海外置業市場冰與火背後藏資金外出風險

資料圖。

法治周末記者 肖莎

「如果我想到國外買房，錢怎麼出去？」

北京京師律師事務所移民律師事務部主任封躍平經常會接到這樣的諮詢，他同時是全球投資移民律師聯盟中國區秘書長。

封躍平告訴記者，去年年底開始，國家相關部門對個人購匯的管控措施非常嚴格，個人到銀行購匯時都必須填寫一份詳細的《個人購匯申請書》，申請書上明確載明：「境內個人辦理購匯業務時，不得用於境外買房。」

在這種情況下，有海外購房想法的個人，如何能夠順利支付購房款，就成為必須面臨的問題。

「目前來看合法地進行海外置業的確存在一定困難。」封躍平說。

封躍平補充道，個人購匯用于海外購房並非新政策，個人海外購房及投資屬於尚未開放的資本項目，一直以來都不能做，但以前對於換匯用途的管控沒那麼嚴，現在是明確禁止，管控力度在加大。

然而，海外置業市場在某些表象層面卻是另一番火熱的場景。

在今年4月份舉辦的北京春季房展會上，海外地產項目也比較搶眼。美國、英國、澳洲、加拿大等經濟發達國家的房產依舊較受歡迎，相應展台諮詢人數較多。

根據地產顧問公司仲量聯行（JLL）最新報告，2017年第一季度，倫敦成為全球房地產交易量最大的城市，去年尚處於第三位。這其中最大的貢獻者是來自中國的投資者。

國家對個人購匯用途的嚴格管控下，個人投資者海外買房的錢到底是什麼渠道出去的？這其中是否會存在問題？

擅改購匯用途風險大

「個人購匯一直都不能投資房產，打款都是以律師費、旅遊費或留學費用的方式打出去的，就是說購匯用途不寫買房就行了。」一家海外置業中介的銷售經理告訴法治周末記者。

封躍平也告訴記者，這種情況的確很普遍，說白了就是改變購匯用途。

「每個人每年有5萬美元的購匯額度，現在一套海外房產的總價普遍在40萬美元到60萬美元，如果有人想要買房，通常會找幾個親朋好友湊額度。」封躍平說，以前很多的操作方式都是如此，業內稱為「螞蟻搬家」，當然購匯用途肯定不會填買房。

封躍平補充道，當前除了螞蟻搬家之外，以往個人海外購房的資金流出渠道還包括地下錢莊，對倒（比如有中介在國內外都有公司，個人在把人民幣打入該中介國內公司，然後中介的國外公司在國外支付外匯給個人）。

「還有一些海外項目是國內開發商開發的，個人購買的話可以直接在國內刷人民幣。」前述海外置業中介的銷售經理告訴記者。

不過，封躍平提醒道，在當前國家嚴控的情況下，通過螞蟻搬家的方式、改變購匯用途把資金打出去的做法，還是存在很大風險。

「假設短期內有多個不同的人把錢打到國外的同一個賬戶，這很可能引起監管層的關注。」封躍平說，一旦監管層發現外匯的實際用途和購匯人填寫的用途不同，會給購匯人進行處罰。

記者從招商銀行也了解到，購匯者需要詳細填寫購匯用途，且《個人購匯申請書》上還有如下內容：「違反規定辦理個人購匯業務的，外匯管理機關將依據《中華人民共和國外匯管理條例》第三十九條、第四十條、第四十八條予以行政處罰，相關信息依法納入個人徵信記錄。」

外匯管理條例第四十四條的內容是：「違反規定，擅自改變外匯或者結匯資金用途的，由外匯管理機關責令改正，沒收違法所得，處違法金額30%以下的罰款；情節嚴重的，處違法金額30%以上等值以下的罰款。」

封躍平還提醒道，中國已經承諾加入CRS（Common Reporting Stard，即「共同申報標準」），一旦國內居民的海外賬戶下的所有資產信息都完全透明，監管層對改變外匯用途進行海外房產投資行為的事後追責力度可能會很大。

公開資料顯示，2014年7月，經濟合作與發展組織（OECD）發布了AEOI標準（金融賬戶涉稅信息自動交換標準），CRS便是其中的一部分，旨在實現跨國間稅收居民金融賬戶的信息透明化。CRS要求籤署國系統性及定期性地情報自動交換，以使納稅人居住國與納稅人賬戶所在國自動分享納稅人在境外金融機構如銀行及證券戶頭中的各類財務信息，如股息、紅利等。

按照時間表，今年12月31日前，我國將完成對存量個人高凈值賬戶（截至2016年12月31日金融賬戶加總餘額超過600萬元）的盡職調查；2018年9月後，中國政府將與CRS其他成員國或地區進行首次信息交換，從而得到對方收集到的特定中國人的金融賬戶信息。

中介代收款亦不可行

封躍平告訴記者，由於現在個人購匯到海外買房遇到一些障礙，國內還會有一些中介向購房者建議，可以把房款打給中介，由中介負責款項出境。

「但是這種情況風險也很大。」封躍平代理的大部分與海外置業相關的案件，都是和中介有關的，要麼是中介收錢後把錢捲走了，要麼是中介承諾一定條件實現不了，要麼是中介在銷售過程中存在欺詐行為。

廣州家葉投資顧問有限公司（以下簡稱家葉海外）執行董事黃弼唯告訴法治周末記者，正規的中介不會收取購房者的房款，海外正規的開發商都要有一個監管賬戶或律師賬戶作為第三方賬戶，用來接收購房者訂金、房款等，因而也不會出現房款被捲走的情況。

封躍平也表示，正規情況下，只有開發商的項目進展到一定階段，海外銀行才會把監管賬戶的資金打給開發商。

在長期執業的過程中，封躍平還發現，有很多國內購房客在沒有到國外實地考察項目的情況下，僅憑中介單方面的宣傳，就直接把錢打給中介。到最後卻發現，有的項目根本就不存在，或者有的項目根本還不具備銷售條件。

「我們在國內買房也很少出現不去項目考察就直接下訂單的情況，海外購房不確定因素比較大，而且雖然總價沒那麼高，但是也是上百萬元的投資，還是建議購房者一定要實地考察後再決定是否購買，並且不要把錢直接打給中介機構。」封躍平提醒到。

海外置業中介市場面臨洗牌

在這種外匯管控的情況下，國內的海外置業市場還會一直火下去嗎？

房天下副總裁司智告訴法治周末記者，國人海外置業主要有上學、移民和資產配置等幾方面因素，海外購房為了上學和移民比例總體還是較低，出於資產配置目的而購房的比例較高。

「一旦明確禁止個人購匯用于海外購房，資產配置的難度加大的話，有人就會打消海外購房意願，所以國內的海外置業市場會呈現萎縮狀態。」司智認為。

封躍平也認為，雖然目前尚沒有國人上半年海外置業規模的整體數據，但是從自己身邊朋友的情況和接受到的諮詢量來看，海外置業的熱度已經在逐漸下降了。

「而且個人購匯用途受限之後，國人海外購房意願受到影響，海外置業中介的獲客成本也增加了，以前可能中介跟十個人宣傳就會有一個人購買，現在可能跟100人宣傳才會有一人購買。」封躍平因而認為，未來海外置業中介市場也會引發大的洗牌，一些小中介的生存空間越來越小，很可能會因為業務量小而死掉。

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