投資酒店的技巧，不注意，活該你賠錢！

【酒店高參】投資酒店時，有的人絞盡腦汁還是血本無歸而有的酒店投資人輕輕鬆鬆就能獲取盈利，這是為什麼？酒店投資小技巧，你都掌握了嗎？

設 計

這一點上，很多的投資人都走了錯路，大致歸結有以下幾點：

1、酒店管理人員到位時間太晚。

50%的業主都是在酒店土建施工完畢，裝修進行到尾聲時才開始招聘酒店管理人員，讓這些專業的酒店管理人員到現場就傻了眼：夜總會離客房太近，其低頻的震動必將讓客人失眠，廚房離餐廳太遠，廚房地溝位置不對，客房樓層布草間太小或就沒有，沒有總庫，沒有工程加工場地，大堂吧吧台沒有設洗杯池，沒有大堂PA工作間，沒有員工餐廳……很多已經是處於無可奈何的境地了!

2、設計程序錯誤。

90%的業主是先找設計院進行酒店的結構、建築等土建設計，然後再找酒店裝飾設計公司進行二裝設計，或者是圖方便、省錢，把二裝設計與裝修施工同時交與裝修施工單位進行。大錯特錯！ 正確的程序應該是是：

確定酒店立項——招聘酒店專業籌建人員或酒店管理公司——參與進行酒店裝飾設計——裝飾設計方案確定——選擇酒店土建設計單位——結合裝飾設計進行土建設計——選擇土建及裝飾施工單位——會審圖紙——土建施工及裝飾設計圖紙確定——開始土建工程——開始裝飾施工工程

3、對「裝飾設計」的理解錯誤。

80%的業主對於五星級酒店的裝飾設計，要求的就是：氣派、豪華、風格獨特！

其實，裝飾設計最重要、最終是為酒店開業後的經營服務的！當然，必要的豪華、氣派、高檔必不可少，但還需把相當的精力放在酒店的平面功能布局、服務項目及各占的比例上面來。 個人認為專業的酒店裝飾設計公司是這樣操作的：

首先是市場調查：對項目所處城市及周邊區域進行市場調查了解，充分了解本地的文化特色，高星級酒店數量、規模、地理位置、服務項目及經營特色，市場現有客源，市場餐飲娛樂會議等消費特徵、喜好等等，獲得第一手重要數據。

其次是規劃預測：通過該城市規劃局了解該城市未來5—10年的總體規劃來預測未來10年內市場需求發展走向。

最後是引導消費：考慮將經濟發達城市中的一些消費項目引領到該五星級酒店中，通過五星級酒店來「引導」客人消費，在創收的同時，形成五星級酒店另類的高消費特色。

通過以上工作，再來對應該推出的服務項目及各佔比例進行確定。

當然，酒店裝飾設計公司還必須要懂常規五星級酒店應設置的服務項目、客人流線與服務流線的的考慮、電梯與客房數量的比例，附屬功能項目區域的設置等等酒店的專業知識。

通過以上裝飾設計公司的工作再加上業主聘請的專業酒店管理人員的參與指導，這樣設計出來的酒店，讓業內人士來打分，想不及格都難啊！

成本控制

1、土建成本的控制

關鍵在於要選擇一家好的土建設計單位，很多設計院負責結構設計的工程師思想比較保守，更不願意承擔一丁點的設計責任，在鋼材選型及用量的選擇使用上，實在是太「萬無一失」了！可以想像：現在的鋼材價格從以前的3000—4000元/噸飈升到5000—6000元/噸，再加上加工費用，要達到8000元左右/噸，增加的成本就是個天文數字！

因此，選擇一家土建設計公司，一定要先看其是否擁有一位具有現場施工經驗的、有責任心的、能夠和甲方及施工單位積極配合的結構設計工程師！此點尤為關鍵！

2、裝飾設計成本的控制

建議裝飾設計和裝飾施工絕對分開。

A. 裝飾設計就是由專業的酒店裝飾設計公司來做。

專業的酒店裝飾設計公司必須清晰地了解目前國內的裝飾材料市場價格，國產的，進口的，差價多少，哪些進口材料可以由國產材料替代。

專業的酒店裝飾設計公司，其掙的是設計費，與其提供的何種價位裝飾材料，最終的裝飾總成本無經濟利益聯繫。總裝飾成本控制得越到位，越能體現其設計能力。

而施工單位，有施工資質、實力的一抓就是一把。現在很多大型的施工單位都下設了設計部門，設計室或設計院。表面看，這種集設計與施工於一體的單位高大全，包治百病。

現在市場上很少很少有設計師既能將辦公寫字樓、住宅、商城等設計得非常優秀又能比較好地進行五酒店的裝飾設計，除非這個設計師在酒店工作過多年，懂酒店的組織構架、各部門經營管理特徵需求及酒店的星級評定標準。

B. 設計與施工合二為一後，業主方是省心了，還省了筆設計費。但最為關鍵、最為頭疼的是：施工單位在設計時，是否將裝飾成本控制到最為合適的一個點了？？本來這個點就是不容易量化的，即使業主方招聘專業酒店籌建人員全程跟蹤設計，收效也是甚微。

表面上，設計與施工合二為一，承接裝修施工的單位進行免費設計，但「羊毛」終究還得出在「羊」身上：一個好的酒店設計方案，無論是自己做或者另外花錢請專業酒店設計公司做，都是要花費設計費用的，現在五星級酒店的設計單價是120元/㎡—150元/㎡，設計費用都是好幾百萬。

於是，在施工中就會不斷地、「合理地」多出現本可以不出現的施工變更單，表面上看是沒有什麼問題，於是你就簽吧，今天8000，明天12000，業主呢心裡還挺美：這下合算，省了幾百萬的設計費！在不知不覺中，設計費的本錢又收回來了。

反對採用「堆金砌玉」般使用價格高昂的進口高檔裝飾材料的裝飾設計。

A. 酒店內的前廳大堂、餐廳、娛樂場所等等主要公共區域的裝飾效果的體現最主要是靠裝飾材料的選型、合理搭配，最關鍵是要將酒店的主題文化融入到其中，再配以燈光，效果自然就出來的，這樣，能節省一大筆裝飾費用。

試想，客人一邁進酒店的大堂，首先感受到的就是大堂的空間高度、面積、裝飾材料的顏色及搭配、裝飾物品、總體燈光等的綜合效果，細看才能體會到體現出的裝飾風格、主題文化，而不會就立刻就走到牆前看貼的什麼石材，是義大利的還是巴西美國的。

客人走進客房，首先體會到的也是房間的空間、面積、傢具，窗帘及整個房間的色彩基調等綜合氣氛。有誰會馬上端詳這牆上貼的牆紙、衛生間洗面台的石材是進口的還是國產的？

B. 在酒店大堂、餐廳及娛樂場所通道、豪華的餐廳及娛樂包間、總統套房等等重要區域，適當使用進口材料能更好地體現裝飾效果，總之：好鋼要用在刀刃上！

C. 在一些不是很重要的區域，採用成本極低的顏色相仿的仿製品也未嘗不可，如大堂背後的一些客用通道、主樓至會議區域通道等地，在其距地2.5以上部分都採用仿製品以替代該處的石材,由於距離原因，客人直觀是不易看出來的，相信也沒有哪位客人說要借把梯子上去摸一下，看一下的。

D. 主要裝飾材料進行把控：如業主方親自對國內幾個主要的石材產地（如福建、山東、四川、廣西、雲南等）進行市場調查，了解行業價格。由業主方進行主要裝飾材料的種類、品牌、規格及單價的認定。

當然，只知道投資技巧是遠遠不夠的，因為酒店投資並不是所有人都可以參與的遊戲，行業本身所限定的壁壘致使很多酒店投資人對酒店投資不了解，具有一定優勢的酒店投資人連接了酒店上下游的資源，可以更容易讓酒店投資成功。

1

為位置付費還是為服務付費?

首先，選擇酒店投資的區域上，要有充足的時間和資金的基礎，找物業是費力、費神的事兒。大多數急切投資酒店的人不是沒有資金投入，更多的是沒有合適的物業項目。

目前，比較受歡迎的北京、上海、深圳、廣州等地的酒店項目異常火熱，二線城市杭州、南京、武漢、成都等地也頗受投資人關注。大背景下，有部分投資人希望通過良好的地理位置來獲得良好的經營收益，至此，大量核心區物業價格突飛猛進，最後，導致核心區酒店投資人無法繼續承壓，幾乎淪為業主工人。

另一些投資人，則走著另一條路，他們不會擠破頭進入核心區，而是在副商業中心、中型商圈、旅遊區、交通便利區尋找價格低廉，形象好的物業作為選擇對象。這些物業成本相當於市中心區域價格的三分之一，投資人將節約的租金作為酒店後期酒店經營的品質保證支持，因為經營成本低，節約的資金可在品質、服務、福利等多方面進行提升，反而也成為一些投資人的首選對象。

這些酒店往往以良好的運營質量和物美價廉的定位而獲得消費者的欣賞。當然，同樣具有良好的投資回報。

2

老闆的能力上限？

大多數投資人表現出了猶豫，即對酒店的定位表示了疑慮，同樣也對酒店的品牌存在一些擔憂，他們通常的問題是：「哪些酒店品牌更有發展空間?哪個酒店才更加有競爭力...?」

我們的建議是，在選擇酒店品牌時，請先了解該品牌酒店老闆。毋庸置疑，老闆是決定酒店品牌發展的先決條件。那麼酒店集團老闆本身的修養、經歷、喜好、性格等都將決定酒店集團的發展方向。

另外，酒店集團老闆對團隊搭建的方式和布局也一定程度上決定了未來酒店品牌的基因。不要認為沒有接觸過酒店集團老闆就很難了解以上的信息，日常通過對該品牌的管理方式、價格政策、對客政策、產品風格、工作效率等均可窺探，當然，從業務員嘴裡還是能聽到很多關於老闆的事情。

同時，親自拜訪一下酒店集團的老闆還是很有必要的，接待與否，也是對老闆態度的一種了解。在不了解公司領頭人的情況下合作必然是增加了投資的風險。

3

資本遊戲的炮灰 OR 受益者?

酒店投資少則3年，多則幾十年，長線投資必然將涉及到很多關於城市、酒店集團發展方向、戰略方向等綜合因素的影響，對當下形勢的投資從來都不是酒店投資人的上策，對未來10年甚至更長時間的準確判斷才是酒店投資人必須掌握的技能。

很多酒店酒店集團的根本目的不是為了創造更好的酒店經營，而是彙集投資人為資本運作搭橋，這讓很多酒店投資人以為酒店集團加盟數量多、宣傳好、有噱頭的酒店集團就是好公司，就一定能賺錢。最主要的一點還是投資人能認清自己酒店的定位才是首要因素。

4

潛力品牌VS當紅品牌

酒店作為長線投資，必定要考慮未來酒店品牌的生命力，那麼，哪些特徵才能決定了酒店品牌的生命力呢?

其一，具有品牌生命力的酒店必定是具有一流的創新能力和長遠的戰略規劃，在這一點上，看看各個酒店官網的介紹基本可以窺探一二。

其二、具有品牌生命力的酒店必定是擁有難以跨越的核心競爭力(不要以為核心競爭力就是那些高大上的分析及說辭，往往卻是最基本的、最平凡的做法方法和原則，很多人認為海底撈具有核心競爭力，其實很多人並不知道海底撈的真正核心競爭力就是做了很多高大上酒店平時根本不屑一顧的小事情，也許是你的眼鏡看不清楚了怎麼辦?你的毛巾加熱到多少溫度?...)

當紅品牌另一個弱點是，老闆需要更多的時間要應付宣傳、媒體和繁瑣事務，基本無暇顧及產品的質量和客戶的滿意度。其實，很多評分較高、用心打磨產品的酒店品牌鮮為人知，因為他們無暇顧及媒體和宣傳，他們只在乎客戶和產品。這一點，在任何一個評論網站中的評分中就看出優劣。

5

你進得去，但出的來嗎?

在眾多酒店投資人的諮詢中，幾乎很少人問酒店投資投資未來如何退出?這些問題卻經常被大資金機構常掛在嘴邊，也許，這就是為何大資金機構能夠持續、健康發展最重要的原因。目前的答案是，90%的酒店投資人無法順利的退出，在投資中，一旦遇到風險或不測(考慮到酒店的長線投資行為)退出才是最具價值的底線保障。

那麼，如何退出?怎麼退?都將成為酒店投資人未來真正的核心話題，而不是如何投資一家酒店。多說一點，一些酒店投資人不得不將退出的方案轉向眾籌，然而，眾籌之後卻是死路一條。最主要的原因是，眾籌將退出變得更加複雜。大量的股東和協調難度讓眾籌成為退出路上的死胡同，至今基本無解。

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