恆大暫緩規模專註業績 戰略轉型初見成效

恆大暫緩規模專註業績 戰略轉型初見成效

張歆晨

中國恆大(03333.HK)暫緩對於規模的追逐，並將注意力轉向了收益質量的提升，僅僅半年時間，已然取得立竿見影的效果。

8月28日，該集團發布2017年度半年業績報告，公司實現營業收入1879.8億，同比增長114.8%;毛利潤673億，同比增長247.7%;歸屬股東的核心凈利潤為188.3億，同比大漲832.2%。

考慮到下半年才進入房地產行業的營收結轉高峰，恆大全年業績超預期或已成定局。在此之前，該集團曾披露將在今年達成凈利潤243億，以及2017~2019年3年累計凈利潤888億。從今年上半年的收益情況來看，該目標極有可能超額實現。

凈利潤大增8倍

經過連續多年的高速擴張，恆大的總資產規模領跑同行。截至2017年6月30日，恆大的總資產約1.4萬億~1.6萬億元，較2016年年底上升10.5%。

鑒於公司有意識降低財務成本、提升收益質量，恆大上半年經營業績表現搶眼。公司實現營業收入1879.8億，同比增長114.8%;毛利潤673億，同比增長247.7%;歸屬股東之核心凈利潤188.3億，同比大漲832.2%。

盈利的增長，得益於利潤率的提升。數據顯示，恆大集團今年上半年毛利率35.8%，較2016年末期的28.1%提升約28%，凈利率12.3%，較去年底的8.28%提升約32%;核心業務利潤率14.5%;幾項盈利指標顯著提升，且回歸到公司上市之初的理想狀態。收益質量的提升，使得公司股東回報率51.8%，同比大幅增長43.6%。

市場對於恆大收益質量的提升早有預期，因該公司在年初將「效益」提高至集團戰略高度，在多個維度展開精細化的收益質量管理，該集團董事局主席許家印更於集團內部親自發話，要狠抓效益，從2017年起保持規模適度增長的基礎上實現「規模+效益」的雙增長。

該集團表示，公司利潤的增長主要得益於三個方面的因素，一是連續幾年合同銷售額的增長帶來營業收入的大幅提高，二是精品策略使得產品附加值增加，三是內部運營能力的增強有效地降低各項成本。

首先是合同銷售方面，恆大在2015年獲得銷售金額2013億，同比增長53%，2016年銷售金額3734億，同比增長85%。上半年，恆大的市場表現延續了去年的凌厲勢頭，實現銷售2440.9億，同比增長72%，已完成年度銷售目標4500億的54%。

此外該集團披露的數據顯示，公司上半年新開盤僅79個，而下半年新開盤項目多達約223個。充足的貨量之下，恆大今年銷售突破4500億的年度目標成為大概率事件，這將有效保證該公司2017年乃至未來兩年的營收及利潤增長空間。

其次，該公司通過資本運作大幅降低財務成本。恆大在上半年通過引入戰投、償清永續債等多個資本運作顯著降低財務費用。例如該公司7月3日公告稱，已在贖回全部永續債，從而消除了用於債券持有人對股東收益的吞噬。去年年報顯示，恆大共持有永續債1129億，永續債持有人應占利潤為106億，此次償清永續債意味著今明兩年恆大歸屬股東利潤將實現大幅增長。

根據大摩的測算，光是1129億元永續債的贖回就能給公司釋放逾百億元股東利潤，相當於上半年凈利潤的約1/2。

種種跡象顯現，恆大通過強化內部管理、優化資本結構，釋放出潛在的盈利增長空間。摩根士丹利、德意志銀行、美林美銀、中銀國際等國際投行紛紛看好恆大盈利能力提升，德意志銀行預計，未來三年恆大盈利年複合增長率可達63%。

恆大集團董事局副主席、總裁夏海均在28日的業績發布會上表示：「未來我們不會追求規模達到第一，但要追求利潤達到第一，恆大權益的經營績效達到第一。」

放緩增速降槓桿

隨著國內房地產市場步入新的調整周期，主動降槓桿，已經成為諸多地產公司的共同訴求。今年上半年，已經披露了中期業績報告的碧桂園的凈負債率也下降了24.8個百分點，萬科的凈負債率僅在20%左右，中海更是低至16%。

有業內人士分析稱，「行業格局已經初步確定，規模競賽接近尾聲，大公司拼規模的基礎上，將開始盈利水平的比拼，預計未來兩年，各家公司都會更加註重收益質量的管理。」

這意味著，過去地產公司將槓桿放大到極致的做法會逐步得到修正，規模不再成為唯一的追逐點，加強精細化管理，降費增效，會成為行業的新趨勢。

今年初，許家印提出，自2017年開始公司將由「規模型」向「規模+效益型」轉變，採用低負債、低槓桿、低成本、高周轉的「三低一高」的高質量增長模式，其核心就是大幅降低凈負債率。

上半年，恆大通過兩輪總計700億元戰投的引入、高達1129億元永續債的贖回等資本運作，將公司的凈負比率由2016年末的432%下降一半至240%，總資產負債率則下降至75.5%，財務狀況明顯改善。

據透露，2017年~2019年，恆大的凈負債率還將持續大幅下降。為了達成這個目標，公司將採取審慎的土地儲備負增長策略，土地儲備總量預期每年下降5%~10%，以減少資本支出。另外據透露，恆大地產正籌備引入第三輪戰投約300億~500億，進一步推動公司的降負債、降槓桿。

夏海均表示，到明年中期，公司預計將凈負債比率下降至140%左右，再到2019年降至70%左右的行業合理水平。

另外值得提及的是，在行業融資環境收緊的大環境下，恆大加權平均融資成本呈持續下降趨勢，2017年上半年平均融資成本為7.69%，較上年末繼續下降。

今年6月，恆大成功發行38億美元債券，加上要約交換債券28.24億美元，合計發債66.24億美元，利率最低6.25%，期限最長8年。

分析認為，恆大通過長債換短債、低息置換高息，極大改善債務結構，有望進一步降低融資成本。以2017年中期6735億元的總借款來看，融資成本僅僅下降1個百分點，就可以增加超過50億元的利潤。

夏海均認為，公司創立以來至2016年，一直走的是規模擴張道路，使得公司從區域小公司發展為全國領先的大型房地產公司，但到了2017年，恆大的規模已經達到行業龍頭標準，土地儲備高達2.76億平方米，進入城市數量位於行業前茅，公司已然具備了轉型基礎，要開始將效益提到規模之先，適度發展規模的同時重點抓效益。預計公司未來三年的主要盈利指標，都將達到新高。

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