日本利率為負，為何還是沒人買房？

為保經濟增長和通脹目標，日本駭人的貨幣放水政策持續數年，今年初更是開出了負利率的藥方，繼續實行貨幣流動量每年增加80萬億日元。日本也因此成為亞洲首個宣布實施負利率的國家。

這是一種極端的「金融壓抑」政策，就是逼迫無論是銀行、企業和個人盡量都把錢拿出去投資和消費。為拉升經濟，日本政府也是拼了。

不過，相對貨幣政策刺激出的龐大資金，日本樓市卻是另一番光景。整個2015年，日本國內房地產交易額為40896億日元，同比上年度大減了23%。日本瑞穗信託銀行旗下的日本城市未來綜合研究所依據上市企業及不動產投資信託（REIT）公布的數據進行了統計，數據也顯示2015年房地產交易件數僅為1014件，同比減少了19%，二者都為4年來首次減少。

這和國內聞聽貨幣放水便搶房的現象形成了強烈的反差，前一兩月重點城市上演的恐慌性搶房運動，背景就是1月人民幣貸款增加2.51萬億元，規模創出了單月歷史新高。貨幣大放水一下強化了人們預期，剛需、剛改和保值性投資只好血拚上陣了。

日本的確是個例外，因為按照慣常的貨幣政策刺激路徑，資產成交量增加和價格上漲是必然的方向，美國、加拿大等市場也符合這一邏輯。

往回看幾年，其實日本的房價還是處於上升的趨勢。根據日本不動產經濟研究所的數據，東京的房價在過去兩年內上漲了11%，達到了九十年代初以來的最高點。這樣的局面，外資的參與程度脫不開干係。

一種是國家主權基金的參與。統計機構的數據顯示，2014年度（2014年4月－2015年3月），日本不動產交易額達52890億日元（約合2647億元人民幣），其中，外資法人在日本的不動產收購金額達11949億日元（598億元人民幣），竟佔了到總交易額的23%。

另一種力量則來自國外民間的投資。來自美國、中國內地、香港、台灣和新加坡的大量投資客也促升了樓市的火熱。

但是，海外資金在2015年逐漸開始變得謹慎。日本經濟前景存在不確定性，悲觀的心態持續蔓延。儘管日本的地價等仍處在高位，但租金收益卻並未恢復金融危機之前的水平，東京市中心的大型優良樓盤收益率也不過停留在3%左右，達不到海外資金投資者所期待的的5%左右。

在這種情況下，來自海外的資金出現了大幅縮水。官方數據顯示，2015年度外國人在日本的房地產交易額僅為5431億日元，同比減少約一半；交易件數也僅為29件，與上一年度的97件相比大幅減少。

日本官方媒體解釋，正是因為外資的撤退縮水才導致2015年整個樓市交易量萎縮。考慮到日本近年更為激進的貨幣放水，從數據上看，在這種形勢下成交量依然受受外資影響如此之大，可見國內居民部分的交易並不活躍，在買房這件事上，日本人的想法顯然和國人有很大區別。

鷹覓君目前從各個渠道都很少聽到日本民眾瘋狂炒房的行為。上世紀九十年代房地產泡沫破滅後，讓國家和民眾蒙受了巨大的心理陰影。據野村綜合研究所(NRI)預計，1990年至2002年間，日本的國民財富約蒸發了9.3萬億美元，2015年日本的GDP才不過4.32萬億美元，可見損失之慘烈。直到當下，有的日本人還在為那場泡沫買單，繼續還貸填平槓桿。

一個很典型的現象是「渡邊太太」團。在日本，家庭財政理財大權都集中在妻子手中，她們炒外匯、炒黃金，但就是很少動炒房的心思。

民眾的選擇也和國家對房地產的定位有關，如今日本政府摒棄了將房地產業作為支柱產業的思路，房地產交易所需繳納的稅費高得驚人。比如，一次性繳納4%—5%的交易稅，到政府部門登記備案要繳納登記稅，遺產稅和贈與稅最高達到55%，每年交固定資產稅（市值的1.4%），不滿5年交易需繳納的所得稅和居民稅分別為30%和9%等等。

這些稅費名堂聽起來真是讓人瞠目結舌，但這就是日本房地產市場的現實。舉個實例，如果在東京最北端買一套70平方米的普通住宅，需要約4000萬日元（人民幣320萬元），第一年就要繳納交易稅就達200萬日元（人民幣16萬元），這還不包括其他稅費。

另外，大量存在的空屋也一直壓制著房價上漲的空間。據日本總務省最新發布的統計調查數字，去年整個日本的住宅總量為6063萬戶，而其中「空屋」竟達820萬戶，佔比13.5%。在東京都市圈，就有54萬空屋，空屋率高達11%，比45年前增加了15倍還多，這種局面離一屋難求的狂沸期才不過二十多年的光景。

出現這種情況和日本人口減少有關，2008年日本人口數量到達高峰後，隨著生育率降低，人口出現下滑，買房人數不似從前。 另外，也和日本人對房子的喜新厭舊情節有關，2000年以前的日本房子大多木質建材，壽命只有30年，之後房屋的壽命雖然增加到了70年以上，可與歐美建築的持久性相比還是不足為道，再加上地震頻發，於是日本人習慣房子壞了就換新房。此外，日本舊房維修稅率奇高無比，將舊房改建土地稅率要乘以5倍，因此很多舊房主直接拋棄舊房買新房。

日本總務省預測，空屋現象如果照此延續下去，20年後日本全國住宅閑置率將達到32%，即每三套住宅中就有一套空屋閑置。事實上，這種人口減少的趨勢和空屋的大量存在，加重日本了房屋供大於求的現實，這也讓當地民眾看清了炒房的空間並不大。

另外，值得一提的是，日本房屋租賃市場非常規範，比如規定房客租賃房東屋子，如果房客不提出搬走，房東不能驅趕房客，也不能隨意提高房租。並且，很多公司也為員工低價提供舒適的宿舍。

在這樣成熟的社會環境下，目前選擇不買房的日本民眾越來越多，更別說炒房了。

不難看出，日本的現狀首先和房地產業的定位和政策出發點有關——淡化房屋的商品屬性，強化民生居住屬性，政策全力抑制投機，房地產就很難成為炒作的對象，再加上房價前景黯淡，所以即便在貨幣無底限放水的情況下，房地產市場也沒有陷入瘋狂。

這樣看，我們的重點城市市場基本是日本現況的反面，貨幣放水的結局自然就看到了瘋狂的樓市。

但地產泡沫破滅後，日本經濟多年來一直陷入低增長或負增長泥沼，除了產業結構沒有調整完善和社會其他因素外，這和房地產沒過多起到拉動作用也有一定關係。根據日本《全國土地住宅統計調查報告》顯示，在2008年末房地產企業銷售額只佔全產業銷售額的2.5%，可見房地產業的分量在國民經濟中的比重已經很小了。

這多少也給我們了一些啟示。我們已經被房地產經濟高度綁架，房價泡沫已經高到不能破。從目前的取向看，一種兼顧民生和經濟的軟著陸模式正在以調控換時間的方式進行，效果會如何？說到底，這又是一個有關利益讓渡的大難題。

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