半年銷售2440.9億！恆大會不會成為首家衝刺5000億房企

【艷姐說】

2017年，關於地產圈的銷售排行榜第一把交椅將花落誰家的話題，甚囂塵上。

今天，恆大的業績報告出來了，2017年1-6月，恆大累計實現銷售額達2440.9億，同比增72%，完成4500億年度目標的54%。根據克而瑞最新發布的2017年1-6月權益銷售榜單,恆大以2291.6億位居行業第一。似乎讓大家對於今年年底的第一把交椅的猜想多了幾分確定。

艷姐不得不再次解讀這家神奇的房企。

NO. 1｜壹

業績位居行業第一 完成年度目標54%

7月3日，中國恆大（HK.3333）發布銷售簡報，6月實現銷售額611.2億，行業第一，同比增95%，環比增60%。

2017年1-6月，恆大累計實現銷售額達2440.9億，同比增72%，完成4500億年度目標的54%。

根據克而瑞最新發布的2017年1-6月權益銷售榜單,恆大以2291.6億位居行業第一。克而瑞認為，權益銷售更能反映企業最真實的銷售能力以及資金和投資實力，預計恆大今明兩年利潤將明顯增長。

據公告，恆大6月份新開盤項目32個，上半年新開盤項目累計已79個，按計劃，下半年新開盤項目更將達223個。艷姐認為，大量的新開盤項目是恆大6月份及上半年銷售雙雙創新高的重要因素，下半年新開盤力度遠超上半年，銷售預料亦將遠超上半年，全年銷售將輕鬆突破4500億目標，有望超5000億。

恆大自2017年開始由「規模型」向「規模+效益型」轉變，企業在保證20%左右增速同時確保效益穩步增長。艷姐覺得，從前6月銷售業績看，恆大保持規模持續增長，並通過持續打造環節精品、提升產品附加值、降低成本等舉措，實現量價齊升，加上其一系列優化資本結構舉措的推動下，預計利潤將實現大增。

按照恆大規劃，2017年-2019年營業收入和凈利潤將分別達到2800億、3480億、3800億以及243億、308億、337億元，未來三年實現凈利潤888億元。

中國恆大集團董事局副主席夏海鈞分析指出，恆大上市以來的平均凈利潤保持在10%以上，從三年業績銷售金額和營業收入來看，預期凈利潤大概在1000億元左右，制定的888億元的凈利潤目標是打了8折的，恆大完全可以實現。

NO. 2｜貳

僅用半年提前贖回全部永續債

同時，為提升利潤水平，恆大地產提前大規模贖回永續債。今年年初，恆大宣布將在年底前贖回三分之二永續債。截止6月30日，其已提前超額完成目標，贖回了全部永續債。

事實上，恆大業績連年穩健增長，卻仍因偏高的永續債規模為外界詬病。恆大僅用半年，就提前贖回全部永續債，不僅能極大優化債務結構，還將大幅減少利息支出，釋放超百億股東利潤。

此外，恆大已引入兩批共計700億戰略投資，目前已全部到賬。以恆大2016年年報數據測算，引戰完成後，恆大凈資產將大幅增厚，凈負債率將由119.8%大幅下降至61.2%。

按照恆大的發展規劃，2017年~2019年，恆大三年銷售額度預計為4500億元、5000億元和5500億元，年均增長率大概為10%左右。近些年恆大的銷售數據顯示，自上市以來，恆大銷售金額從303億元增長至3734億元，年均複合增長率為43.2%，其中，2014年至2016年年均複合增長率高達68%。

NO. 3｜叄

一哥是如何煉成的

回顧恆大近幾年的發展情況，一哥的功底不是一日煉成的，歸功於恆大成功的戰略布局和不走尋常路的打法。

1、買買買：買土地、買人才、買公司

a、買地：重返一二線，完成布局

恆大早期的戰略布局以三四線城市為主，一方面恰好遇上了中國三四線城市高速城市化進程的紅利，另一方面，有效避開了一二線城市的競爭紅海，積累了實力。

但是，近年來三四線城市房地產市逐漸式微，甚至不少城市房價不漲反跌，2014年起，恆大開始由「農村進入城市」。2015年，恆大新增項目土地投資額中一二線城市佔比75%，在162個城市有地，覆蓋全部一線城市和絕大多數省會城市，其中僅深圳的項目土地儲備總計就高達近1200萬平米。

b、買人：巨額薪酬的人才激勵制度

恆大非常重視對於人才的挖掘和激勵。在近期房教中國地產人網發布的全國上市房企薪酬總額排行榜上，恆大也是位列榜首，薪酬總額高達111.27億，可見恆大在人才身上的花費之巨。

（數據來源：地產人網）

c、收購：戰略布局和資本運作

為了實現自己的戰略布局以及資本運作，恆大近年來進行了一系列收購。2015年11月，恆大以39.39億元競得中新大東方50%的股權，將其更名為恆大人壽，布局金融領域。

2、產品：恆大無理由退房

恆大從前年起推出「無理由退房」震驚業界，無理由退房是對產品質量最好的承諾，恆大敢這麼玩源於對自家的產品有信心，這個信心來自哪裡？

a、全部精裝交樓 制定了6000多條精品標準

與800餘家國內外品牌企業建立戰略結盟，確保裝修品質，是唯一能夠大規模建設，且全部精裝交樓的企業，同時與全國知名家居企業合作，實現業主購房拎包入住。為了保證裝修質量，恆大還制定了6000多條精品標準。

b、「質量錘」監督體系

恆大建立「質量錘」質量監督體系，由恆大工程技術部門對施工質量進行抽查，集團領導鼓勵他們一旦發現問題，現場舉錘就敲，砸掉重來，不講人情，不給時間通融，現場發現，現場處理。在驗收過程中，曾出現過新客廳達不到所要求的標準，被立即現場打掉的事件。

3、營銷和品牌：用錢干出影響力

恆大不但擅長各種借勢，比如借明星之勢，還喜歡在全國範圍推出各種營銷活動，造的聲勢特別大，比如前年在全國範圍內推出無理由退房，去年還搞了無理由退房一周年回顧。

當然，最典型的就是去年海花島的營銷，可以說是海陸空全方位立體轟炸，僅媒體投放費用就高達6.84億，營銷費用高達8億元，高頻廣覆蓋的持續轟炸，一時間內全國儘是海花島。

4、土地儲備的巨額增值

恆大龐大的土地儲備為未來持續穩定的增長儲備了充足的原材料。據數據統計，截至2016年年底，恆大土地儲備高達2.29億平方米，土地儲備原值為3600.7億元，市場估值達7005億元。其中一二線城市土地原值佔比達七成以上，均為當前樓市調控下銷售情況更好的區域。

資料顯示，恆大2.29億平方米土地儲備分布在全國209個城市，累計平均成本為1570元/平方米。在全國土地市場水漲船高下，恆大加大收併購、合作拿地的力度，2016年恆大65.7%新項目通過轉股或合作方式獲取，在全國地價高企的大環境下，新增土地儲備成本下降至1996元/平方米。

房地產的成本最高來自於土地成本，恆大有著如此充足的土地儲備，一方面，減少購地資金支出，另一方面，可用手中不斷增值的土地抵押獲得更多貸款。

4、快速開發降低融資成本

恆大的成長和壯大速度令同行咂舌，背後就是快速開發模式的支撐，恆大要求所有項目在購地後六個月內推出預售計劃。

快速開發優勢不僅僅在於效率提升多開發幾個項目，而在於降低融資成本和提高資本周轉效率。眾所周知，借貸周期長短和利息高低直接掛鉤，恆大要求6個月內推出預售，加上恆大的低價格和強勢營銷，實現快速銷售快速回款，縮短借貸周期。

回款之後，新借貸資金和利潤又可投入新一輪開發，提高資本使用效率，同樣一塊錢，發揮別人兩塊錢的效果。

恆大正是用自己的行動告訴我們，地產一哥成功路絕對是一門藝術。也是在房地產競爭越來越激烈的當下，最為典型的房企運用實力實現騰飛的教科書。

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張艷，房教中國品牌總監，地產自媒聯盟成員。歷任新浪商業地產、地產人主編、克而瑞CRIC品牌推廣總監。讓我們以文會友。同寫同感。歡迎關注艷姐「地產人言」。

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