房地產稅就要來啦！全國統一！

關於房地產稅，官方終於對進程表態了。

財政部部長樓繼偉在2016年G20稅收高級別研討會上表示，應該改革房地產稅制，信息徵集能力弱以及利益調整阻礙是個人所得稅和房地產稅方案目前仍未正式推出的主要原因。「下一步會義無反顧去做，這也是我們的任務。」

從這句話里，我們好像明白了，房地產稅之所以這幾年一直在立法階段，一直「只聞樓梯響」是因為三個原因：稅制要改革，信息徵集有問題，還有就是既得利益階層的阻撓。

不能否認的是，這三個因素一直是困擾房地產稅乃至房地產業的一批問題。

但是我們好像又不明白，這三個問題似乎並不是根本無法徹底剷除的頑疾。比如現有關於房地產的稅制混亂和不公正是上下共識，但營改增這樣的全社會稅制系統性工程現在都已經開始重新塑造，你能說改革現有房地產稅制實是蚍蜉撼樹嗎？

還有對於信息徵集問題的示弱，從2014年底國家啟動不動產登記工作以來，的確遇到了一些方面的抵制，有來自施政部門的，也有民間的不配合，但目前登記工作還在有序進行。最新的消息是，全國除了西藏外，其他各省全都發出了首本「不動產登記證」，原先市民手中的「房產本」將逐漸退出歷史舞台。（來源《法制晚報》）

這說明，信息徵集的問題並不是問題，或者說這只是時間早晚的問題，並不是根本解決不了的。

而對於既得利益階層的阻撓，這涉及到其實是決策層施政的決心，目前關於階層利益調整的最大舉動莫過於全社會養老體制的合并，如此關係利益階層最基本福利的改革現在都已經順利推進，如果還拿這樣的問題作為房地產稅遲遲不能出台的理由，實在是有點牽強。

對於什麼才是房地產稅遲遲不能出台的緣由，很多人都將此歸因為中國現有土地制度下的法理不通。

我們土地是公有，房地產稅屬於財產稅，而業主卻根本沒有徹底地擁有財產，如果像其他國家一樣針對房地產這種特殊的增值性私有財產徵稅，缺乏的是法律基礎。

這一條最具法律辯駁力。

但大家也都知道，中國的房地產市場也不是純正的市場意義上的房地產市場。在這個市場上，決定要素主要集中在政府手中，由此採取有區別而特色的房地產稅並不是一件困難的事情。

而且這也不是沒有先例。

我們的土地「批租制」就學自香港，香港的土地總體上而言沒有私有產權，但是在住房保有環節卻要繳名為「差餉」的房地產稅。

所以說，千萬不要一廂情願地以為，中國房地產市場要實行房地產稅會困擾於法理上的不通暢。在資源如此集中的條件下，這主要取決於政府的意願。

那麼，到底是什麼原因導致房地產稅一直處於「仍在立法階段」呢？

主要的是推出的時機不夠成熟。

大家都知道的一個現實是，房地產稅出台會打壓房價。

這從德國、韓國和日本經驗都可以看出，對房產保有環節的徵稅是有保持房價穩定功能的。

德國1987年和1996年對房地產稅制進行改革，政策包括嚴格抑制投資與投機性購房，徵收高額土地購置稅與資本利得稅；抑制高端住房市場，對其徵收重稅。1987年，稅收改革以後，德國房價的年增長率為3.2%；1996年稅收改革之後，房價的年增長率為-5.7%。

韓國自2005年以來開設對房地產稅進行改革，2007年房價開始下降。

日本上世紀90年代房地產泡沫破裂，主要來自兩個方面的誘發因素，一個是加息，另個一就是開始實行嚴格的房地產稅政策。

國內2014年開始的樓市低迷，讓宏觀經濟承受了巨大壓力，如果在這樣的條件下還實行房地產稅，那無異於釜底抽薪的自我懲罰。

可能有人會說，房地產稅還會觸發房價上漲，因為無論是從住房成本的視角還是從資產收益的視角分析，增加稅收在短期內都會使房地產價格的上漲。這的確有可能性，因為從成本和收益的角度來看，在住房需求彈性小的前提下，一定程度的房地產稅的確有可能促使房價上升。

不過，現在的市場已經出現了明顯分化，三四五線市場進入供大於求階段，重點城市仍處於供不應求。在這樣的條件下對保有環節徵稅，很難說會對市場產生同向的影響。

在這裡需要考察一個政策的出發點。

同樣是財政部部長樓繼偉，在2015年6月的十二屆全國人大常委會第十五次會議作2014年中央決算報告時表示，房地產稅將在市場回暖後繼續推進。

這從一個側面證實了，政府在推行房地產稅方面，對房地產市場和宏觀經濟層面的考量才是真正決定房地產稅是否出台的根本出發點。

現今，樓繼偉再度發出了繼續推進房地產稅的信號，鷹覓君推測這可能來自兩個方面：一是對房地產目前的現狀基本認可，二是對宏觀經濟走向已經有了大致的把控能力。

目前房地產市場的現狀是，三四五線去庫存仍然病如抽絲，但這顯然不是短期內就能扭轉的，或者這是一個區域發展難以平衡的長期問題；而重點城市房價開始平穩，有活力而不致於瘋狂透支未來，這正是管理層樂於看到的局面。

在這樣的條件下，這次房地產稅可能真的要走上議事日程了。畢竟，對三四五線城市政府而言，房地產稅實在是一個可以替代土地出讓金的穩定性稅源。

而對重點城市而言，在貨幣增發每年至少12%的支持下，最重要的的是控制房價不要過度上漲，房地產稅正具備這一功能。要讓房價受制於房地產稅，估計徵稅力度不會輕，目的是要讓房地產保有環節的成本遠大於收益。

這也就意味著，未來的房地產稅很可能不會一刀切，來實行全國統一的稅率。

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