雄安新區的英國樣本：半個世紀後，倫敦加速回歸市中心

設計 04-25

雄安專題02期

授權轉自英倫投資客（ID: BuyLondon）博主

作者：傅士鵬

倫敦在二戰後制定過和現在北京一樣的政策：限制增長，疏散發展，建設新城。但半個世紀後，倫敦的決策者卻主動承認錯誤並重新制定戰略：表示尊重市場和人的選擇，回歸倫敦市中心，甚至鼓勵核心區域加密豎向緊湊發展。

四月以來最火的熱點必然是雄安，這個為了緩解北京「大城市病」而誕生的新區。

但「大城市病」不只是中國獨有，英國在50多年前就遇到了這個問題，那時候的大英帝國首都倫敦剛經歷了二戰，情況與北京當前十分相似，倫敦中心城區人口當時就超過八百萬，產生了一系列交通擁堵、環境污染、衛生資源緊張等大城市病。

擁擠的倫敦橋

1801-2011年倫敦人口變化圖，1939年達到頂峰

這些問題促使倫敦當時的決策者開始思考應對措施：1937年，英國政府成立巴羅委員會（The Barlow Royal Commission），1942年，委員會提出了限制城市蔓延的思路，並開始制定區域規劃、劃定增長邊界和建設新城。

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1944年，阿伯克隆比爵士（Sir Leslie Patrick Abercrombie）和巴羅委員會一起主持制定了輪廓性的大倫敦規劃（Greater London Plan 1944），規劃面積達到6735平方公里，涵蓋周邊與之緊密聯繫的134個郡屬市等地方自治政府，涉及1250萬人。

1944年制定的大倫敦規劃，一直沿用到本世紀初

當時的規劃方案是在距倫敦中心半徑約為48公里的範圍內建設4個同心圈：第一圈是城市內環，第二圈是郊區圈，第三圈是環形綠化帶，第四圈是鄉村外環。

第三圈環形綠化帶就是為了阻止倫敦進一步蔓延

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1946年，英國制定「新城法」，計劃在倫敦第三圈綠化帶以外新建8個具有獨立性的衛星城，其中就包括Harlow和Crawley等新城，與倫敦核心區相距30—60公里，出發點就是為了承載由倫敦市區疏散而來的部分人口及產業。

但最後實踐證明，由於這8個衛星城依然處於倫敦通勤範圍內，住在衛星城的人難以抗拒倫敦的巨大產業吸引，還是到倫敦找了工作，最後衛星城依然淪為「睡城」，完全無法承接倫敦人口和功能疏解，反而在通勤過程中增加了倫敦的交通壓力。

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因此在60年代中期，倫敦開始編製新的衛星城規劃，利用三條主要對外快速交通幹線，在交通幹線遠端，相距倫敦70-100公里左右的米爾頓凱恩斯、南安普頓、朴次茅斯等地建設具有「反磁力」作用的新城，並最終初步實現了功能自立。

面對強大的主城，弱小的新城不要太遠，也不能太近，要拉開一定的距離，超越日常通勤的時空，才能避免淪為睡城的命運，在北京100公里以外的雄安建立新區也正是為了避免新區最後又和北京連成一片。

圖為米爾頓凱恩斯（Milton Keynes）具體位置，距離倫敦72公里

圖為米爾頓凱恩斯鳥瞰圖

新城米爾頓凱恩斯建於1967年，到現在也就只有短短50年的歷史。

值得一提的是，與美國由市場引導自發形成衛星城不同，英國的衛星城完全是在政府的規划下，由英國政府撥款並聯合私營企業採用PPP的方式建設起來的，從而在規劃和城市建設上避免了一些傳統都市的弊端。

米爾頓凱恩斯目前人口約22萬，已經有超過5000家企業到這裡投資，其中20%為外企，許多耳熟能詳的企業都把英國總部設在了米爾頓凱恩斯，包括梅賽德斯—賓士、大眾集團、美孚石油、尼桑、雅馬哈、達美樂披薩等，英國本土企業如Rightmove，Argos，BP，Essentra也都把總部放在了這裡。

在本世紀初的英國最佳工作城市的調查中，米爾頓凱恩斯甚至力壓倫敦、曼徹斯特等大城市。

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新城開發在某種程度上確實解決了二戰後英國大城市人口擁擠和無序發展的問題，對控制倫敦市區的自發性蔓延，改善混亂的城市環境起到了一定作用。

圖為1939-2015年大倫敦各區域人口變化，紅色為人口減少，藍色為人口增加

從上圖可以看出，這半個世紀以來倫敦核心區人口顯著下降。看起來1944年制定的這個大倫敦規劃被執行得非常好？

但事實並非如此，倫敦決策者在過去大半個世紀大力開發衛星城並對倫敦市中心限制豎向發展，

實際上是耽誤了對倫敦市中心的開發

，特別是倫敦東部和南部那些佔據優越地理位置的區域，竟成了非法移民和難民的聚居地。

比如倫敦眼旁邊的Elephant&Castle，金融城旁邊的Whitechaple，這些地方被嚴重耽誤了。

Whitechaple街景和背後的倫敦金融城地標

Elephant&Castle位於倫敦眼和大本鐘附近，還能直接看到碎片大廈，可謂是寸土寸金，但卻因為充斥著上圖這樣的政府福利房（Counicl House）成了非法移民的天堂，近十年來倫敦政府對其進行大規模改造之後才慢慢開始恢復其應有的地位。

這個《大倫敦規劃 1944》實際上是以失敗告終。

最關鍵的失敗原因就是當時的規劃者對

大城市在新興產業（金融、科技、創意產業等）競爭環境中的人才集聚優勢

嚴重估計不足。

2004年2月，大倫敦政府（GLA）頒布了新一輪規劃——《大倫敦空間發展戰略》，並在其中描繪了倫敦未來30年的戰略發展。

在新興產業為主的市場環境下，倫敦的決策者承認了之前的錯誤，180度掉頭，表示尊重市場和人們的選擇，

回歸倫敦市中心

，並鼓勵

核心區域加密豎向緊湊

發展，畢竟第三產業已經佔到英國GDP總量的80%。

倫敦重新認識到人口的增長，核心區加密、緊湊的豎向開發方式，實際上有利於城市發展。

圖為倫敦市中心現在熱火朝天的高樓建設場景，倫敦又要重新開發市中心了。

近幾年生活在倫敦的話就能明顯感覺到市中心的高樓正越建越多

以上為倫敦未來的天際線視頻，可以想見，少了各種管制，大樓將盡情生長，倫敦的容納力也將再次釋放。

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除此之外，2004年的《大倫敦空間發展戰略》還明確了空間發展的優先權，在過去50年發展過程中未能獲益的倫敦市中心地區，特別是東倫敦和南倫敦大片佔據優越地理位置的地區，需要在未來的發展中得到優先考慮和支持。

上面提到被嚴重耽誤的Elephant&Castle和Whitechaple，由於「原住民」過多改造起來難度偏大，但底子比較好的一些地方稍稍改造一下能馬上爆發，比如說東倫敦金絲雀碼頭金融城、Startford奧運新城、Shoreditch科技城。

以倫敦東部靠近老金融城的Shoreditch區為例，Shoreditch和英格蘭央行所在的老金融城僅一街之隔，雖然地理位置非常優越但過去一直是以「貧窮而性感」著稱，由於低收入人口集聚和區域配套設施不足，加上之前規划上的不重視，Shoreditch在過去一直屬於倫敦市中心的「價值窪地」。

這十幾年來隨著倫敦市政府重新開始開發市中心核心區，Shoreditch的區位優勢馬上就顯現了出來，倫敦政府直接把東倫敦科技城（East London Tech City）定在了Shoreditch，而不是像以前那樣規划到衛星城，不但投入4億英鎊支持科技城的發展，還制定優惠政策確保把新建築中的一部分空間用作科技孵化區。

Shoreditch與背後的老金融城天際線

自此之後高科技企業和新興互聯網公司開始在Shoreditch集聚，思科、英特爾、亞馬遜、彭博、推特、高通等大型公司開始進駐，僅2011年就有200多家科技企業將總部定在倫敦科技城。亞馬遜歐洲總部大樓2017年底竣工後馬上就能給Shoreditch新增5000個工作崗位。

Shoreditch里的Silicon Roundabout已經成了科技公司和初創企業的大本營

企業不斷入駐也給Shoreditch這個區域帶來了久違的活力，越來越多的倫敦金融城和科技城上班族和高管開始在這裡定居和工作，金融、科技和創意產業人才的集聚效應開始顯現。

Shoreditch甚至成長為了英國金融科技（Fintech）中心

Shoreditch作為倫敦最早一批接受重建改造的核心區，搖身一變成了倫敦金融城附近的科技城，整個區域煥然一新，甚至由此產生了Shoreditchification這一新詞（指倫敦市中心其他區域也正在發生和Shoreditch一樣的變化）。

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倫敦用了半個世紀的時間最終回到原點，重新回歸市中心，可以把這看成倫敦對新經濟的妥協，也可以理解為倫敦對市場的尊重。

既然倫敦的決策者選擇不再扮演上帝，那就讓城市在市場的選擇下自由生長吧。

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讀者精彩評論：

范劍平

：北京房價飛漲主要是因為捂地，貨幣等都是次要因素。北京轄區面積1.6萬平方公里，而實際建成區面積2000平方公里左右，土地開發率僅僅12.5%，比以土地開發吝嗇著稱的香港的25%還低。

要學的太多

：可事實是新自由主義經濟誰用誰完。不考慮現實情況和歷史發展而強調理論可不妥，龐然巨體的發展總是螺旋式的，該吃的虧少吃一口都不行。

Meng Zhao

：都心回歸是巨大城市未來必然會經歷的一個階段，東京也是一個很好的例子。

任國剛

：城市發展有個重要的規律是回波理論。中心城區由於土地價值高攀不下，城市問題難以化解的情況下，首地租理論的影響，一部分非核心功能開始向外轉移，最典型的是居住功能、商業功能、教育功能、休閑功能，卧城是這些功能外溢的典型城市形態。結果，中心城區土地價格開始下降，城市功能可以調整，功能布局重新洗牌。從城市化到逆城市化再到更新城市化，這是城市發展的內在規律。

孟鐵柱

：馬太效應，人口越多機會越多。把房子摞起來，摩天大樓肯定比四合院住的人多，公司多，效率高，產生的GDP高。不過和英國美國不同，中國的政府權力和資源很集中，可以通過在京津冀地區不停地遷都，或轉移政府辦公地點的方式，把資金和人口吸引過去。否則沒戲。

DaoWen風中細沙

：產業功能分散，分別吸引自己需要的人才，避免京津過分集中資源，這樣才能帶動周邊發展形成城市群，而不是繼續攤大餅似的向外擴張。

Tony林

：大城市病的解決方法很多，一個是法制，一個是克制，歸根到底，人的因素是第一位的。

感謝英倫投資客（ID: BuyLondon）授權轉載本條內容，

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