探訪：北京樓市的降價樣本 有二手房降100萬甩賣

隨著北京樓市3、4月以來的密集調控，樓市成交量出現連續下降。北京市住建委的網簽數據則顯示，5月全月，北京二手住宅共網簽10801套，創下2015年2月以來的最低值。成交下滑同時，也帶來了房價的鬆動。據鏈家研究院數據顯示，近兩月來，各城區調價房源中，降價房源佔比均在70%以上。其中，門頭溝區所有調價的房源中降價房源佔比最高，達到了80%以上。昌平、順義等兩個外圍城區降價房源佔比緊隨其後。

北京樓市降價幅度到底有多大？6月初，搜狐財經進行了實地走訪。

坐標：西城 有學區房一套降價100萬

某研究院數據顯示，前期價格上漲過快的學區房在調控中開始出現更大幅度的降溫，西城、東城調價中降價平均降幅分別為7.8%、7.4%。

作為西城的熱門小學裕中小學，其附近的學區房在2016年迎來一波熱漲。2015年1月份，在西城區教改的大動作中，裕中小學被列入直升三帆中學的名單。彼時，附近學區房價也並未「瘋狂」，成交均價維持在6萬-7萬元∕平方米之間。但進入2016之後，學區房瘋狂漲價。過去2年多的時間裡，裕中小學房價從6萬一度飆升至16萬元∕平。

搜狐財經從某網站查詢該地區從已經成交的房源中發現，5月14日成交的一套房50平米，總價為670萬元，單價為13.3萬元/平；而2月17日成交的一套53平方米的房子成交總價則為775萬元，單價為14.7萬/平。對比來看，一套房幾月間跌了100萬。

李先生一直很關注裕中。他告訴搜狐財經，317之後第二天自己看房，當時中介還說裕中均價16萬，小面積賣17萬。但最近感覺這裡房價下滑得厲害，昨日中介給自己推薦的房子，單價已經降到12萬上下了。

搜狐財經走訪了裕中附近房地產中介門店，房地產中介小董證實，最近裕中學區價格普遍跌了100萬左右。新政前這裡市場成交價15萬左右，而目前成交價降到13萬左右。他透露，最近成交低迷，業主心裡預期也在走低，最近一業主為了甩賣套現，主動把1200萬的報價，下調到1050萬，降價150萬。

鏈家研究院表示，西城區業主降價較為突出，原因在於學區房調控政策對於學區房密集的西城造成重大影響。在限購限貸政策加碼，尤其是學區房調控政策後，學區房預期發生了相應鬆動，導致前期價格上漲過快的東西城區域調價中降價幅度相對更大。

不過對於購房者來說，價格還是很貴。李先生表示，去年930時候裕中房價僅10萬上下，儘管現在降了一些，現在價格比930還高出30%，他準備再觀望觀望。

坐標：通州 價格微跌

上周，北京東南部的通州、亦庄區域部分房源降幅超20%的新聞在網上火了一把。通州房價到底降了多少？搜狐財經探尋發現，通州二手房正在降溫，成交均價進入下行通道。不少業主可接受的議價空間在10萬元-30萬元之間，但降幅超過20%的微乎其微。

以通州加州小鎮小區為例，搜狐財經查詢發現，5月19日成交的一套房90平米，單價5.7萬。而3月20日成交的同戶型房子成交單價為6萬元左右，單價僅降了3000元。

另外查詢BOBO自由城小區發現，5月19日成交的50平米一套房，單價5.9萬左右。3月20日成交的同戶型的單價則在6.8萬左右，單價降了近1萬元。

在通州居住的魏女士表示，通州房子確實降了些，但肯定沒有達到20%的降幅，從最近中介給自己推薦的房子價格來看，比3月降了10%左右。

鏈家研究院數據顯示，在通州二手房市場中，2017年4月份第三周（4月17日-4月23日）成交28套，成交均價為56620元∕平方米，為最高值；5月份最後一周（5月29日-6月4日）成交37套，成交均價為50407元∕平方米，為最低值。

加州小鎮一位中介人士對搜狐財經表示，最近2個月看房人數和成交情況都不理想，有些自住比例交高的小區，1個月可能都成交不了1套房。有些業主開始調整報價，議價空間明顯增加。

坐標：海淀 價格未現明顯鬆動

王女士一直想在海淀區換一套房。但樓市調控新政出來2個多月來，她焦躁的發現所看的目標小區價格不但沒有降，反而出現了上漲的跡象。她告訴搜狐財經，因為孩子上學，她一直想在海淀換一套三居室，3月份的時候，自己的目標二里庄某小區一套70平米的房子售價在720萬左右，現在2個多月過去了，目標小區的房價竟然漲到800萬一套，漲了80萬。「簡直是瘋了」！王女士很氣憤。

二里庄某房地產中介門店工作人員表示，這一區域價格稍微有些鬆動但不明顯，三居室價格尤其堅挺，比新政前沒有什麼變化。「好多郊區的年輕人為了孩子上學需要，往海淀換房，三居室需求量大，所以海淀業主不太著急賣」。不過她表示，好多房子都只是報價沒有成交，看房人實在太少。「4月份時候成交量就降了很多，5月份成交就更少了」。

她透露，近期也有客戶以低於市場價50萬的價格出手房子，主要是因為這些客戶買到了房子著急賣，所以價格相對便宜。

坐標：昌平回龍觀 有個別房源降幅100萬

「我們已經兩周沒有成交了」。昌平回龍觀某中介門店一位資深經理對搜狐財經感嘆到。他表示，回龍觀的房子也下滑比較明顯。一些遠離地鐵的小區降幅明顯，降幅達到50萬以上，而一些靠近地鐵、品質稍好的小區，一套房降幅也有20-30萬左右。比較極端降幅一套房有100萬左右，但是這種情況很少見。「普遍降幅在10%」。他表示。

搜狐財經查詢發現回龍觀「北京人家」小區發現， 5月17日成交的一套房102平米，總價410萬，單價4萬。而3月22日成交的一套同面積的房子成交總價為510萬，單價5萬元左右，一套房總價降幅達到100萬。

而查詢回龍觀「流星花園」小區發現，3月底一套房100平成交價在600萬左右，而5月9日成交的100平同戶型成交價在580萬，降幅20萬。

分析者：未來房價將進一步走低

機構數據顯示，5月份北京二手住宅成交量降至1.08萬套左右，創下27個月以來的新低。與過去27個月中北京二手房最高月成交量3.2萬套相差2萬多套，市場交易活躍度已跌入谷底。

亞豪機構市場總監郭毅表示，1萬套的成交量是北京二手房市場的分水嶺：如果維持在1萬套以上，市場還算相對溫和，但如果跌至1萬套以下，則意味著市場轉冷。從目前情況看，北京二手房成交量在6月跌破1萬套是大概率事件。

而成交量下滑將帶來房價的下調。未來房價怎麼走？多位分析者認為，未來房價會進一步走低。

中原地產首席分析師張大偉分析表示，整體而言，北京價格的調整才剛剛開始，因為畢竟樓市調控才剛剛兩個月，從未來的趨勢來看的話，應該會在7、8月份，在樓市這麼一個慣常的淡季會表現得更明顯一些。

鏈家研究院分析，目前成交價企穩回落，成交量低位運行，新增供需低迷，有效需求銳減，市場已切實步入降溫期，在冷卻的市場中，買賣雙方預期鬆動，未來二手房市場價格將趨向理性。

除了研究機構，一些房地產企業也對樓市走勢表示不樂觀。6月5日，萬科董秘朱旭在5月的銷售業績電話會議上表示，「對下半年房地產市場發展保持謹慎態度，未來形勢可能比想像中更嚴峻。」

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