佳兆業：核心凈利扭虧為盈至11.4億 手握250億現金

「我們希望每年保證30%左右的增長，我們應該能做到的。」在8月29日佳兆業（01638）舉辦的2017年中期業績發布會上，佳兆業董事局主席郭英成展望了公司未來的發展步調。

在當天的發布會上，郭英成還就公司的發展規模、戰略布局、收購南太地產、在美加醫學上的布局邏輯等問題作出了回應。

數據顯示，上半年，佳兆業實現合約銷售額224.6億元人民幣（單位下同），同比增長約62.6%；已售總建築面積為138.9萬平方米，同比增長約20.3%；營業額同比上升71.8%，達到85.9億元；毛利28.6億元，較2016年同期大幅增長224.5%。

佳兆業的中期業績，最為關鍵的一大看點是公司核心凈利扭虧為盈至11.4億元。

智通財經APP注意到，一直以來，佳兆業專註全國一線城市及重點二線城市的布局。在上半年的銷售額中，該公司在珠三角及長三角區域的銷售貢獻佔比分別達54.3%及21.5%，包括深圳、上海及廣州在內的一線城市銷售貢獻占合約銷售近六成。

關於該公司的中期業績表現，有以下幾點應該注意。

1、毛利率大幅提升至行業較高水平。數據顯示，上半年，佳兆業的毛利率為33.3%，同比大幅增加15.7個百分點。

2、報告期內合約銷售均價同比增長35.1%，近每平方米16165元。上半年，多家房企在嚴厲的樓市調控之下，銷售受壓。佳兆業銷售均價上升，可見其項目的議價能力較高。

3、2017上半年，公司以總代價約55.3億元收購建築面積約191萬平方米土地，平均樓麵價為每平方米2893元。

4、土地儲備實際上有逾3560萬平方米。根據佳兆業管理層的介紹，截至2017年6月30日止，公司有總共約2160萬平方米的土地儲備。

值得一提的是這些土儲並未包含佳兆業舊改方面的資源。數據顯示，目前佳兆業共擁有佔地面積逾1400萬平方米的城市更新項目，這些項目未來陸續進入該集團的土地儲備。

5、粵港澳大灣區貨值2000億。公司目前已經進入，包括深圳、廣州、惠州、東莞、珠海、佛山等六個粵港澳大灣區城市，在灣區儲備近1200萬平方米的儲備，貨值超過2000億元。

另外，應該注意的是，在資本市場，佳兆業已於2017年6月獲納入MSCI明晟中國小型指數成份股。集團亦於近期獲納入恒生綜合指數成份股及恒生港股通指數，相關調整將於2017年9月4日正式生效。

數據顯示，截至2017年6月30日，佳兆業的總資產由2016年12月31日的1658.2億元增加至1916.1億元，增加15.6%；現金及銀行存款賬面值約248億元，較2016年12月31日增加49.7%；流動資產凈值由2016年12月31日的724.2億元增加至788.7億元，增長8.9%。

以下是智通財經APP整理的現場問答紀要。

問：兩個問題，一是佳兆業錯過了深圳樓市暴漲的一輪，現在公司業務鋪展很開，目前佳兆業的規模如何？重新步入正軌後，定位是什麼樣的？二是關於報表，關於聯營公司和合營公司的業績都是虧損的，虧損的原因是什麼？報表中沒有提及長短債務的結構，我們今年可能償還的債務是多少？

郭英成（董事局主席）：佳兆業主業以房地產為主，我們以穩健穩重為基調，以國家的宏觀調控和公司自身發展能力定位我們的要求。我們希望每年保證30%左右的增長，我們應該能做到的。

佳兆業在做多業態板塊，主要是城市更新方面，我們不能小看這一塊，相對而言，對我們公司未來會帶來很好的表現，這一項工作從房地產角度來說非常有競爭力。房地產裡面有不少的業態，包括交易、產業、科技、健康等，這幾年來我們板塊基本成型，目前我們的團隊搭建、經營目標都做得非常不錯。佳兆業未來以深耕一二線城市作為首要目標，希望從毛利率和發展方面，我們能在行業中取得更好的表現。

黃志強（首席財務官、公司秘書）：聯營公司的虧損主要由於上半年收購了聯營公司，它在起步階段，有一些費用跟它的收入不成正比，所以產生虧損。

債務結構方面，12-15%是短債，其他是長債，在報表裡已經體現出來了。

問：最近房企在擴張規模，未來我們有什麼措施和規劃？以及有什麼目標？

郭英成：佳兆業的規模，我們保證在力所能及，在國家大政策情況下，積累我們的土地儲備，年漲30%是可以做到的。

我們不會盲目追求大規模，我們會做精品或者相對而言剛需里比較高檔的住宅。我們在規模方面的變化，一是有新的產業鏈條——國際樂園，希望各位有空到深圳體驗一下。

佳兆業有兩個主業務，佳兆業不是純房地產公司，它是以舊改、城市更新和地產聯動開發，我們目前負債確實偏高，我們會認真控制和認真檢討。

我們有兩個負債，一是城市更新的負債，每個項目的一級開發周期是五年左右，我們在這方面投入的資金不少；二是土地儲備，我們現在的負債水平，假如不算城市更新，我們負債比例還是不錯的。董事會還是能接受的。

問：公司收購南太地產，它本身是美國的上市公司，你們將來會做怎樣的發展？在美國公司定位會有什麼安排？

郭英成：我們看中它有15萬佔地儲備，主要以綜合性開發為主，主要以科技產業為主。科技產業，現在我們在做規劃，也和美國股東做交流。我們接下來會以科技產業綜合性的運營和管理、發展來看待南太，也符合深圳科技產業發展的要求。這個平台包括深圳的土地儲備對我們來說，我們看得非常重要。希望這一塊未來有更好的發展。

問：注意到佳兆業和郭總家族成員在資本市場有併購和入股一些資本平台，我們是否考慮到佳兆業未來會分拆一些業務裝到一些新的平台，搭建多個上市平台。或者說佳兆業目前的股份比較集中，未來會不會引入戰略投資者，加大佳兆業的股份流動性。

郭英成：分拆業務，我們看哪個板塊成熟拆哪個板塊。目前我們的物業板塊比較成熟，在準備中。我們有幾個大的業務板塊，我們會思考。未來當中，只要資本市場、股東能接受的事情，我們會認真考慮，我們以股東利益為重。

多業態發展，我們是城市更新的運營商，不僅包含住宅，還會包含很多業態，不做不行。我們把被動變成主動發展，未來可能有文體、國際樂園、商業、科技等，我們會認真思考以後的發展問題。

現在佳兆業不只是做地產，我們會在粵港澳大灣區的發展中調整經營業態以及尋找發展機遇。粵港澳大灣區發展，還是有很多的機會。

我們對中國的發展抱著很大的信心。我們現在不僅沒撤資，並且追加投資。關於未來的問題、股份的問題、增資擴股的問題，看情況、看機會，只要對股東好的事情，不排除任何可能以及任何的可行性，目前我們沒有時間表。

問：今年上半年佳兆業發了30多億美金的債券，今年下半年佳兆業還有其他的融資計劃嗎？比如在海外做一些銀行貸款或者美金債券之類的。目前中國房地產市場，政府打壓得緊，對佳兆業下半年業績有怎樣的影響？

譚禮寧（高級顧問）：上半年發的債券主要是換回以前發的債，原來是3億美金，主要是置換舊的債務，新的債務大概5億美金左右。我們債的年期特別長，上次發的20多億美金是7年期的債，相信在同行里，我們的年期比較長，還債不僅看絕對的債務水平，同時要看年期。

我再補充一下，剛才那個負債比率，是跟會計準則有關係的。因為我們是舊城改造的專家，很多土地是從舊城改造變出來的，這些進賬時還是按照成本計算。舊改通常在深圳，所有在深圳的土地幾百萬平絕大部分還是按成本計算，假如看實際的負債比率，完全是兩碼事。我們不是在公開市場買的。回答第一條問題，我們發了35億美金的債，下半年主要看市場，我們覺得現在市場對我們的債券還是不錯的，我們發了四個債券，換回來四個債券。下半年看融資需求和整體市場情況，我們的現金水平是250億左右。

郭英成：補充關於宏觀調控和房地產調控問題。國家的用意是讓房地產健康發展，而不是打死。我們現在量力而為，我們會審慎看待調控和自身的資金能力。我們現在的債拉得更長，自從香港發債後，短債變長了。國內儲備資金方面，我們會認真看待國家的調控。我們認為房地產調控是常態化問題，我們會努力認真學習和遵守，我們會理解和支持國家房地產宏觀調控，對房地產的健康發展。

問：我們知道地產和金融有密切的聯繫，涉及保險、銀行等板塊，佳兆業未來的展望沒有介紹金融業務，關於金融方面，會不會有未來的布局，包括拓展保險和銀行入股，想請您介紹金融方面的展望。

郭英成：地產金融，佳兆業這麼多年來以地產+金融作為我們的發展，特別是地產里有地產金融部，這是地產聯合金融。關於我們未來會不會發展金融，我們現在有金融板塊，只是我們現在的金融板塊以民營企業牌照持有為主，以服務我們客戶、業主，對我們集團的服務。關於未來我們會不會參與別的大金融牌照？假如國家法律允許，我們自身有能力，我們願意參加。

問：很多地產公司都有海外拓展或者海外開發的計劃，佳兆業作為上市公司，相信你們具有國際視野，關於國際化，有沒有想法和布局？

郭英成：從目前來說是沒有的。我們認為進入海外市場，是我們需要學習一段時間再考慮的問題。現在國家要發展實體經濟，經濟結構在改革，我們努力投資中國為主。

問：兩個問題，一是關於調控，關注佳兆業很多投資都在一二線，佔比有八九成。我們在一二線城市的銷售可能受到抑制，有沒有想過加大三四線投入？二是佳兆業在美加醫學上布局的邏輯是什麼？看上去做醫療和房地產的協同性不是非常高，而且現在可能有比較多的債務，資金面偏緊，為什麼不用這些錢加大我們在房地產上的投入？

郭英成：以前佳兆業發展過三四線，三四線城市不是我們的強項，很多企業發展三四線城市相信也遇到這樣的問題。我們花的四年時間逐步調整，調整到一二線城市。我們堅持自己的能力和優勢，我們繼續發展一二線城市。同時我們在一二線城市發展服務性的產業，比如科技產業和長租公寓類，我們在一二線城市的機會還是有的。

關於三四線城市，我們少發展，並不是沒有，佔比比較少。我們在惠州、東莞等三線城市在發展，主要圍繞在一線大城市的城市周圍發展。

關於美加醫學，我看得比較正面，在城市發展更新過程中有很多醫療、醫院，如果我們不發展，別人就會發展。美加醫學的發展願景很好，主要是育牙為主，我們每個人都有20多顆牙，每個人都會用到這個產品，這個公司在中國比較有知名度，我們現在控股了，以後會收購別的項目，進行這方面的發展。

問：你們之前買了南太的股份，有沒有計劃繼續買它的股權或者直接把這個上市公司贖回來？

郭英成：我們會看南太的股票價格和我們實際的情況，我們現在有這方面的計劃，現在股票在流通，如果有這方面的想法以公告為準。

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