「特朗普經濟」的不確定性使紐約房地產銷售陷入低迷

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撰文：Sarah Mulholland

在紐約市，2017年第一季度房地產銷售額創六年新低

「房地產市場的一切節奏都慢了下來」

房地產開發商路易斯·塞魯齊(Louis Ceruzzi)有一個宏偉的開發計劃：投資10億美元在曼哈頓開發一座時尚摩天大樓，其中包括高高聳立在第五大道上的豪華商店和公寓。

塞魯齊和一位合伙人買下這一地塊已經有兩年了，但他們仍沒有破土動工。現在，他面臨的麻煩一目了然：空空如也的地塊、一輛閑置的挖掘機和遍地的瓦礫堆。

「慢下來」的市場

工期的拖延頗有一絲諷刺意味：即便唐納德·特朗普(Donald Trump)成為美國第一位開發商出身的總統，商業房地產投資仍放緩至幾乎停滯的水平，特別是在特朗普的家鄉——全美最大商業地產市場紐約。

中介機構高緯物業諮詢公司(Cushman&Wakefield Inc.)提供的數據顯示，在紐約市，2017年第一季度房地產銷售額同比驟跌58%，至43億美元，創下六年來最低的季度銷售額。

在全美範圍內，地產市場形勢也沒有好到哪裡去。研究機構Real Capital Analytics Inc.稱，當季全美地產銷售額下降了18%。

「人們根本就不急著做出購買決定。」總部位於紐約的地產諮詢公司Iron Hound Management Co.的主管羅伯特·韋羅內(Robert Verrone)稱：

「房地產市場的一切節奏都慢了下來。」

」

建築商的哀傷：曼哈頓商業地產銷售額觸及6年低點

地產市場的放緩在很大程度上與特朗普沒有關係。令市場人士越來越擔心的是，在經歷了為期六年的創紀錄上漲之後，房地產價格已經見頂。此外，有跡象顯示，紐約和舊金山等大型城市出現了過度開發建設，而這些城市是地產市場最近一輪繁榮期的最大受益者。

但投資者的猶豫從某種意義上也可以追溯到特朗普身上。地產投資者擔心，特朗普提出的有利於地產行業的減稅計劃或將無法通過。與此同時，其他人認為，減稅和擴大財政支出可能會引發通貨膨脹並導致利率上升，從而不利於靠舉債經營的房地產開發企業。

「如果奉行了30年的遊戲規則可能發生改變，那麼投資者就會暫停活動。」總部位於加州紐波特比奇的地產研究公司Green Street Advisors LLC的分析師戴維·布拉格(Dave Bragg)稱。

這不僅僅事關稅務問題。圍繞特朗普整個經濟議程命運的不確定性正在阻礙全美各地的交易。總部位於洛杉磯的地產投資公司Mesa West Capital的主管傑夫·弗里德曼(Jeff Friedman)稱，買賣雙方在簽訂合同之前「需要有共同的預期」。

兩年前，開發商路易斯·塞魯齊和一位合伙人買下了第五大道520號這個地塊，計劃打造一座造價10億美元、囊括豪華商店和公寓的摩天大樓，但如今這裡仍然只是一處堆滿瓦礫的荒地

手忙腳亂的開發商們

隨著成屋銷售陷入低迷，開發商們在一輪建築熱潮之後面臨的是酒店、公寓和公寓樓過剩的局面。房東們正在削減租金和房價，而驚慌失措的貸款商則紛紛開始惜貸。

在曼哈頓，甚至連大牌地產開放商都有些手忙腳亂。為了縮減債務，自上世紀60年代以來一直屹立不倒的哈里·麥克洛(Harry Macklowe)正在調整其將紐約地標——華爾街1號改造成公寓樓的計劃。麥克洛的風險意識很強，因為他在金融危機期間曾被迫將通用汽車大廈拱手讓給債權人。

時間就是金錢，而開發商尤其需要爭取時間。這其中包括曾因開發One57而一戰成名的加里·巴內特(Gary Barnett)。

One57大樓

One57是紐約最高的運營型住宅摩天大樓之一。

巴內特麾下的地產開發公司Extell Development此前不得不與貸款商展開談判，以爭取更多時間為中央公園大廈尋求額外融資。中央公園大廈項目位於西57街，總投資額達30億美元。

紐約的第一家諾德斯特龍百貨公司(Nordstrom)門店將坐落在該摩天大樓內。

一些項目似乎正在推進中。此前，巴內特的前合伙人齊爾·費爾德曼(Ziel Feldman)敲定了一筆12.5億美元的貸款，開始在高線公園(High Line)附近興建兩座高樓。高線公園建於曼哈頓切爾西區一條未經使用的鐵路線上方。

在敲定這筆融資的之前，費爾德曼旗下的HFZ Capital以8.7億美元收購了這個佔據了整整一個街區的地塊。這是紐約市歷史上成交價格最昂貴的開發地塊之一。

費爾德曼曾在收購該地塊時表示項目將於2018年竣工。現在，該項目計劃到2019年完工。費爾德曼在5月早些時候接受採訪時稱，竣工時機的轉變沒有實質影響，與房地產市場放緩無關。

「當然，開發步伐已經放慢了，因為之前的速度太瘋狂了。」

」

他說，「定價合理、運營良好的項目」銷售速度很快。

與特朗普一樣，上述第五大道空置地塊的開發商塞魯齊也是先從曼哈頓外圍開始做地產開發的。他先在紐約市郊區和康涅狄格州興建了購物中心和公寓大樓，之後才將目標鎖定在紐約。

從第五大道可以看到，路對面的地塊上有一輛閑置的挖掘機，路易斯·塞魯齊計劃在該地塊上興建一座71層的玻璃摩天大樓

2015年，塞魯齊與中國的上海城投（集團）有限公司(SMI USA)聯手斥資約2.75億美元收購了位於第五大道520號的這一地塊，收購價幾乎是該地塊2011年成交價的兩倍。他們又投入5000萬美元左右購置額外的高空建設權利。當時，塞魯齊計劃興建一座71層、囊括零售店面、酒店和公寓的玻璃摩天大樓。

2015年11月，塞魯齊向紐約地產雜誌《商業觀察者》(Commercial Observer)透露，該項目將於2016年春季動工。最近，這個距紐約中央車站兩個街區的地塊上並沒有工作人員。塞魯齊沒有回應記者的置評要求。

高緯物業諮詢公司紐約投資銷售業務主席羅伯特·克納卡爾(Robert Knakal)表示，即便特朗普實施的政策調整有利於地產開發商，要房地產市場要出現切實改善也需要時間。

「這不像股市，」克納卡爾說：

「變化不會在一夜之間發生。」

」

編輯：林一丹、格根坦娜

翻譯：許子軒

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