大事件！北京沒買房的人注意，天大的驚喜來啦！

號外號外！

北京一記閃電般的神操作閃現了！

這是一件可能改變北京生活載入史冊的壯舉：

「北京共有產權住房來了！」

由北京市住建委等多部門起草的《北京市管理暫行辦法》(簡稱《辦法》)對外公開徵求意見，提出不少於30%房源將分配給「新北京人」。

大家是不眼睛都快掉下來了？就因為這個關鍵詞：「共有」！

自我國商品房現世以來，我們每天都在和純商品房做著艱苦卓絕的拉鋸戰，今天終於迎來了剛需房的春天！

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顧名思義：共有產權住房就是政府與購房人按份共有產權的政策性商品住房。

更重要是：共有產權房將替代之前的自住房，簡單來說，就是一套房子，政府和購房人各持有一定比例的產權，那麼購房人在購買時就可以支付較少的房款，買下一套自住的房屋。更有利於中低收入家庭解決住房問題。

我們下面就來具體了解一下北京擬推的「共有產權房」：

1.什麼是共有產權房？

共有產權住房，是指政府提供政策支持，由建設單位開發建設，銷售價格低於同地段、同品質商品住房價格水平，並限定使用和處分權利，實行政府與購房人按份共有產權的政策性商品住房。

2.共有產權房價格如何？

銷售均價低於同地段價格 浮動範圍為±5%

共有產權住房項目的銷售均價，應低於同地段、同品質普通商品住房的價格，以項目開發建設成本和適當利潤為基礎，並考慮家庭購房承受能力等因素綜合確定。銷售均價在土地供應文件中予以明確。開發建設單位依據銷售均價，結合房屋樓層、朝向、位置等因素，確定每套房屋的銷售價格，價格浮動範圍為±5%。

3.什麼人能申購？

符合北京限購條件且家庭成員名下無房。

4.什麼人不能申購?

5.什麼人能優先申購?

1. 項目所在區戶籍和在項目所在區工作的本市其他區戶籍無房家庭。

2. 符合本市住房限購條件的、在項目所在區穩定工作的非本市戶籍無房家庭。

6.房子能賣嗎？

不滿5年的，不允許轉讓。

滿5年，購房人可按市場價格轉讓所購房屋產權份額。轉讓對象仍需符合購買條件。同等價格條件下，代持機構可優先購買，繼續作為共有產權住房使用；代持機構放棄優先購買權的，購房人轉讓對象應為其他符合共有產權住房購買條件的家庭 。

滿5年，購房人也可按市場價格購買政府份額後獲得商品住房產權。（再出售就不會受到限制）

7.房子能租嗎？

允許！租金和代持機構分配。而且租賃只能在市級代持機構建立的網路服務平台發布房屋租賃信息。

在購房合同簽訂條款中規定，購房合同應明確共有產權份額、房屋使用維護、出租出售收益分配等內容。也就是說，共有產權住房不僅可以出售，也可以出租。

租金收益分配上《辦法》意見稿提出，已購共有產權住房用於出租的，購房人和代持機構按照所佔房屋產權份額獲得租金收益的相應部分。

購房人應在市級代持機構建立的網路服務平台發布房屋租賃信息，優先面向保障性住房備案家庭或符合共有產權住房購房條件的家庭出租。

8.「二手」共有產權房誰能買？

代持機構、其他符合共有產權住房購買條件的家庭。

5年之內不許賣，持有滿5年的，同等價格下代持機構優先買；也可以按原有比例賣給有共有產權住房購買條件的家庭；還可以轉成商品房銷售給代持機構分成；滿5年後也可以買了政府份額後變成商品房。

9.哪裡負責搖號？哪裡申請？

搖號：由區住建委（房管局）監督指導開發商開展搖號配售。

申請：在共有產權住房項目開通網上申購期間內登陸區住建委（房管局）官方網站提出項目購房申請。

10.第一個共有產權住房何時來？

在完成徵求意見後，如果政策順利發布，共有產權住房會很快來臨。

在此之前，首開保利錦都家園已經作為自住房進行申購，目前正處在資格審核階段。如果進展順利，該項目則有望成為第一個共有產權住房項目。

11.共有產權的住房預計會有多大面積？

城六區新建項目套型總建築面積不應大於90平方米；其他區新建項目套型總建築面積在90平方米以下的占建設總量的70%以上，最大不超過120平方米。

小北再為大家提煉出幾個關於「共有產權住房」的關鍵點：

第一，共有產權住房將替代自住房；

共有產權住房和自住房的區別

第二，各區的房源，都要有30%劃給新北京人。在重點功能區、產業園區範圍內還將有人才共有產權房項目。

第三，單身人士申購需年滿30歲。

第四，有過住房轉出記錄的家庭，不能再申購共有產權房。如果離婚了，需要3年之後再申購。有違建不更正的，也不能申請共有產權房。

第五，再申請自住房不在市住建委平台上了，改成區里報名、區里監督搖號、區里定優先組順序。

第六，選了房又不要的行為發生兩次以上，3年內別申請了。

第七，個人和政府指定持有機構分別拿多少比例的房子，看預定售價和搖號選房時的同區域同品質商品房均價比。

第八，持有不滿5年的只能代持機構回購。

第九，持有滿5年的，同等價格下代持機構優先買；也可以按原有比例賣給有共有產權住房購買條件的家庭；還可以轉成商品房銷售給代持機構分成；滿5年後也可以買了政府份額後變成商品房。

第十，物業費和公維，再加上暖氣費之類的，共有產權雙方誰住房誰承擔，也就是購房人承擔。

第十一，出租指定平台，中介不能代理共有產權房的出租出售。

第十二，弄虛作假，10年禁止申請保障房和政策房。

第十三，新老北京人都能買。

我們具體再來看一下一些大家容易忽略和搞錯的關鍵點：

1.共有產權住房不再像過去那樣在市住建委官網上發布申購公告和網上申請，而是在各區住建委或房管局官網上。

2.原來的政策是可以對外公開銷售。現在從行文上看已經沒有這個環節了。

3.注意一個關鍵詞：「激活」！

申請家庭取得的申請編碼，可以申請其他項目，但申請時須重新登陸區住建委（房管局）官方網站對申請編碼進行激活。這個和小客車搖號類似，要點擊一下激活。

4.既然是政府和購房人共有產權，那麼雙方的各自產權份額如何確定？

簡單來說，就是看搖號、選房時該項目周邊同地段、同品質普通商品住房價格，以這個價格來計算，共有產權房供地時定的價格佔多大的比例，購房人的產權份額就佔多大比例。

舉個例子，某個共有產權住房，供地的時候確定將來的銷售均價為3萬元/平方米，在搖號、選房時該項目周邊同地段、同品質的普通商品住房價格是4萬元/平米的話，那麼購房人佔有的產權份額就是四分之三，也就是75%，另外25%則是政府佔有的產權份額。

5.共有產權住房購房人取得不動產權證滿5年的，可按市場價格轉讓所購房屋產權份額。

這裡再上市分為三種情況：

1、購房人向原分配區住建委（房管局）提交上市申請，明確出售價格。同等價格條件下，代持機構可優先購買。

2、代持機構放棄優先購買權的，購房人可在代持機構建立的網路服務平台發布轉讓所購房屋產權份額信息，轉讓對象應為其他符合共有產權住房購買條件的家庭。新購房人獲得房屋產權性質仍為「共有產權住房」，所佔房屋產權份額比例不變。

3、共有產權住房購房人和代持機構經協商一致，可共同向其他符合本市住房限購條件家庭轉讓房屋。新購房人取得商品住房產權。購房人和代持機構按照所佔產權份額獲得轉讓總價款的相應部分。

另外，購房人取得不動產權證滿5年，也可按市場價格購買政府份額後獲得商品房產權。

看到這裡，是否歡欣鼓舞？共有產權住房的價格和政府硬性指標的分配都讓新老北京無房一族感到了買房的希望：

這是繼成都宣布允許以5年前的價格買房後，更重磅更有歷史意義的改革！

一個以房產為投資中心的時代就要結束了，一個以奮鬥者為本的時代就要來了！我們看到了無數的炒房者在哭啼，無數的民眾在歡呼。

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看看專家怎麼說：

專家：陳志

北京推出共有產權住房，對於完善住房保障體系、完善住房制度，建立房地產調控長效機制，支持中端購房，抑制投機，促進公平，將起到重大作用。

專家：嚴躍進

類似住房的供應，對於後續全國房地產市場的發展是有積極啟發的。從類似住房的探索來看，也會使得相應的土地供應結構有所轉變。相關房企在拿地方面也需要看到此類政策帶來的新變化。

專家：張大偉

2017年上半年，北京自住房已經影響房價降低7%左右，在共有產權房政策的繼續推動下，北京樓市觀望情緒會繼續加強，特別是大量共有產權房源供應後，北京房價穩定已可預期。

是否這個「共有產權房」的擬推意見一出，大家跟小北一樣振奮中又有點些許迷茫？

任何新的改革和政策的推出都需要我們慢慢地了解！

參考來源：北京日報(Beijing_Daily) 安居北京

千龍網 （beijingqianlong）鳳凰房產（houseifeng）京房字（jingfangzi ）

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