從這些數據來看 房價還要繼續漲？

在眾多經濟數據中，M0、M1、M2、M3是非常重要的一組數據，但是大多人都不太懂，它們到底是什麼意思，這些數據對房地產和股市又意味著什麼？昨日5月M1貨幣供應同比上漲23.7%；5月M2貨幣供應同比上漲11.8%，數據公布後，有些網友認為M1和M2上漲就意味著股市和房價要上漲，到底是不是這樣呢？在回答這個問題之前，小M給大家講講M0、M1、M2、M3都是啥意思。 (來自:騰訊財經)

其實，M0、M1、M2、M3都是衡量貨幣供應量的指標，而且對於這些指標的解釋有很多種。小M選取其中最常用的一種給大家分享一下。M0=流通中的現金；M1=M0+單位活期存款+個人持有信用卡類存款；M2=M1+準貨幣（定期存款+居民儲蓄存款+其他存款）；M3=M2+具有高流動性的證券和其它資產(銀行承兌票據、國庫券等)。 (來自:騰訊財經)

為了方便大家理解，舉個比較簡單，比較理想的小例子，比如說，國家A，流通的現金是10塊錢，存在銀行的活期存款是10塊錢，存在銀行的定期存款也是10塊錢，銀行承兌票據也是10塊錢。那麼國家A的M0=10元；M1=20元；M2=30元；M3=40元。M0、M1、M2、M3都是衡量一國之中有多少「錢」的指標。如果錢多了，物價就有可能上漲，錢少了物價就有可能下跌。 (來自:騰訊財經)

M0、M1、M2、M3和房價與股市上漲又有啥關係呢？接下來小M就給您講講它們之間的關係。曾任長江商學院副院長的陳龍此前表示，通過梳理中國1990年到2013年的數據發現，房價的漲幅與M2增長率的相關性高達71%。另外，M1與房價也有一定的相關性，但是由於房地產的流動性比較差，大約會出現3個月左右的滯後性。比如，2009年1月，M1增速為6.7%，住宅銷售價格到3月達到最低點98.1%，當2010年1月M1增速上升到39.0%，住宅銷售價格指數持續上漲到2010年4月的115.4%。所以要預測房價還是要多關注M2的變化。（圖：來源Wind,民生證券研究所） (來自:騰訊財經)

在國外M2和房價之間的關係並沒有那麼高，國內M2和房價相關性高的主要原因就是，國內的投資渠道太少了，股市風險太高，基金不了解，P2P理財信不過，大家除了購買房產不知道該投資什麼。多數中國人認為房價跌了也沒關係，大不了自己住，或者多生幾個小孩，把房子留給子孫，怎麼也賠不了錢！於是許多中國人就這麼愉快地把錢投進了房地產市場。 (來自:騰訊財經)

一些專業人士認為，未來M2與中國房價的相關性將會降低，主要原因如下：1）金融改革推進，投資的渠道會增加；2）人口結構變化，老齡化加劇，房產需求量或將下降；3）戶籍政策改革和落戶政策的放寬；4）貨幣政策收緊。2014年以前的24年里，M2的增速都在20%上下，但是自2015年以來，M2的增速都在13%附近徘徊。（圖：據全國老齡委數據，2015到2035年，中國將進入急速老齡化階段，老年人口將從2.12億增加到4.18億，佔比提升到29%。） (來自:騰訊財經)

未來房價的走勢應該更多地去關注剛需和國家政策的變化，比如，去年由於北京限購加碼，購房剛需外溢到北京周邊的一些城市。許多人不得不去離北京比較近的燕郊購房，這導致燕郊的房價在2015年一年漲超了100%，最終燕郊也不得不出台限購政策。與此同時，全國其它中小城市的房價卻處在低迷的狀態。沒有隻漲不跌的資產，也沒有隻漲不跌的房價。但是有需求支撐的房價，就是下跌也跌不到哪去，比如倫敦的房價在過去20年上漲了432%。（圖：2016年初燕郊上演搶房潮的場景。） (來自:騰訊財經)

再比如，去年國家宣布把通州打造成北京市副中心後，通州的房價，像脫韁的野馬一樣瘋狂的上漲。最後北京不得不出台極其嚴格的限購政策。另外，還可以通過觀察一個城市年輕人口的數量，來預測房價。因為年輕人才是購房的主力，因為年輕人要成家立業，要結婚生子。所以說年輕人就是購房剛需的代名詞。 (來自:騰訊財經)

關於M2與房價的關係基本上就講完了，接下來小M再簡單講一下M0、M1、M2、M3與股市的關係。從以往的數據看，中國股市與M1的走勢基本上是同步的，正相關關係非常明顯。如，如2006年1月至2007年10月，M1增速從10.6%上升到22.8%，上證指數從1161點上漲到5218點；M1增速下滑時，股市也下跌，2007年11月至2008年11月，M1增速從21.6%下滑到6.8%，上證指數從5955點下跌到1871點，跌幅達68.6%。由於M1與股市的相關性如此之高，所以許多分析人士都把M1看作股市的晴雨表。（圖：來源Wind,民生證券研究所） (來自:騰訊財經)

安信證券的分析師最近稱，在M1充裕的情況下，股市必漲。M1和M2的作用還有很多，你還知道那些作用，可以關注我們的微信，在後台給我們留言。 (來自:騰訊財經)

【送福利】想知道5月全國房價漲幅最大的和跌幅最大的城市，以及全國主要城市目前房價的讀者，可以關注我們的微信公號（ID：missmoneytf）,然後回復關鍵字「房價」，小M馬上告訴您！ (來自:騰訊財經)

【本文為浮世系列欄目第225期】騰訊財經「Miss Money」欄目出品。歡迎留言分享，或給我們寫郵件，郵箱地址是：davidzhong@tencent.com，期待您的分享。 (來自:騰訊財經)

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