買房還是租房？很多美國人居然選擇租房

天天要判斷經濟形勢的格林斯潘，照樣算不準房價。

房子，當然更是一種生活方式。如果租金與房價的比例很低，貸款利率很高，則每月高額還房貸不如低額付租金，省下錢來改善生活品質，吃哈根達斯冰棍，上北海道避暑。

「知道」（nz_zhidao）跟你談談美國人關於買房還是租房的選擇。

美國紐約曼哈頓的一處公寓樓區。（新華社//圖）

近日，多個城市新一輪樓市調控接踵而至，有關房價上漲的消息刷爆朋友圈，讓筆者想起一個美國買房故事。

美國電視祖母級人物芭芭拉·沃爾特斯，是美國——或許也是全世界——採訪各國名人最多的電視主持人，曾作過七百餘次專訪。芭芭拉至今住在租來的公寓里——當然，租的是紐約高級公寓。不過，她也想過買房的。

1970年代中期，芭芭拉和後來擔任聯邦儲備委員會主席近二十年、被認為是柯林頓時期經濟繁榮大功臣的艾倫·格林斯潘在副總統的宴會上相識，兩人開始約會。芭芭拉在自傳《試鏡》說，格林斯潘幫助她作出了從老東家NBC跳槽到ABC的決定，工資猛升到100萬。成了百萬寶貝，芭芭拉考慮在紐約買房。朋友給她在第五大道肯尼迪總統夫人所住的大樓里找到一套四睡房公寓，房主開價25萬美金。

當時是民主黨的卡特當總統，「政治正確」席捲美國，美國國務院就在這時開始給世界各國寫人權報告。紐約市長也是民主黨，對犯罪打擊不力，城市在衰落中，富人都想逃出去。格林斯潘勸芭芭拉不要買。

這套公寓，現在至少值4000萬。天天要判斷經濟形勢的格林斯潘，照樣算不準房價。

必定有人會奇怪：就算單身百萬，稅拿一半，買套25萬的公寓還是不成問題，為什麼不買？格林斯潘是經濟學家，為芭芭拉打算時，一定有很多複雜的經濟考量。而在美國投資界，很多人認為，如果把機會成本也算進去，買房作為一種投資，不見得比租房合算。貸款買房，累積的利息，通常是原始房價的兩倍。也就是說，買房者實際上付了3倍房錢。把這些錢分批投入股市，扣除每月房租後，長期收益很可能勝過買房。也就是說，你買了房子，這筆錢就失去了其他投資機會，這個機會的收益，也是你買房的成本。各種成本疊加起來，最後可能會超過你的買房收益。

從中央電視塔高處拍攝的北京城住宅樓群。（東方IC/圖）

耶魯經濟學教授羅伯特·希勒曾經指出，通貨膨脹主要是生活必需品價格上漲，房子作為生活必需品，價格應該跟通貨膨脹大致同步。歷史數據證明了這一點。2006年8月，《紐約時報》某篇文章中附了希勒提供的一張圖。圖中，以1890年房價為基準100，按通貨膨脹調整後的歷年房價，在80與120之間波動。但是，從1997年開始，房價陡然飛升，在2006年達到200，顯著超過通貨膨脹。希勒預言美國房地產市場有泡沫。一年之後，2007年12月，美國次貸危機爆發,房價暴跌。泡沫吹了十年，終於破碎。希勒因為對資產市場的研究，包括對次貸危機的預言，榮獲2013年諾貝爾經濟學獎。

房價跟通貨膨脹大致同步；而股票價格跟國民生產總值大致同步。如果經濟在發展，扣除通貨膨脹後仍有增長，長程而言，買股票應該勝過買房子。不過，租房買股票者，因為有房租支出，到底怎麼合算，計算很複雜，牽涉到租金與房價的比例、貸款利息、股票增值速度等因素。只是籠統說買房一定賺，至少在美國未必如此。而且美國雖然沒有購房限制，但政府對租房有很多優待：部分租金可以抵稅；低收入者在房租超過收入三分之一時，可以申請租房補貼；很多城市有租金管制，每年只能小幅度增長，等等。

當然，任何事都有例外。紐約自以為是人人嚮往的世界之都，永不缺乏購房需求。而例外的例外，則是芭芭拉·沃爾特斯的購房時期。自由主義心態佔上風、一貫是民主黨票倉的紐約市，終於對居高不下的犯罪率忍無可忍，在1990年代選了個共和黨市長魯迪·朱利安尼。他重手抓治安，不但謀殺、強姦等惡性犯罪數連年下降，就連曾經隨處可見的站街女都被趕走了。紐約重回繁榮，房價觸底反彈。這樣的政治變動，不是格林斯潘能預料的。朱利安尼後來在9·11事件中的指揮若定，為他贏得了「美國市長」的讚譽。

上面講的租房與買房之比較，是從投資角度考慮的。房子，當然更是一種生活方式。有人喜歡房主的自由，家裡愛怎麼布置就怎麼布置，院子里愛種什麼花就種什麼花。有人喜歡租房的輕簡，水龍頭壞了，只要給房東打個電話，自有房東負責修理。如果租金與房價的比例很低，貸款利率很高，則每月高額還房貸不如低額付租金，省下錢來改善生活品質，吃哈根達斯冰棍，上北海道避暑。總之，說到底這是一個很私人的決定。

（作者為旅美學者）

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