雪上加霜：加拿大房產盛世的終結？

加拿大央行行長STEPHEN POLOZ從四年前上任以來，一直在警告加拿大人債台高築去購買高價住房的行為。起初他使用的是銀行專業術語，指出這裡存在著「家庭失衡」的風險。

最近，隨著多倫多、溫哥華家庭債務創歷史新高和房價持續上漲，他開始表達地非常直白清楚。他說：「現在是提醒人們，房價能夠漲上去就能跌下來的時候了。」他4月12日說道。

各級政府一直在試圖限制房價（但是Poloz先生鼓勵通過保持低利率來提高房價）。聯邦政府已經收緊了對貸款人抵押貸款保險政策的條件。去年，不列顛哥倫比亞省政府對外國買家徵收了15％的稅款。安大略省今年也提出了自己的版本。

這些措施對市場影響緩慢。根據Teranet國家銀行指數，多倫多房價在四月份獲得了年增幅達26.3％的新記錄。溫哥華的價格上漲了9.7％。家庭債務（其中三分之二是抵押貸款）是迄今為止最高的。加拿大人每擁有一元可支配收入，就負債1.67元（見圖表）。

現在有跡象表明，市場可能已經達到頂峰。多倫多的房地產代理公司說，過去曾經吸引過十幾個投標人的房子現在已經減少到只剩幾個。谷歌搜索「房屋泡沫」一詞已經飆升。有更多的「出售」標誌和較少的實際銷售。這些都是出現轉折點的市場跡象。現在的問題是這個轉折是順利的軟著陸還是讓人恐慌的下跌。

在造成全球金融危機的2007年房屋市場崩潰之前，觀察者就看到了加拿大與美國的相似之處。加拿大最大的次級貸款機構Home Capital在本月份遭受巨大的衝擊。安大略省股市監管機構表示，目前沒有發現可能的欺詐行為。加拿大家庭的債務與收入比率看起來高於當時美國的高峰期。 5月10日評級機構Moody』s將加拿大六大銀行降級。

然而，加拿大的危險卻小於十年前的美國。現在房屋繁榮僅僅集中在幾個大城市。類似於Home Capital這樣的機構，其為不符合正常銀行信貸標準的借款人提供房屋資本，但這些機構只佔抵押貸款的11％。其他的都是由聯邦和省級政府（主要是銀行）監管的機構。

美國的債務與收入比率與加拿大之間的比較是容易讓人產生誤導的，因為這兩者的計算方法根本不同。儘管已經被降級了，加拿大資本充足的銀行仍然是世界上最有信譽的銀行之一。Moody』s分析師David Beattie說：「我們不認為天空塌下來了。」

但溫和的住房熱潮也可能會受到傷害。建築商、律師以及任何向人們出售貨物的公司都容易在房價上漲時期賺到錢，因為當時人們會覺得自己更富有。由於消費支出和住宅投資，截止2016年第四季度，加拿大經濟在以每年2.6％的速度增長。

投資銀行RBC的Mark Chandler表示，如果全國房價下跌10％的話，將會使經濟增長率降低一個百分點。這也會影響政府的財政。今年，安大略省的土地轉讓稅收入約為31億加元（約合23億美元），約佔整體收入的3％。

除了住房和消費之外，出口是加拿大經濟增長的第三個主要來源，但是現在這一塊正在受到美國保護主義的威脅。唐納德·特朗普說，他希望對加拿大、墨西哥和美國之間的北美自由貿易協定進行大規模的改革。

加拿大經濟下滑可能不會隨著房價的下降而開始，而是由於北美自由貿易協定的破裂而開始：畢竟，美國購買了加拿大出口商品的四分之三。然後，整個噩夢可能會蔓延到房地產和銀行。 Beattie先生說：「如果在惡劣的環境中前行，即使一個好的銀行也會遇到麻煩。」如果多倫多和溫哥華不打壓加拿大的經濟，華盛頓還要來呢。

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