上海商住房高壓，背後藏著卻是十年前的一個錯

最近上海對待商住房的態度是越來越高壓，而且民間各種矛盾也日益突出，特別是和北京對於商住房的懷柔態度一對比後，就顯得有那麼一點不近人情了。

簡單的來說，上海對於商住房也就是很多人稱之為酒店式公寓的房子是這樣的態度：還沒審批的重新審批，審批了的沒銷售的整改後才可以銷售，銷售了的還沒入住的要求整改恢復，已經入住的不改就不能交易……

而且對部分開發商開啟重金罰款的模式，所以幾乎從每個角度來說都表達了兩種意思：

1、對於商住房來說可以是零容忍，2、我們是來真的。

今天我並不想探討太多這麼做是對是錯，我想要和大家聊的是這麼一個話題：上海為什麼對待商住房如此的高壓？

這背後一定藏著某種原因。

這裡大概藏著一個十年前的故事，十年前的一個伏筆在今天發生了蝴蝶效應，時間有點長故事也不短，希望大家可以給我點時間說下這個故事。

確切的來說，應該是十七年

開始是因為2000年左右犯的一個錯誤，或者也不能稱之為錯誤吧，就是當時轟動一時的上海一城九鎮規劃。

這個策略幾乎影響了上海未來十年的房地產發展。

當初的規劃基調是在上海的近郊區域規劃十個新城板塊，用來緩解城市中心擁堵的居住環境。

這個策略的初衷其實非常明顯，就是市中心這麼擁堵而且房價這麼貴，不利於上海的發展。

所以上海就在近郊擁有較大土地出讓的區域規劃這十個板塊，通過發展軌交解決交通問題，通過政策引導解決產業問題，通過相對較為低廉的土地解決居住問題，通過開發商和政府的合力解決配套問題。

整體的大方向就是在上海外環這一圈設置十個衛星城，讓上海從過去的單核驅動過渡為多元發展的局面。

這個初衷其實很好，外口人流又緩解了市中心資源壓力，多點開花有利於城市的全方位發展。而且郊區擁有較大的土地儲備，政府財政也比較容易的、解決。民生角度上來說普通老百姓也能更加容易買到房子了，可謂一件N個雕啊。

這一系列的變化的集中體驗來自2000年到2010年

這十年最大的變化來自——人口。

看圖便知。下圖是上海市五普到六普各個街鎮的人口數量變化（綠色表示人口減少，紅橙黃色表示人口增加）。

我們不得不欽佩上海市政府強大的執行能力。

在全市人口高速增長了近30%的巨大壓力下（從2000年的1800萬增長到2010年的2300萬），城市近郊區及新城人口大部分都有飛速增長的情況下，市中心（除了浦東以外的內環線內）的人口數量竟然硬是被降了下來。我們不能不說這是可以載入史冊的人口疏解的大勝利。

人口順利地轉移了，那麼城市規划進入第二個階段：讓這些人可以在郊區更好地工作就業。

這個邏輯其實也非常簡單，既然是衛星城，那麼希望郊區居住的人也可以在自己的生活半徑內最大程度地解決工作問題，這樣如此的衛星城才更加自成體系，降低上海核心區的擁堵，使得城市發展更加均衡。

那麼片區發展是怎麼做呢？

從2008年開始，在一城九鎮這些郊區版塊出讓了大量的商辦土地，希望通過土地出讓實現產業轉移和落地。

這個邏輯到目前來看依然沒有問題。

後面從2008年大量的商辦土地出讓之後，猛然發現一個慘痛的現實：

這是測算了交通刷卡的數據，從上圖可以看到，無論是市區的站點、還是郊區的站點，其相互關聯度最強的指向只有一個，那就是市中心；也就是說，無論人們在哪個站點擠上了地鐵，他們大部分的出行目的地只有一個，那就是市中心。

我們可能會提出疑問，所有的郊區都在做招商引資的工作，每個郊區板塊每年納稅的額度遠大於市中心，很明顯大量的企業都在郊區註冊成立了，為什麼大家還是湧向市中心工作啊？

其實這個邏輯很簡單，所有的企業都在郊區註冊，但是所有的企業都在市中心辦公，這是市場經濟導向的結果。

在市中心工作相對高效，和周圍的企業聯動也會更高，比較有利於高效地實現經濟產出，這個現象我相信大家都想得明白。

所以不論郊區的政策如何優惠，企業還是在市中心辦公。

基於這樣的現象，我們規劃的十個衛星城就在某種情況下變成了潮汐城，只有晚上回去睡覺，但是白天依然在市中心上班。

然後一個重要的問題：當郊區的辦公需求沒有，但商辦土地都出讓了，怎麼解決？

土地出讓的時候，開發商們都覺得一城九鎮很有道理，城市規劃非常完美，但是當商辦土地進入開發階段之後發現，市場需求壓根就不存在。

市場需求不存在怎麼辦？地總不能荒著，所以這個時候，商住房就正是粉墨登場了。

所謂的商住房，其實本質的就是名義上是一個個小辦公，但是內部給它嵌入獨立衛生間後，可以實現居住的功能了。

而且對於商辦來說，最高層高可以做到4.5米，所以這種酒店式公寓突然開發了另外一個附加值：可以一層隔兩層，附加值突然提升了。我做了一個50平米的小公寓，可以做到100平米的效果，而且賣給有居住需求的朋友。

這個故事是不是看上去好很多，不論怎麼樣，這樣的商辦土地有了需求。

類似這樣的產品幾乎是當初所有開發商的標準化選擇。

大家都選擇這種方案其實就說明了一個問題：市場導向——只接受這樣的商住房產品。

而當時各個區的政府對於這樣的產品也保持默許的態度，理由也非常簡單：一城九鎮的土地規劃從2000年就做好了，如果現在這些項目不允許這麼做，那麼後面的商辦土地的出讓就成了問題。

所以我們最後看到這樣的數據：

這是2008年到2015年上海每年辦公的成交情況，基本上每年都保持不到2萬套的成交速度，而且各位也都看到平均每套面積都在100平米左右。

各位知道標準的辦公都是在150平米以上的戶型，所以可以看出，市場上存在多少比例的酒店式公寓類產品。

幾乎接近一半了吧。

而且這裡我還沒統計商業屬性的酒店式公寓，如果放進去，這個數據會更加恐怖

而且各位從單價上來看，大量都存在郊區，也就是那一城九鎮之中。

所以很長一段時間，房地產市場都保持著這樣一種默契：規劃報批的時候都是什麼靈動辦公soho生活，未來實際都是按照公寓標準落地的。

關係普通一點的搞獨立衛生間的項目，關係硬一點的搞類似綠地泗涇的那種，還可以通煤氣。

我只能說，關係確實硬。

而這樣的產品，在客戶端的核心競爭力在於幾點：第一單價低，基本上是周邊住宅的七折價格，第二面積小所以總價也低，第三有挑空附加值也高，所以剛開始的時候這是一個非常好的投資性產品。

剛開始買的用戶也大多數是投資客，購買的理由其實也並不吃准投資回報，僅僅是因為圖便宜。

所以也正是這個心態，在民生市場上還沒有爆發出問題。

後來真正爆發出問題其實是幾個點的同時呈現

在2016年酒店式公寓迎來了一個大年，購買用戶的心態也發生了徹底的改變。

2016年的大年核心原因，其實是因為住宅的限購以及住宅的單價迅速崛起，所以直接導致大量的用戶買不起住宅類產品。

這個時候他們的關注點就從住宅市場轉到了酒店式公寓類產品。

我們可以看下2016年的辦公成交，之前2015年也只有2.8萬套，2016年變成了5.1萬套。

這個市場被迅速的拓開，上海的商辦市場也有史以來第一次達到供不應求的狀態。

而毫無疑問，這個數值的改變背後，是酒店式公寓從過去的投資性產品已經變成了自住替代品。

而另外一個維度，從2010年開始，已經銷售完畢的商住房迎來了交付，而交付之後哪怕前期都是投資客，他們也會想辦法將空間租賃掉。

所以從2010年開始，那些酒店式公寓的入住率越來越高，人口密度越來越高。

所以這兩個維度的改變，直接導致一個重要的問題：

郊區的人口密度迅速地提升，片區的人口承載力很快就達到頂峰。

從官方爆出的數據來看這樣交付使用的商住房有1700萬平米，如果按照50平米一套來測算的話就有接近34萬套差不多近百萬的居住人口。

此外還有1200萬平米還沒有交付使用的，未來片區的人口數據會增加更多。

而郊區人口數量的急速增加帶來的直接問題就是：

城市配套的跟進不上

道理也很簡單，所有的配套都是根據對這裡的人口預測進行分配的，你額外多出那麼多人，當然會給社會資源造成負擔。

最大的問題其實就是城市軌交的問題：

我們可以看到，因為大家都在市中心上班，上海的軌交幾乎接近極限，越到市中心越紅，都快發紫了。

大家印象最深的就是上海的9號線和11號線，這兩條地鐵線通往的松江、嘉定、南匯都是一城九鎮里規劃商住房最猛的地方。

在這幾個地方住的朋友，早高峰的時候一定經歷過這樣的場景。

城市交通況且如此，那些本來就供應不足的教育、醫療、商業就更加不用說了，小片區幾乎陷入崩潰的狀況。

所以我們再回頭看這一次上海對待商住房的態度，很明顯已經不再是簡單的房地產的問題了，一定是政府監控到版塊配套壓力以及民生矛盾的壓力，迫不得已做出的決定。

再加上從去年開始上海明確了拆違的指標，上海也明確了人口導入的目標，所以也直接引燃了這樣的調整得以快速的落地以及執行的最後導火索。

所以絮絮叨叨這麼多，不知道各位看明白了么，總而言之：

是當年在上海郊區位置出讓了大量的商辦類產品，後期銷售環節為了去庫存從而推行了商住房這種中間概念的產品。

而到了現在因為商住房的入駐導入大量的人口造成版塊居住壓力之後做的迫不得已的選擇。

不調整會有矛盾，調整了也會有矛盾，大概如此。

這麼做，一定是權衡各種之後的決定，對此我毫不懷疑。

很顯然，現在我們看到的，不論是政府高壓也好，還是開發商罰款也好，或者是購買者抗議也好，毫無疑問都是因為很早很早以前的那一個一城九鎮規劃。

任何錶象問題都可以在根本上找到出處，這一次的我看到的大概在這裡。

好了，如果讓我來複盤這麼一個現象，我大概會問自己三個問題

1、一城九鎮真的是一個錯誤么？

捫心自問，這麼一個規劃一定也是為民考慮的規劃，希望上海的發展可以更加均衡平穩，當初也是為了城市擴容做準備的。但說實話，我認為這個規劃落地的時間有點早，或者說政府心情稍微有點著急。

我們現在來看滴水湖也好，松江新城也好，片區成熟度剛剛成型，而那個時候就那麼激進的出讓土地，很顯然不是最理想的選擇，如果把這個規劃拖得慢一點，或者放在現在來執行，或許會更好。

2、現在的矛盾，到底是哪個環節出錯了？

是開發商的錯么？開發商所有的產品都經過審核審批並且得到允許，何錯之有；

是購房者的錯么？我花錢買市場上正常銷售的產品，何錯之有；

是政府的錯么？當初的審核方案是以商業辦公的形式得到通過了，後期人為調整，能怪我么。

好像每一個環節都可以找出理由，如果一定要糾結根本：可能就是在一個沒有需求的市場上供應了太多麵粉，從而生產了這樣畸形的麵包。

但現在不是找錯誤的時候，而是可以切切實實地找尋解決辦法了，畢竟消費者沒有錯，可他們現在卻面臨著非常尷尬的情況。

所以我真誠給一個建議：

未來對於商辦類土地出讓的審核必須嚴格這一點是必須的，但是對於當下，可能還有做一件事情。

增加郊區片區的配套供應

這一次問題爆發的核心問題是郊區人口過多，而人口過多有兩種辦法，第一種趕人，第二種增加配套來滿足居民的需求。

第一種實在太殘忍，我建議第二種，不論是醫療、教育、商業，特別是城市交通的配套跟進，可能是最重要的。

BRT也好，有軌電車也好，增加地鐵頻率也好，這些上海都有成熟的經驗，可以在松江、嘉定、南匯等區域得到複製落地。

只要配套可以得到滿足，民生矛盾就可以得到有效控制，上海的人口極限還沒有到來，在房價秒殺紐約倫敦的時候，是否在人口承載力也可以做到同樣的比肩呢？

所以對於那些已經交付使用的商住房，能多點包容就多點包容吧，不論投資的還是自住的，都是大家的血汗錢，這一點是真的。

前段時間我看到一句話，很是喜歡：一個城市的一定要有某些東西的速度是可以趕超房價的。

如果「某些」一定要有定向選擇的話，我想大概就是公共配套。

畢竟房價也好，土地款也好，這麼多錢拿去，不就是為了做這個么？

我想我的理解應該沒有錯

但願沒有錯

祝一切都可以得到很好的解決

就這樣吧

ps：圖片出處來自於底部水印，無水印為網路示意性圖片

pps：想知道更多觀北京上海關於商住房高壓政策的背後邏輯，可以掃掃二維碼，購買並收聽盧俊的新欄目《口水地產》，裡面有更多樓市那些不能寫但可以說的小消息。

延伸試聽

《都在限制商住房，北京和上海到底有什麼本質不同？》

一年260期音頻，盧俊親聲奉獻，現已更新24期

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