租賃新政大潮湧，是否會衝垮房價？

近期，多地發布住房租賃新政策。其架式，確實有點轟轟烈烈。引發了全社會的關注。甚至有人提出這是」二次房改「。

第一次房改，是指98年房改（國23號文），是停止福利化分房（分的是租賃房），實行住宅商品化，私有化（通過市場購房）。而本次大力推進住房租賃，似乎歷史潮流逆向：引導人們租房，少買房。頗為有興趣。哈哈。

但實際上，還是有所不同的。這次，應該大力發展住房租賃市場，讓市場機制在租賃中發揮決定性作用。

各級政府，千萬不要開歷史倒車：重新回到大建政策性租賃房，然後進行定向的、小部門、特定群體的福利分房。

近期地方新政較多，似大同小異。在此，老楊拿北京市的政策略作分析。

8月17日，北京市住房城鄉建設委發布公告稱，近期已會同市發展改革委、市教委、市公安局、市規劃國土委、市衛生計生委、市工商局、人民銀行營管部聯合起草了《關於加快發展和規範管理本市住房租賃市場的通知（徵求意見稿）》。

顯而易見，這是一個多部門參與的文件，也就意味著，這一過去多部門都管、但都管不好、不願管的重大難點社會問題，已經到了必須綜合管理的歷史新階段。

這一階段的到來，有一個中央重視且不斷推進的過程與背景：

2015年中央經濟工作會提出要建立購租並舉的住房制度。

2016年中央進一步明確要加快住房租賃市場立法，加快機構化、規模化租賃企業發展。

2016年6月，國務院辦公廳發布《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，提出培育發展住房租賃市場的具體要求。

2017年5月住房城鄉建設部就《住房租賃和銷售管理條例》公開徵求意見、

2017年7月住房城鄉建設部等九部委聯合發布《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，對加快發展住房租賃市場進一步提出明確要求。

過去幾個月，多個城市（主要是九部季新政中明確點名的12個試點城市），已陸續出台類似新政。在此背景下，北京有壓力、有動力出台此新政。

從新政內容來看，已出台新政的城市大同小異，其中對於租售同權的的表述也有差異，引發社會關注與討論的第一個城市是廣州，主要聚焦於承租人子女就近入學。

北京的意見稿中規定：承租人為本市戶籍無房家庭，符合在同一區連續單獨承租並實際居住3年以上且在住房租賃監管平台登記備案、夫妻一方在該區合法穩定就業3年以上等條件的，其適齡子女可在該區接受義務教育；承租人為非本市戶籍家庭的，可根據住房租賃監管平台登記備案的信息，以及北京市關於非京籍人員子女接受義務教育具體規定，依法申請辦理其適齡子女在出租住房所在區接受義務教育的手續。

看上述表述，入學是有條件的，尤其是非京籍人員子女，還有另外一套「接受義務教育具體規定」。而且，並不是在承租小區就近入學，而在所在「區」，也即行政區，比如丰台區、通州區等，而一個行政區中有很多小學和初中，其教育水平相差較大。大家關注的是，能否就近小區對口的學校。

關於外地承租人子女上學的問題，其實在近幾年大城市推進的居住證制度中，已經包含和體現；而部分城市的租房新政，只不過從租房的角度，再次進行闡述。其實是一碼事，兩個不同的視角，其中有重疊部分。對此，大家不宜過多解讀。

此外，本次新政重點內容還包括：集體戶口租公租房可以落戶、租房合同期內不許隨意漲租金、租金最好按月收取、合同終止後3個工作日內房主就應退回押金、出租期間不得採取暴力、威脅或者其他強制方式驅逐承租人，未經承租人同意不得擅自進入出租住房、房東在租賃期間出售住房的，承租人享有優先購買權、租賃期間房屋若買賣繼承贈與，不影響租賃合同效力、打擊二房東。租戶不得擅自轉租、合租。

關於對北京房價的影響，可以有如下幾個視角。

1?保護承租人權益，有利於發展租房市場，從而使越來越多的人選擇租房，其中多數屬於推遲購房，少數可能終身租房，如此則分流或延緩了購房需求。因此，從性質上判斷，長期來看，將小幅的抑制北京房價上漲速度。

2?隨著租房市場的發展，投資者將越來越關注租金收益，房價漲幅收窄的同時，租金收益率會上升，中長線的穩健投資者會增加，而短線炒房的投資者會減少。如此，則房價短周期波動的波幅會漸趨縮小。

3、租房市場大發展之後，會對房價結構產生一定的影響。由買轉租，或明顯推遲購房的人群，以年輕人為主，對應的中小戶型、中低端的剛需房，購房需求被分流的情況最明顯，所以這類房子的價格上漲速度將放緩。

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