手裡有50萬元 按揭買房還是租房＋投資？

手上有50萬元，作為首付購房還是租房併購買理財產品？小周最近患上了「選擇困難症」，不知道在樓市平穩的情況下是否應該堅決入市，完成購房大計。業內人士認為，從投資收益角度看，購買理財產品的策略優於房產投資，但是購房能帶來「無形收益」，建議小周這種處於事業上升期的年輕剛需買家可以選擇「進取型」的投資策略。

案例

小周在一家大型國企擔任中層管理崗位，和太太的總月收入在15000元左右，10年來兩人存下50萬元存款，計劃今年買房。3月時，小周看中了番禺南浦地鐵口附近的一處小兩房單位，總價150萬元。還沒有下手就遇到接連出台的樓市新政，觀望了一個多月，小周還是按捺不住買房的願望：「小孩馬上面臨上小學，家庭需要相對穩定的生活環境。」他認為，用50萬元交納首付後，每月月供大概在6500元左右，養房壓力並不算大。

分析：滿足自住需求是無形收益

記者了解到，像小周這樣的普通家庭為數不少，大多數能承擔50萬元左右的首付，家庭月收入在1.5~2萬元之間。房天下廣州二手房高級分析師李超為我們算了一筆賬。

策略一：選擇買房

20年增值收益195萬元

以小周一家為例，買房支出包括首付50萬元及每個月月供6544元（按商業貸款100萬20年期計算），20年還款總額為157萬元，首付和月供成本共計207萬元。

買房收益方面，如果以房價年均漲幅去評估未來房產的增值幅度，根據房天下數據研究中心統計，番禺二手房網簽均價3年以來（2014年4月~2017年4月）從13241元/平方米上漲到18572元/平方米，年均漲幅13.4%；因此按番禺成交價的年均漲幅計算，20年後房子總價約達到現在的2.68倍，即402萬元，因此房子增值的收益是20年後房產總價402萬元減去首付和月供成本207萬元，即195萬元。

策略二：租房+買理財產品

20年凈收益289萬元

還以小周一家為例，如果選擇租房，可以用現有租金水平計算月租成本，根據房天下數據中心的監控數據，以番禺二房單位平均月租2750元/套計算，20年租金成本共66萬元。另一方面，使用不買房省下的首付和還款成本207萬元用於理財的收入，如購買定期保本理財產品，一般年化收益率為5%左右，按20年複利計算總收入562萬元，減去租金成本則凈收益289萬元。

從策略一和策略二可見，租房+購買理財產品的凈收益比購房的收益多出91萬元。房天下廣州二手房高級分析師李超認為，對於事業處於上升期的、暫時還沒有小孩的夫妻來說，可以考慮先租房，並以理財投資的方式令存款繼續增長，但對於同樣具有上升能力、但對已有小孩的家庭來說，對於擁有長期穩定居所、解決入戶和小孩入讀小學問題有強烈的需求，而這些長遠看也是一種「無形收益」，因此建議這些剛需買家可傾向於選擇按揭購房。

建議：買老城區學位房要考慮貸款年限

事實上，50萬元首付的預算在廣州買房的選擇空間並不少，如何選擇合適的物業則因人而異。李超透露，目前「80後」、「90後」作為剛需主力軍，在購房群體中佔了6~7成，他們多有私家車，且對居住環境有偏好，可考慮選擇增城或花都地鐵旁的大戶型電梯樓，等地鐵開通後將更方便出行。

如果是看重市中心教育資源的買家，可以考慮老城區學位房。但李超提醒，由於老房子樓齡超過20年，可貸款年限不足20年，月供負擔會相對大些。

對沒有明確偏好的買家，業內人士建議不妨考慮即有較好教育資源，物業又不至於太老舊的「城市副中心」如番禺市橋板塊。據了解，這一帶買家中有一半以上是購置學位房的剛需客。更靠近市中心，還可以選擇白雲區京溪板塊。

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