如何考察購物中心？必知3大考察重點與4種考察角度

來源：商業地產學院

考察優秀的購物中心，對於商業地產從業人士來說非常必要，在考察中我們可以學習和借鑒優質購物中心的亮點與新穎點。本文就將告訴你們如何去考察購物中心，包括購物中心的考察重點、考察角度以及購物中心的考察學習與反思。

一、購物中心分類與趨勢

1、定義

多種零售店鋪、服務設施集中在一個建築物內或一個區域內，向消費者提供綜合性服務的商業集合體。通常包含數十個甚至數百個服務場所，業態涵蓋大型綜合超市、專業店、專賣店、飲食店、雜品店以及娛樂健身休閑。

2、分類

1）國家標準

社區型、市區型、城郊型

2）開發商背景及經營管理模式

物業型、百貨公司型、連鎖型購物中心

3）按照購物中心規模分類

a．巨型/超級購物中心——24萬㎡以上

b．大型購物中心——12--24萬㎡

c．中型購物中心——6--12萬㎡

d．小型購物中心——2--6萬㎡

3、發展階段

4、發展趨勢

二、購物中心的考察重點

1、購物中心考察的重要性

購物中心的發展越來越快，成功的並不是很多，但是「成功可以複製」在購物中心行業是可以暢通無阻的。

2、購物中心的宏觀考察

3、購物中心的細節考察

小結

1）仔細認真的全面考察購物中心

2）由外至內，自上而下的動線聯繫及規劃

3）購物中心的類型——物業型、百貨公司型、連鎖型購物中心

4）購物中心的業態、面積配比

5）購物中心的運營與管理

作用：

方案的撰寫提供幫助

方案的重點細節

方案的簡單邏輯思維

三、購物中心考察的4大角度

1、商圈+典型項目

從宏觀的角度來看，首先必須對項目所在城市概況、商圈分布與特徵進行詳細的概括與分析。其次，再去考察典型項目本身，所得到的考察結果不僅有利於對城市商圈的客觀深入了解，更有助於對典型項目的定位、業態、運營等有更深刻的判斷和經驗獲取。

考察要點

1）城市整體情況分析

城市概況、主要經濟指標、對外交通情況、市內交通、城市綜合競爭力

2）城市商圈整體考察

商圈分布、商圈發展特徵、形成原因、商業區域、重點區域

區位鳥瞰圖指示各商圈位置，然後介紹商圈等級，主要功能定位，商圈輻射的人群（數量、消費力和消費習慣）、代表商業和在建商業（位置、鳥瞰圖和項目基本檔案）

3）單個商圈重點考察

商圈名稱、位置、性質（即商圈定位和檔次）、代表商業項目、業態、消費人群及年齡結構。

4）典型項目考察

項目交通與區位、定位、規劃設計、業態組合、面積、層高、每層商鋪數量、裝飾風格、商業氛圍、品牌特色、業態與商鋪布置、主力店介紹、商品陳列、主題特色、運營管理、項目總結。

商圈分析

2、項目的全面考察

考察要點：

基本信息、規劃設計概念、項目定位；

區位分析（包括人車分流、計程車等候點、通暢迴路、道路設置）；

外部動線，內部動線；

項目外觀，室內空間、中庭、天頂設計風格、店鋪設計；

業態分析（業態分布、現場照片）、各樓層業態組合與品牌、樓層業態布局、特色業態展示、主力店展示與品牌分析。（如果可獲取到更詳細的信息，可詳細考察招商情況，包括引進的首店、商家數量、各業態商家數量佔比、品牌組合分析、合作經營模式，以及SWOT分析；）

節點分析，即考察項目的設計細節與創意，包括建築外立面、入口門廳、中庭、自動扶梯、電梯間、公共走道、公共衛生間、公共休息區、配套設施，需要通過大量實景照片展示，並配以文字解說與點評，方能勾勒細節優缺點。

3、同類項目對比考察（舉例）

北京西單大悅城等6大項目對比考察

考察對象：西單大悅城、老佛爺購物中心、北京樂天銀泰百貨、新光天地、芳草地、朝陽大悅城

考察要點與可取之處：

1）人員管理：樓層人員管理、樓層管理大包干、總服務台管理、樓層督導台改服務島、保潔人員管理

2）環境管理：休息椅變形計、燈光/投影/LED包柱、環保設計及形態各異的垃圾桶、衛生間、綠植、藝術牆體、裝修管理、藝術與商品的完美結合

3）導視管理：導視系統——商場內的導航，導視系統——樓層及品牌簡介，指示牌，宣傳單廣告取閱欄、安全警示貼、消防警示貼、安全出口指示地貼

4）營銷管理：體驗式營銷、節日營銷、名人營銷。

4、局部與細節考察

三、購物中心學習反思

1、關於考察購物中心的學習

1）調研/考察購物中心的大致方向

2）如何更好的去研究和分析購物中心

3）考察購物中心應該注重的細節方面

4）考察目的時考察購物中心的角度也不同

2、關於文案撰寫的反思

1）明白考察的重要性就應該慢慢在生活中養成一些習慣

2）觀察購物中心的同時提供文案寫作的大致方向

3）研究分析細節也能夠了解消費者的關注點以及購物中心的評判方面

4）不同的觀察角度提供不同的寫作思路及邏輯關係

5）對於規劃定位購物中心有一定的影響作用

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