距地鐵2公里，每平造價僅1萬的邊緣商業，是如何通過設計變成明星項目的？

你值得花10分鐘來學習今天的內容。

本文來自公眾號

「 彼山（ID:yonderdesign），

中國最專業的新興商業地產策劃與設計機構，為您定期推送原創前沿商業地產資訊解讀，

作者彼山團隊」。

筆者最近在做商業地產設計和策劃時，在面對甲方的內部商業團隊和其他乙方顧問公司時，經常能在他們的各種商業意向圖或願景圖中看到

曼谷的

The Commons

這麼一個商業項目。

《

曼谷商業 The Commons

》 2′02″

一般來說，一個商業項目越經典，就越高頻率地出現在新項目前期發展規劃PPT中作為未來項目打造的理想參照。

比如開創峽谷商業體驗奇觀的大阪難波公園，我就在近乎一半的乙方彙報文件意向圖中見到其熟悉的身影。

The Commons近來如此高的出鏡率激發了彼山的好奇心，於是我們專門飛到曼谷考察了這個項目，順便也將曼谷近幾年新開的商業地產逐一體驗了一番。

對於曼谷，我們最大的感受是這個東南亞中心城市與其氣溫匹配的設計溫度正噴薄而出，

曼谷的建築設計，景觀以及視覺平面設計都達到了很高的水準。

這點我們在未來會選取一些項目詳細梳理介紹。而對於The Commons，我們則認為

它是一個小型商業項目，通過由外到內，由硬體到軟體的極致設計

煉成的一顆城市寶石，我們必須進行嚴重介紹。

01

先天不足，離地鐵兩公里遠！

首先，對於遊客或非本地社區客來說，找到這個項目是比較費勁的。

曼谷的大多數商業項目都在BTS輕軌沿線（曼谷的交通非常擁堵），但是The Commons項目本身到離得最近的軌道交通站也需要步行近兩公里。並且項目並不處在區域的商業主街上，而是坐落在主街拐進來100米左右的一個社區道路上。

這對於一個商業項目來說，意味著曝光度和掃過人流的極大縮水。因此，項目本身除了本地社區居民以外還必須作為一個口碑目的地型項目來吸引外來人流。

另外這個項目的造價也非常低，

這個面積約在5000平米的項目預算總造價只有不到5000萬人民幣

。就這樣，不臨主街，低造價預算就成為擺在項目發展面前的難題。

因此，雖然「

項目要好，造價要低

」經常成為設計師吐槽甲方不切實際的槽點，但是這裡必須要說，通過優秀的設計（包括策劃，建築，品牌和視覺設計等），項目好造價低其實是能夠實現的。

並且要達成這個目標也只能夠通過設計手段來化腐朽為神奇。（不過如果甲方的要求變成「

項目要好，造價要低，設計費也必須低

」的話那就自求多福啦）

02

設計團隊的三大妙招

於是，在低預算的前提下，本土設計團隊

Department of Architecture

做出了幾個非常大膽的決定：

第一個是作為熱帶地區商場整個項目公區內部不設置空調，完全依靠排氣扇輔助的自然通風。

第二是作為一個多層的商業項目，項目公區內不設置自動扶梯，垂直交通必須依靠步行樓梯或垂直電梯。

第三是整個項目主材質使用混凝土，幾乎沒有額外的飾面材料。

首先，對於項目公區不設置空調顯得非常大膽，需知這個項目名稱就叫The Commons而Common Area在商業中也就是『公區』的意思。顯然項目叫這個詞的用意就是希望大家把這裡當做一個人群聚集併產生社交與交流活動的場所。

在進入項目入口處的標示牆，一副由設計原創的闡述這一項目理念的銅板壁畫精確傳達了這一核心理念：

Our Intention Is To Build First A Community, Then A Mall（我們的理念是先打造一個社區，然後再做商業項目）

而這樣一個場所在酷熱難耐的曼谷顯然沒有空調是待不住人的，但是The Commons通過設計的方式居然玩出來了。解決方式首先在於對形體的處理上，項目位於主街拐進來的一條社區上，在接近項目的過程中由於臨近建築的遮擋感受不到任何前方有個商業項目的痕迹，而直到你到項目跟前的那一刻，一個巨大的盒子漂浮在一個巨大的台階上突然顯露在你眼前。

那種突如其來

視覺震撼

讓走在路上的行人非常容易不自覺地要踏上台階一探究竟。對於項目來說，不在主街上人流少沒關係，我通過這麼個設計，把過路人流盡量吸進來，提高轉化率。

而這樣的設計不僅僅帶來形式上好處，踏上台階拾級而上，你能立刻就感覺到一陣涼意襲來，完全不同於街道上的酷熱。

這首先得益於這個巨大的混凝土盒子為下方的空間投下巨大的陰影，隔絕的陽光的直射。

同時，盒子內部結合垂直交通又設置了一系列直達屋頂的中庭開口形成了空氣

上下對流的天井效應

，讓熱空氣源源不斷地向上升騰。

最後，建築的屋頂設置了一組工業級的排氣扇來大大加速熱空氣排出這一過程。

於是，在這樣的一個環境下，熱意被以自然的方式最大限度的排除了。在這個項目的中庭內部，微風陣陣，感覺非常的愜意，完全不同於空調環境下乾澀感。

同時，自然通風免去了大筆的機電投入費用和後期的運營費用。

而解決了溫度問題，設計師就要進一步創造一個宜人的社交空間。解決的方式就是一個被叫做

the ground的大樓梯

。

Groud就是地面，設計師將樓梯大尺度鋪開，使其成為一個摺疊的地面。在這裡，樓梯就是地面，同時這個地面還不像平地一樣一覽無遺，毫無變化。它通過踏步標高的變化融合進了多重的景觀元素與就坐區域，讓空間運動起來，讓各種活動被樓梯錯落激發出來。

從上圖可以看出，樓梯的設計非常豐富，交通上它要承載引導客人向上到達主力店鋪區域，向下進入美食大廳區域的功能。

因此樓梯被縱向切成兩半，一半向上，一半向下。

而同時，在通行功能之外，樓梯還融入了一些可供就坐的開放平台，富有趣味的小布景和小舞台。以此提升common area的使用率與人氣，把樓梯帶活。筆者在現場時，樓梯上各國遊人如織，大家席地而坐，空間非常富有生氣。

樓梯另外一個筆者十分喜歡細節在於，設計師使用低成本防腐木的同時，在每個梯級的邊緣用鋁合金條收邊。這樣樓梯的邊緣就清晰勾勒了出來，既提醒了使用者注意台階高差，又避免了大面積樓梯看過去顯得特別悶糊成一團。設計的巧思就體現在了這種細節之中。

沿著樓梯一路而上，就把人自然帶到建築的二層主商業平台。平台上散布各類精品店和餐廳類業態。平台的寬闊外廊圍繞著中央樓梯，可以看到一樓美食大堂的玻璃展示面，整體中庭構成了一個生機盎然的圖景。

上圖可以傳達出建築構思奇特的平面關係：美食大廳位於一層，沿著街道設有入口，但是大樓梯將人帶到二層後，卻再次將人向下引導一層的美食大廳。這說明設計師並不想將一層的餐飲區與樓梯平台以上的商業孤立開來（類似與國內地下美食廣場），而是通過標高的設置，讓其在一層商業與整體商業再度融為一體。

而到了平台再往上，則沒有設置任何一部自動扶梯將人運上去，取而代之的是一組錯落的樓梯營造出一個引人向上的空間，讓人通過步行去發現各個樓層的新奇。而對於腿腳不便的客人則可以使用藏在後面的直梯。

這麼做的原因何在？我想節省造價應該只是一方面。不知大家會不會有這麼一種感覺，就是一個空間裡面一旦設置扶梯，『商場』的商業味就很濃。因為需要扶梯最大化將人流往上運送。這彷彿在催著遊客說：上來消費吧！。

但對於這個項目，業主更希望創造的是

一個鄰里性的，有親和力的微型社區

。他更希望降低這個項目的「

商場感

」。讓大家像沿著一個有高差的街道拾級而上去探索上面的新鮮事物遠比坐扶梯的被動式更有意思。

我認為這個處理有點冒險但確實讓整個項目的格調更為純粹了。

而建築整體上又一強烈的個性就是

單一混凝土材料的使用了

。

這可能是最初是因為造價原因出發而做出的設計策略。整個建築的牆面，天花幾乎只用了混凝土這一單一材料。特別是屋頂，因為使用了自然通風節省了大量機電管線安裝空間，使得屋頂純平的混凝土板得以完全裸露。

與國內商業講究立面豪華飾面和複雜天花做法的大環境相比，這個建築卻以一種大巧若拙的方式將一個材質用到底，讓材料成為背景去烘托空間，烘托店面，以此取得一種震撼效果。

目前在國內除了一些仿安藤式小清新店面內部使用裸露混凝土標榜一種極簡感以外，敢在整個項目以裸露混凝土作為主材質的商業項目好像還沒有。

03

不拘一格的視覺設計

大致梳理了項目硬體的設計與營造。這裡想特別提一下這個項目

非常有特色的視覺導向設計

。

首先從大的項目LOGO來說。我就很喜歡這個項目的主LOGO設計。方塊的元素，簡潔的線條再恰到好處地融合進了項目名稱的兩個單詞，很好地傳達出了建築本身的性格與項目格調。

而進入項目內部，裡面的導視設計則充滿了一種高逼格的隨意。比如樓層的介紹標識。

以及一些標識箭頭和前文提到的手繪銅板圖。

這種手繪式的標識系統節省造價的同時顯示了業主把控項目的精準手法。因為這樣一套系統放在像萬象城這種商業顯然格格不入，但是放在這樣一個項目立面又顯得非常貼切並讓人會心一笑。這就說明業主非常清楚從大的建築到小的標示細節自己想要什麼。

作為一個主打社區理念的項目，自然少不了各種各樣的活動，包括周末小集市，傍晚Live Music音樂會，各種叫你如何烘焙，品酒，做咖啡的工作坊（一般是結合商鋪品牌）等。這些活動及提升了人氣，又增強了用戶的粘性，是非常符合項目定位和氛圍的活動。

04

連鎖+特色的商戶配比

最後提一下項目的商戶本身。

作為一個小型項目，這裡的業態以餐飲為主，輔以一些精品，美容，設計師集合店業態。既有Roast，Brix和Roots Coffee這樣在曼谷本地廣受好評的連鎖品牌，又有很多屬於這個項目的特色小店。

位於項目三層的兒童業態The Little Pea更是充分結合項目的活動平台和屋頂花園的特點，安排了眾多和社區服務相結合的露營，種植園等活動。整個項目內商戶在店招，美陳和內裝上都體現出高水平的格調，共同營造項目氛圍。

而最讓我印象深刻的還是一層美食大廳（Market）的室內整體營造：

美食大廳被叫做The Common"s Market，穿插著酒吧，西餐，中餐，麵包等多重餐飲業態，內部充滿了復古式的格調。業主提供了鐵藝背景牆，公共桌椅等基本的鋪位裝飾元素，商戶則就櫃檯和物品陳設上發揮各自的巧思。下圖是美食大廳（Market）的商戶列表：

而專門為這個Market設計的入口招牌，一種復古拼貼式的招牌設計風格也非常能令人眼前一亮。

05

項目對我們的啟發

The Commons，從開發商到設計師，在帶著鐐銬跳舞的條件下做出了這樣一個出彩的精品。而我們在國內做商業項目時也常常碰到各種困難，比如區位困境，資金困境，招商困境等不一而足。

但是作為業主或者作為設計師面對諸多不利條件時則常常做出各種妥協各種降低標準。這樣，作為一個複雜系統的商業項目在誕生前就攜帶著藍圖上的不良基因，在項目建設時也充滿了不專業的大幹快上。

因此開出來的商業項目往往業主和設計師自己都不忍直視，更遑論吸引消費者。

這個時候，很多業主又會以「

計不重要，還是看商戶本身啦

」或者「

以後再改改調調搞升級嗎

」這樣的說辭來安慰自己。有爛設計加不專業打造做出來的商業項目還很賺錢的項目嗎？坦白說有，並且不少。

但是在消費升級成為普遍趨勢並且消費者越來越在綜合系統性的高度下去挑剔一個個商業項目時，不思進取的商業項目再想要逆勢而起則將變得越發困難。

The Commons, 一種有限資源下精耕細作的他山之石，可以攻玉。

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本文來自公眾號「 彼山（ID:yonderdesign），中國最專業的新興商業地產策劃與設計機構，為您定期推送原創前沿商業地產資訊解讀，作者彼山團隊」。

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