北京為什麼允許集體用地建租賃房？

最新 08-31

文｜葉書利

近期在租購併舉上概念不斷。28日北京等城市允許集體建設用地建租賃房，此舉背後的邏輯到底是什麼，對未來房價的影響幾何？

集體建設用地建租賃房並非新鮮事

8月28日，國土部官網發布通知稱，為增加租賃住房供應，緩解住房供需矛盾，構建購租並舉的住房體系，建立健全房地產平穩健康發展長效機制，國土部與住建部近日共同印發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》。

該《方案》顯示，國土部會同住建部按照地方自願原則，確定第一批在北京、上海、瀋陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。

根據此份《方案》精神，村鎮集體經濟組織可以自行開發運營，也可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房。集體租賃住房出租，應遵守相關法律法規和租賃合同約定，不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉租。另外，探索保障承租人獲得基本公共服務的權利。承租人可按照國家有關規定憑登記備案的住房租賃合同依法申領居住證，享受規定的基本公共服務。有條件的城市，要進一步建立健全對非本地戶籍承租人的社會保障機制。

一句話概括：包括北京在內的13城將允許試點集體建設用地建租賃房，以推動租購併舉。

僅就概念來說，集體用地建設租賃房事宜並不是個新概念，北京早有探索。

壹書生注意到，從2011年起，北京先後在朝陽區平房鄉、海淀區唐家嶺、溫泉鎮351、昌平區北七家鎮等5個集體用地上開展了租賃住房項目試點，建設租賃住房1.28萬套。並且在2014年10月，北京國土局、北京發改會、北京規劃委聯合下發《關於印發北京市利用農村集體土地建設租賃住房試點實施意見的通知》，以規範集體用地建設租賃房事項。

另外提醒下，集體用地建設租賃房並不代表小產權房轉正，這是兩個概念。

在國土部發布的《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》中明確規定，集體用地建設租賃房時，禁止以租轉售。

為什麼允許集體用地建租賃房？

為什麼在租售並舉中要允許集體用地建設租賃房？在壹書生看來，主要原因如下：

A，解決熱點城市土地供應緊張問題；

租售並舉的需求主要在熱點城市，而這些熱點城市中，土地供應緊張是樓市中的難點，在土地供應端允許集體用地入市，便是解決之道。

實際上早在今年4月北京公布未來五年供地計劃中，便將集體用地納入其中，以解決北京供地緊張之困：2017年-2021年，北京計劃供應住宅用地6000公頃。其中，集體建設用地1000公頃，約佔六分之一。

與北京類似，集體用地建設租賃房，可緩解熱點城市供地緊張度。

值得注意的是，在北京等熱點城市，供地受限的背景下，加了多少租賃用地，便意味著減少了多少商品房用地。當商品房用地減少後，可能助推未來商品房房價上漲壓力。因此時下租賃房建設中使用了集體用地的量，便可減少租賃房佔用商品房用地的量，從而緩解未來商品房用地供應緊張度以及由此可能催生的未來商品房房價上漲壓力度。

B，平抑房租，以預防租售並舉推動房租上漲的惡果；同時通過集體用地建設租賃房，以推動租賃端供應的多層次化，從而滿足租賃端偏低收入者的租房需求；

時下強推租賃並舉的過程中，有一個經濟壓力問題，那便是時下的中國樓市，城市越大的城市，租金回報率越低，北京甚至低到1.41%。

不過現在有個現實問題來了：發展租賃市場後，北京等城市的租金回報率肯定會提升，也就是說房租會漲，原因有二：

1，當市場化的房企以自持房屋進入租賃市場，其租金回報率至少得達到5%左右，否則甚至覆蓋不了財務成本。因此成本倒推的話，當這些房企型房東進入市場後，其出租的房屋房租肯定不低，甚至肯定高於目前個人型房東下的房屋房租，否則賺不了錢。

2,根本全球城市租金回報率發展規律，時下北京等城市租金過低的現象難以持久，肯定會逐漸回升，以向兄弟城市靠近。

因此不管從企業型房東的成本助推還是全球大城市房租發展規律來說，中國在發展租賃市場時，未來面臨的一大難題是房租會上漲。

因此一方面，為了平抑這種上漲趨勢，通過集體用地建設租賃房，鑒於其低成本入市，不高的房租來平抑制北京等城市的整體房租水平；另一方面，未來的租賃市場也會出現分化：房企型房東的租賃房，偏向於租賃房中的中高端房源，而集體用地上的租賃房，基本位於城中村或城鄉結合部，通過低房租以滿足租賃市場中中低端消費者的居住需求。

意在還債，而不是降房價

時下任何一項樓市政策的推出，市場上便容易條件反射式地將其與降房價等同起來，事實上，類似租賃房的推進，意在還債，而不是降房價。

具體來說，中國樓市一直存在著「重交易輕租賃」的毛病，時下包括集體用地建設租賃房，皆意在對該毛病的糾偏。

在一個正常的市場，就應該租售並舉，然而在中國，「售」過重，而「租」過輕，下述數據便可一目了然。

在解決居住問題方面，在中國的租房率不足10%，而歐洲國家租房率近50%；

租賃交易在房屋交易總額佔比方面，中國房屋租賃交易額占房屋交易總額不足7%，而美國佔比達50%；

租賃房房源出租者方面，中國時下租賃市場中，約90%的房源來自於個人出租，而在歐美一些國家，專業租賃企業提供的房源佔比在30%左右。

因此說，時下中國強推租售並舉，甚至包括允許集體用地建設租賃房，皆意在加快租賃市場的培育，最終形成多元化的居住方式：有錢人買商品房，錢少點的人與政府合資買共有產權房，而錢少的人租房居住，這就是「高端有市場，中端有支撐，低端有保障」。

當多層次的居住供應體系建立後，屆時商品房的消費人群與租賃房的消費人群，人群分化會越來越明顯，重合度會越來越小，類似於坐奔弛的人與開QQ的人，彼此間在人格上是平等的，但背後的消費能力與階層分化卻是明顯的。

QQ銷量的上升會影響奔弛車的銷量嗎？香港樓市的劇本已說明了一切。

在此前的文章《租售同權引樓市變天？香港樓市已備好答案》中，壹書生已解釋過，目前香港樓市商品房存量佔比僅51%，其餘49%為非商品房，但商品房房價仍一路上漲。

最後提醒一句：樓市長效機制的建立，其目標不是為了降房價，而是穩樓市。