如果知道這條法案，可能沒有外國人會在日本買房子了！

幾年前房產投資熱從中國燒到了日本，大量的海外華人在日本都有投資不動產。但是很多人對日本並不了解，甚至是在日本生活多年的老一輩華人對於一些不遇到的領域也是不了解的。今天我來說一件華人買房子的故事。

最近很多不動產都在中國各個大城市做一些房產投資說明會，都是針對中高階層海外投資群體。當然，即使客戶再有錢，房子也不能像買白菜，看看顏色好就買了。真實投資前肯定會諮詢很多，常理之中的問題，一定會問在日本買房子有什麼稅？

大多數的不動產會這樣回答：

「有印花稅、所有權登記稅、固定資產稅、都市計劃稅，不動產取得稅」

少部分更專業的人會這樣回答：

「固定資產稅＝固定資產評價額×1.4％（土地和建築物分開計算），固定資產稅評價額由政府部門每三年進行一次評定，是決定固定資產稅的重要因素。政府地價公示價格的70%就等於固定資產稅評價額，這個評價額和實際上房產販賣價格並沒有直接的關係。

日本是地震多發國家，如需對老舊房屋進行抗震翻建和改造，依據不同的條件，可獲取1-3年不等的固定資產稅和城市規劃稅的減免；再比如，如果對房屋進行節能改造，可依據條件享受1/3的固定資產稅減免；65歲以上或者殘疾人需要對房屋進行無障礙通道改建的，100平方米以內的房屋可以享受減免1/3的固定資產稅。」

極少部分很專業的人會這樣回答：

稅金包括：。。。。。。

每一種稅金都是什麼，計算方式，節稅方法：。。。。。。。

贈與稅，相繼稅都是什麼，節稅方法：。。。。。

不動產取得稅的年間稅率區分，節稅方法：。。。。。

「。。。」的部分省略幾萬字。

以上都是基本問題，繼續聊的話開始是核心點：

收益

海外購房者50%以上並非自住，而是用於投資。既然是投資，那麼投資回報率一定是大家看中的。正常情況，不動產會社對於投資的對比根據是中國的銀行存儲利息或者中國等價金額的投資產品來對比。

計算方式往往以「利回り」 ，不動產一般會給房東算這樣一筆賬，2000萬買的房子，租10萬。表面利回り就在5%以上。除去修繕基金和管理費到手金額還有個幾十萬，即使再給不動產管理會社5%的管理費，到手還有幾十萬，和中國的投資來比較算是不錯的投資方式。

目前聊到這裡，沒毛病！

我們來看這樣一個事件：

問題產生了！不僅僅一個人有這樣一個質疑，國內很多在日本有房產的人都開始遇到這樣的問題了。其實不是不動產沒有解釋清楚，他們的確解釋清了所有關於房產的相關稅金，但是個人所得稅這個事情，原本就不是他們的專業領域。

來解釋一下到底怎麼回事：

來看一下法案：

非居住者や外國法人（以下「非居住者等」といいます。）から日本國內にある不動産を賃借して、日本國內で賃借料を支払う者は、非居住者等に対して賃借料を支払う際に、20.42％の稅率で、所得稅及び復興特別所得稅を源泉徴収しなければなりません。

?ここでの國內源泉所得の対象となる「不動産の賃貸料」の範囲は、次のとおりです。

國內にある不動産、不動産の上に存する権利の貸付けによる対価

採石法の規定による採石権の貸付けの対価

鉱業法の規定による租鉱権の設定による対価

居住者又は內國法人に対する船舶若しくは航空機の貸付けの対価

?なお、個人の方が自己又はその親族の居住の用に供するために、非居住者等から不動産を借り受けている場合には、その個人の方は、賃借料支払の際源泉徴収をしなくてもよいことになっています。

解讀：

在海外的投資人，在日本稅法中被認定為「 非居住者」 ，非居住者擁有的不動產，在租給會社的時候，會社應該有義務去代繳源泉稅，而且稅率是20.42%。

舉個例子：

一位上海的朋友，在日本買了一處房產，以事務所的名義出租給了在日本的一家會社。房租是10萬日元。 他認為能收到的租金是10萬，其實不是的，那家公司付款的時候應該是付79,580日元給房東，付20,420日元給稅務署。

所以很多人只收到了預想房租的80%的時候，都會覺得是被騙了。

我還想到了另外一個朋友的案例：

當事人花了3000萬買了一處房子，給自己在日本留學的子女住，自己的想法是這樣的：

如果租房子，孩子每年的房費就要100萬，大學4年就是400萬。

自己買一套房子給他住，畢業以後原價賣了就相當於省了400萬。

想法不錯，沒毛病！

但是，她在4年後把房子賣的時候，不動產叫她交了10.21％的稅金，下子就虧了300多萬。

因為她的買家是法人，所以不動產直接把稅金扣掉了。

這條法案是這樣的：

非居住者や外國法人（以下「非居住者等」といいます。）から日本國內にある土地等を購入して、その譲渡対価を國內で支払う者は、非居住者等に対して対価を支払う際に、10.21％の稅率で、所得稅及び復興特別所得稅を源泉徴収しなければなりません。

ここでの源泉徴収の対象となる「土地等」の範囲には、土地又は土地の上に存する権利、建物及びその付屬設備、構築物が含まれます。

源泉徴収義務者には「土地等の譲渡対価の支払をする者」のすべてが含まれていることから、給與の支払者であるかどうかは問わず、一般のサラリーマンなども非居住者等に対して土地等の譲渡対価を支払った場合には、原則として源泉徴収義務者になります。

なお、個人の方が自己又はその親族の居住の用に供するために、非居住者等から土地等を購入した場合であって、その土地等の譲渡対価が1億円以下である場合には、その個人の方は、支払の際源泉徴収をしなくてもよいことになっています。

解讀：

非居住者擁有的不動產，在賣給會社的情況下，會發生買賣契約書上面金額的10.21％源泉稅，並且公司有義務代繳。

赤岩說

很多人知道這個消息的時候都覺得當時買房子時不動產沒說這些，這點我也要為不動產說句話，非居住者的稅金問題本身就不屬於他們學習的問題。非常有經驗的不動產或專門做非居住者買賣的不動產資深人員才能了解到這一點。非居住者稅收問題很多，我只是回想了一下最近遇到的諮詢，發現這兩點未來會發生很多問題，特意拿出來寫了一下。

如果看到這篇文章的人正在從事不動產工作，也不需要擔心看到這篇文章的海外投資人不再買房子了，畢竟利潤差還是有的。掌握好法案中的條款，能減少很多問題。給客人解釋出最深層的稅金，一方面說明你的專業，一方面防止以後和客人出現糾紛。

在此也提醒會社的社長們，如果未來會社租房子的時候遇到了海外的房東，至少在源泉稅要注意一下。

最後，針對今天的非居住者問題，發幾個重要的乾貨

1.非居住者在稅法的定義上可不僅僅是海外的投資人，永住長期回國，日籍長期在海外等等，都是非居住者。

原文：＃我が國の所得稅法では、「居住者」とは、國內に「住所」を有し、又は、現在まで引き続き1年以上「居所」を有する個人をいい、「居住者」以外の個人を「非居住者」と規定しています。

2. 非居住者不僅僅是在不動產上稅金高，幾乎70%以上的收入活動都是20.42%的稅率

3.不是租或賣給法人交稅，正常情況不動產租給居住為目的收入也是要報稅的

4.非居住者最好在日本委派「納稅管理人」不是隨便口頭說的，要向稅務署遞交「所得稅の納稅管理人の屆出書」

5.稅金可不可以減輕和減免？ 可以的，有一個條約叫 「 租稅條約」 ，不過具體的手法和證明可沒那麼簡單

6. 國外法人直接被認定為非居住者

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