你還不知道房價到底是怎麼定的？

大噶吼，最近股市債市波動不斷，二發身邊的朋友又開始研究著買房保值。

不少朋友買房，首付先要花掉十幾萬甚至上百萬的首付，之後二三十年里每月需要投入萬把塊，但是往往卻不知道這個價格是怎麼定的？那今天二發就帶大家來看看房產的幾個定價方法。

需要先明確的一個經濟性概念叫做「機會成本」，計算方法是投資一個資產時，所放棄的其他資產的最大收益。這個概念在生活中隨處可見，比如說同樣是100萬，買了房子就不能買股票；同樣是一個小時，選擇了逛街就不能看電視劇；同樣是小伙，選了一個當男朋友就不能選另一個。

機會成本教會我們的是：在做選擇的時候不光要看能得到什麼，還得看放棄了什麼。

所以雖然有些朋友會覺得自己買房是為了自己住/爸媽住/孩子上學，但那是自己的選擇，房子是可以當做資產來取得收益的，只是你自己選擇為了其他目的放棄這部分收益，因此我們今天介紹的，主要是房屋作為資產而不是作為自住的定價方法。主流的定價方法大概有三種：

第一種

可比銷售法

就是看跟自己房屋差不多的房子的成交價的平均數。這種方法其實是比較可靠的，可以反映市場對這個房子的評價，但是也有一些問題：房產交易不活躍的時候，類似的房子沒有一套能賣出去的，那就沒有成交價可以比較；再來，找類似的房子也很困難，畢竟房子千差萬別，位置、戶型、布局、小區等等。所以這種方法大多數時候只能做定價參考。

第二種

成本法

就是看在當時當地重建一個同樣的房子要花多少錢。這個方法能夠考慮到地價、建築材料等等成本的上漲，是對房屋現在價值的比較好的衡量方法。但是這樣算出來的價格，其實是一個新房子的價格，但有些房屋尤其是二手房，有的已經使用了十幾年了，這種定價法沒有包含折舊，其實不太准，但是這至少是買房時候的上限價格。但是很多時候地價啊建造價格啊我們一般人是不知道的，那我們可以看周邊的新開盤樓盤價格，這大概就是我們成交價的上限了。

第三種

收入法（比較主流）

就是把房屋能夠產生的收益全部折現到當前時刻，算一個總和作為價格。這個方法比較簡單，也比較直觀，可以直接拿租金進行折現，並且租房交易量比買房的交易量還是大得多靈活得多，所以這個方法能夠比較好地反映這個房子在供需市場上的情況。在這裡給大家試算一下，比如我最近看的北京二環邊的一個小一室一廳的房子，每月租金大概7000，那麼一年租金84000，2017年住房貸款基準利率是4.9%，我們按產權的70年內全部用來出租而不自住，這個房子的現值能算出大概是165萬元。

算到這裡，大家是不是感覺這個方法一點都不準？因為165萬在二環可能連個卧室都買不起。這是因為北京的租售比已經到了1:866，也就是說，同樣一平方米，買下來的價格是72年的租金，而且這還僅僅是算了本金，沒有算房貸的利息。但如果拿租售比做一下調整，算下來之後的房價大概是1000多萬，跟二環附近的市價基本相同。因為在中國，房價還受學區、戶籍以及傳統「安居樂業」心理的影響，成為了世界房價定價中的「異類」，一線城市無一例外租售比都已經超過國際一般水平。

（北京天價學區房）

然而國外的同學可以算一算，收入法還是非常準確的。國外有一種金融產品叫做REITs,房地產投資信託，我們可以像買股票一樣去買信託產品，不用非要買一個房子，之後這個信託產品會分收益給我們。大型的房地產基金大多都用收入法進行核算，當然基金公司的計算會比上文我們簡單的折現演算法複雜很多，要考慮到房屋使用目的、經濟周期、房租增長率、通貨膨脹、物價水平等等因素。

目前國內也在研究和發展這種金融產品，業內同行親切地稱之為「滴滴拼房」，希望在不久的將來，買不起房的我們至少能夠買到房產基金，享受房價上漲的紅利，而不再僅僅是「望房興嘆」了。

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（連鳥都有房，我有個鳥房）

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