論城市民宿盈利本質

最新 05-24

目前除了上海、廈門、杭州、北京等，很多旅遊城市諸如西安、蘇州、無錫、南京等地的小主也已經借著Airbnb和途家的大肆擴張開始折騰起了城市民宿。

城市民宿改造後的運營以及對優質項目的投資一直是我們的業務之一，但從今年年初開始我們陸續減持城市民宿，不再擴張。可以預見的是，上海的城市民宿空間已經非常小，而周邊其他城市才剛剛開始。上海的AIRBNB房東肯定可以深刻體會我們的看法。而我們也盡量通過一篇文章，來揭示我們眼中的分散型城市民宿的本質。

城市民宿的存在意義

城市民宿不同於鄉村民宿，鄉村民宿除了住宿外，其所在的地理位置、餐飲、風景、周邊配套甚至空氣和天氣都對遊客很有吸引力。鄉村民宿的基礎是鄉村，周邊未必有大型的酒店，所以競爭主要來源於民宿之間（關於鄉村民宿的共生和競爭關係，以後會獨立文）。但分散型城市民宿的優勢就比較單一，天生和後期添加的所有優勢不外乎：位置和交通、設計感、價格。總而言之，城市民宿的成交根本便是：性價比（性價比不等同於價格低）。

我們來看三個真實的案例：

A是一個大戶型，四室兩廳，可住4戶，整體賣1500一晚，位於上海法租界；

B是一個兩室，可住2戶，整體賣650一晚，位於上海徐家匯；

C是一個兩室一廳，整體賣800一晚，位於上海法租界。

在設計風格都相近的情況下，僅從房型和價格考慮，哪個更好賣，哪個收益更高。

答案是，B更好賣，A收益更高。

在解釋之前，我們先說明2個基本原理。

1、拿自己的房子去做民宿和租房子來做民宿的本質是一樣的，自己房子去做民宿，同樣會損失長租的機會成本。

2、長租的價格組成是以基礎價格+卧室價格的模式，比如，同一個小區的一室和二室，分別是3000和4000，則可以看做該小區的基礎價格是2000，卧室的價格是1000，有客廳的話價格適當上浮。

和酒店類似，分散型城市民宿的收益變現渠道主要是客房，配套和輔助空間可以提高小部分房費。

以A為例，可以設定一個卧室350一晚，一個客廳50一晚；

以B為例，則一個卧室325一晚；

以C為例，則是一個卧室350一晚，一個客廳100一晚。

對於兩室及以下的房型，客廳的意義並不大，因為最多入住也就4個人左右，任何一個客房都是裝得下的。但對於三室及以上的房型，客廳就非常必要了，客廳的社交屬性很重要。所以必然的，對於兩個家庭出行的遊客，B的吸引力一般會大於C。而現在多個家庭的結伴出行已經呈現上升趨勢，對於這部分客群，大體量民宿的吸引力遠大於酒店，因為節省的成本可能更多。比如以A為例，同區域的四星級酒店如果客房為450一間，則需要1800元，顯然民宿的性價比和可玩性會更高。

可見，分散型城市民宿的存在意義即是：性價比。

而其有獲利空間的本質便是，從房產市場的長租行為獲得資產的佔有後進入另一個領域（酒店業）進行短租套利。

所以，盈利的多少取決於跨行業的「利差」。

一線城市的AIRBNB危機

通過較低的成本進行長租收穫房源，通過短租出去，表面上看是時間的切割致使收益增加，實質則是另個行業間的跨界產生的「利差」。但隨著長租成本的增加，以及收入的持平甚至降低，則這種套利空間正在縮小。