這種別墅 不一般！

「宅者，人之本也。」北大教授、美國藝術與科學院院士俞孔堅曾經說過的一句話，讓人印象深刻：「倘若土地失去生命，住在哪裡都得不到治癒。」超越市場、投資的外資因素，決策君以為，對土地的追逐，尋求天、地、人、神的和諧，在一方寧靜之所，尋找在城市與現代生活中迷失的自己，也許才是今天人們競相購買別墅類物業的內在根本原因。然而，配套齊全，善待土地，深諳人性……這樣既能安放生活、又能安放心靈的棲居場所，又能有幾處呢？本期決策君為您推薦中央別墅區的魯能優山美地D區。

「地王」、「學區房」、「日光」……

2016年的北京樓市可謂火爆不已，就連素來不溫不火的別墅市場也一掃6年來的沉寂。今年8個月成交量即達到往年全年的四倍之巨，而3000萬元+別墅已累計成交194套，相當於一天賣出一套。

中央別墅區的魯能優山美地D區，即便售價高達3000萬元起，也難逃被「搶」的命運。項目一期在入市不到半年時間便告售罄，成交金額高達28億元！堪稱別墅市場的爆款產品。

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高端改善的「洪荒之力」

別墅市場由於價格昂貴、供給稀缺，一直是塔尖人士的專利，為何會在今年火爆異常？面對這一疑問，細究京城樓市便可一窺端倪，樓市購買主力的群體變遷與今年別墅市場的「上位」可謂息息相關。

自去年以來，在各種利好政策的刺激下，改善型住房需求大量釋放，漸漸成為市場主流。高端改善型人群大多「賣舊買新」，重點考慮居住升級，希望一步到位選取終極房產。市場偏好之下，作為終極居住形態的避暑顯然更適合改善型需求，因此別墅產品大行其道。

而針對成交客戶的調查數據也佐證了這一結論，調查顯示魯能優山美地D區的主力客群為改善居住條件群體，且佔比高達60%。

這也得益於優山美地D區的純別墅業態，主打雙拼、合院、類獨棟等產品形態，相較當下市場上多見的疊拼等類別墅產品，自然優勢獨到。

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需求對位順勢而為

在改善性需求主導的樓市，產品的格調與品位也被前所未有的重視與抬高。優山美地D區關照時代需求與客戶情懷，量身定製新中式大宅，以月門洞、木格柵、雲雷紋、回字紋、抱鼓石、屋頂飛檐等建築符號書寫中式印記與文化傳承。

滿滿的文化情懷與歷史擔當不僅滿足了客戶內心的中國情節，更為魯能優山美地D區贏得眾多青睞。

9月23日優山美地D區的「國粹·墅」主題文化盛會，更是將中式傳統文化與居住美學融合得渾然天成。

優山美地D區實景拍攝

優山美地D區建築屋檐實拍

活動現場圖片

書法家虞丹青在活動現場揮毫

優山美地D區二期啟幕

此外，對高品質生活的追逐也是改善置業的題中之義。

據悉，魯能優山美地D區地處中央別墅區心臟腹地。方圓五公里之內，ISB等14所國際學校使得該項目成為北京獨一無二的國際學區房，而歐陸廣場、榮祥廣場、榮和廣場、中糧祥雲小鎮等五大商業中心，以及眾多高球、馬會等高端休閑場所齊聚，則造就了京城最繁華的國際生活場。

這種醇熟高端的生活配套與氛圍正是優山美地D區的「殺客」秘訣所在。

優山美地區位配套

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性價比「吊打」大平層

源源不斷的改善客群湧入樓市之後，發現遍地豪宅的京城樓市，五環內200平米的改善住宅總價已經接近上千萬每套。與普通住宅價差的縮小，無疑也加速了別墅「大年」的到來。

文初疑問其實可以歸納為，北京3000萬是買別墅還是買平層？查看歷史數據可以發現，過去十幾年北京3000萬+物業中，平層成交套數為525套，佔比為34.9%，而別墅類物業的佔比則高達65.1%。

回到當下，這一問題更是毫無懸念，在相同的總價下，別墅物業所擁有的使用面積可達平層住宅的數倍之多。以魯能優山美地D區為例，300多平米的產權面積可獲得實際近700的使用面積，堪稱性價比首選。

在面對魯能優山美地D區這類城市別墅時，平層住宅更是喪失了僅有的配套優勢，「有天有地有院子」的優山美地D區私密性、舒適度、內部功能等全面完勝城市平層，再加上中央別墅區不輸於城市核心的配套，優劣之分顯而易見。

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更穩健的價值軌跡

寸土寸金的北京樓市中，別墅堪稱低調的價值王者，此輪行情上漲堪稱市場對其價值穩健增長的最佳認可。

由於土地的天然稀缺性及「限墅令」的硬性政策，別墅數量在源頭便已受限。

近5年北京出讓的238宗住宅用地中，容積率低於1.5的只有40宗，1.0以下的地塊已然難覓。

未來別墅供應的極度稀缺，已經註定其升值走勢。據悉，魯能優山美地D區地塊內總體容積率僅為0.43，依託稀缺的土地資源，保值增值前景凸顯。

中央別墅區地價趨勢圖

尤其令財智客群矚目的是，優山美地D區所在的中央別墅區的地段價值。

從2002年，萊蒙湖別墅的土地價格在524元/平米左右，到2015年孫河地王54000元/平，不到20年中央別墅區土地樓麵價已經升值逾百倍。

相較目前3000萬起的售價，資產配置意願更強烈客群顯然更為關注優山美地D區的未來增長空間。事實上，作為中央別墅區核心區最後的、也是唯一的新盤放量，優山美地D區有十分充分的價值保證。

另外，從產品形態上來看，別墅的增值空間更大。中國產業調研網發布的《中國別墅行業現狀調研分析及市場前景預測報告（2016版）》認為，由於國家對別墅市場有一定的限制，別墅成為越來越稀缺的產品，別墅市場未來的發展仍然看好，預計未來幾年我國別墅市場仍將保持增長趨勢，別墅產品的市場價格仍將處於逐年上漲的態勢之中。

正是有這樣的底氣，才成就了優山美地D區一期半年收官28億元的成績，而即將於10月啟幕的二期產品尚未入市，已在圈層內掀起一股搶訂風潮。

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