你家項目那麼高大上，為什麼還會漏水？

據有關機構統計，現在新建房屋的屋面漏水率高達95%，其餘部位的漏水率也在63.6%。房屋滲漏已經成為了業主在買房後最關心的問題，也是最容易被投訴的地方。甚至因為這些問題，客戶拒收房的事情也頻頻發生。

而房屋常見的漏水問題又多集中在衛生間、廚房、屋面、外窗、外牆、地下室等高發區域。

為什麼房企們每年可以賣幾百上千億的房子，卻連個房屋的防水都做不好呢？

明源君認為，這個看似「荒誕」問題的背後，恰恰反映了房企在快速擴張下，對項目管理的不到位和對新材料新工藝的保守。

當然，解鈴還須繫鈴人。滲漏問題的解決最終還是要靠房企，其一方面需要強化項目管理能力，一方面需要積極探索新工藝新技術，如泡沫混凝土、整體衛浴、後澆帶新工藝、混凝土自癒合技術等。

接下來，明源君就詳細闡述下，房企該如何通過完善管理、新材料新工藝的應用來解決房屋的滲水問題。

滲漏，怎麼就成了

一個老生常談的大難題

每個開發商都知道項目質量的重要性，也都知道自己開發的住宅若漏水對其自身造成的經濟和品牌損失。但住宅滲漏問題卻還是成了一些項目老生常談的大難題。

之所以能老生常談，除了部分市場性原因外，其實跟多原因出在開發商自己身上。

一、項目管理失控，設計、材料、工序等環節漏洞百出

個別房企或因發展速度快，或因自身管理水平低下，在一些項目的工程管理上，顯得力不從心。而這種管控能力的缺位，使得一些項目，諸如滲漏等，質量問題頻發。

前期設計階段把關不嚴，導致項目先天性漏水

前期設計階段，開發商對設計單位、設計人員及設計方案把關不嚴，導致防水工程存在先天性缺陷。

如設計人員缺乏防水知識 ，對防水材料的性能、適用範圍、使用條件等不甚了解 ，不能根據不同的建築標準、使用功能、氣候條件等採取不同的防水措施和選擇不同的防水材料。而防水材料使用不當，最終引起項目滲漏。

如在外立面設計中，過於注重美觀，忽視了外牆防水。像將外牆飾面磚設計成細縫拼接，使磚與磚之間不能嵌填密封材料，導致漏水。

如結構設計過於複雜，導致一些環節和結構自身成了滲漏點。像自防水混凝土本身漏水；過多的節點，成為漏水隱患；預留孔位置不對等。

項目防水招投標管理混亂

據明源君一位做防水生意的朋友說，當下很多項目在防水這塊的招投標管理上很是混亂，內部指定、轉包等現象嚴重。

最後結果就是，開發商在項目的防水工程上一分錢沒少化。但在施工中，卻用的是以次充好的材料，中標的也多是資質完全不符合要求的分包商。最後項目出現滲漏問題也就不足為怪了。

工序、驗收交接等環節，管理不到位

施工管理不到位，要麼工序有漏洞、要麼在一些環節放鬆管理。

施工圖方便，放鬆流程。如在防水層施工完，再加設附加層，而附加層的水平收口處極易進水。其部位基層一旦開裂變形 ，防水層也即破壞。

搶工期，趕進度。如有些防水施工，首層還未乾透便急於塗第二層，結果第二層沒塗好反而連首層也被破壞了。

如在防水要求的牆體或底板隨意開洞、埋管，但不精心進行防水修補處理導致滲漏。

二、部分傳統建材因其特性，若使用不當極易出現滲漏問題

一些建築材料因其屬性間的排斥性或者其自身的特性，若使用不當也極易出現滲漏問題。

如鋁合金門窗，大多數建築物的門窗框都採用鋁合金、塑料及異型鋼材製成，這些材料與牆體材料的材質相差較大。由於溫度變形使界面之間產生縫隙，導致滲漏。

如砌磚和混凝土，這兩種材料的溫度線膨脹係數，相差將近1倍。在相同的溫度下，由於磚砌體和混凝土的變形值不同，在其連接部位容易產生裂縫，破壞該部位的防水，造成雨水沿裂縫滲入室內。

三、施工工人技術和經驗不足，對細節處理不當

地產建築行業的迅速發展，使得很多缺乏工程經驗的人進入了施工隊伍，而開發商管理人員的素質和水平也是參差不齊。施工中對一些細節處理不當，導致質量不過關，最後出現滲漏。

如在鋁合金窗的安裝過程中，有的縫隙過大，形成滲漏；有的縫隙太小，給塞縫造成一定的困難，反而使塞縫質量達不到抗滲漏要求。

開發商再怎麼

強化防滲漏管理制度都不為過

如上述所知，項目管理制度的混亂是導致滲漏問題成為老大難的一大主因。因此，房企若想做好項目的防滲漏工作，首要任務就是從制度抓起。

一、強化前段設計管理，確保工藝和選材的合理性

若對滲漏的諸多問題追根朔源，最後都會追溯到最初的設計上。因此，強化項目管理的一大重心就是強化對前段的設計管理。爭取將滲漏的諸多問題從源頭上進行扼殺。

嚴格落實會審制度，確保防水設計工藝和工序的科學性

確保施工圖防滲漏設計合理、無缺陷。設計師要對施工者提出的不明確、不合理的地方，要及時給出解決意見。

同時，承接項目防水業務的施工單位，要按設計要求對細部及構造進行深化設計，並編製防水工程專項施工方案，報施工總承包單位、監理單位、建設單位審核。而且方案不得擅自改變屋面防水等級和防水材料。

強化設計選材能力，防止因材料屬性相衝出現滲漏問題

設計人員必須掌握防水技術、材料性能及防水的設防要求 ，依據工程性質 、重要程度 、使用功能以及耐用年限，研究屋頂防水等級，同時應根據工程特點 、地區、自然條件等要求進行設防。

如屋面若形狀複雜、設施眾多，可採用整體防水層、雙面自粘型的防水卷材；若屋面常受振動，則應選用延伸率較大的改性瀝青或高分子防水卷材。

再如水泥，應採用低水化熱的水泥，優先選用強度等級為 42.5 級的礦渣硅酸鹽水泥；砂應採用潔凈的中砂，嚴格控制砂中含泥量不得超過3%；石子應使用連續粒級的卵石或碎石等等。

二、明確項目防水工程的招采管理制度，杜絕權力尋租

由上文可知，當前的防水工程市場魚龍混雜，開發商在分包和招採的管理上也相對混亂。房屋滲漏問題的頻發與其有很大關係。因此，清晰明確的招採制度可從源頭上降低房屋滲漏發生的概率。

招標過程公開化，並禁止隨意轉包

通過公開化招標和嚴謹隨意轉包等制度，就能大大限制個別項目管理人員利用權力尋租，進而降低因此引發的房屋滲漏問題。

項目的防水工程必須由有相應資質的專業施工單位施工，且在施工合同應明確質量標準，進而確保防水工程的質量。

開發商可自己採購防水材料，而施工隊伍則可由總包招標

為確保防水材料的質量，開發商也可以自行採購防水材料，然後施工外包。

如龍湖等房企的一些項目就是採用的此種模式。其好有二，一是開發商能掌控材料的質量，杜絕了因材料質量導致漏水問題；二是施工單位由總包進行招標並負責管理而不是開發商，這樣做能降低因管理對接不暢導致的施工質量風險。

建立材料庫，並嚴把標準關

把好材料關，為保證防水工程質量，項目工程部應明房屋各個防水部位材料的品牌和款式、類別等，並建立材料庫。且指定的材料應在招投標文件明確羅列出來。同時監理必須嚴格按照規範對防水材料進行檢驗，明確產地來源。

這種制度措施猶如一張網，通過賽選，把好防水選材的第一關。

三、建立樣板引路制度，讓技術交底和培訓更加通俗易懂

因地產建築行業的迅速發展，很多缺乏工程經驗的人進入了施工隊伍，而開發商管理人員的素質和水平也是參差不齊。施工質量不到位就成了項目房屋滲漏一大根源。而且這些施工人員年齡偏大，文化水平較低，一般的以口頭、文字等方式對施工人員進行技術交底，很難達到理想效果。所以，以樣板這種直觀的形式進行技術交底和施工培訓，反而起到意想不到效果。

如萬科等房企在防水工程大面積施工前，都會製作實物質量樣板，同時附上現場照片、文字說明等必要標識。使得管理人員對施工人員的技術交底以及崗前培訓更加簡潔明了，也便於工人掌握，保證了後續施工的精確性，同時也為現場質量驗收和檢查提供了統一的判斷標準，能夠有效的提升施工質量。

四、恪守工序管理及驗收制度，通過嚴格的「自省」，消滅質量隱患

防水施工是屬於隱蔽工程，做好後就會被覆蓋掉，所以很難判斷它的施工質量是否合格。因此做好每道工序、每個環節的驗收，建立一套完整的檢測制度，就成了交房後杜絕滲漏問題的關鍵。

把好材料進場關。在防水材料進場後，建設、施工、監理單位應進行聯合驗收，核查質量證明文件與實物的相符性，並對材料外觀質量進行檢查，符合要求後按規定進行見證取樣，抽檢合格後方可使用。

把好工序驗收關。每道防水工序完成後，建設單位應組織施工、監理單位做蓄水試驗或淋水試驗。並借用移動質檢等工具，對現場問題拍照錄像，並按分戶、編號進行存檔資料存檔；同時每道防水工序由施工單位和監理單位聯合檢查通過、簽字認可後方能進入下一步施工。

重點部位重點關照。對工程易滲漏的關鍵部位，包括外門窗堵塞防水、屋面防水、外牆螺桿洞堵塞、穿牆穿樓板管洞封堵、外腳手架留置腳手眼堵塞、煙道預留洞口堵塞等部位由甲方工程師親自組織驗收把關，確保不留滲漏隱患。

積極嘗試新的工藝、技術、材料

彌補管理不足的缺憾

任何一種現象都是當時生產技術發展水平的體現，房子漏水也不例外。項目住宅的滲漏問題，也是與防水材料、防水工藝、防水技術的水平緊密相關。

對於房企來說，除了完善管理制度，降低因人為因素導致的房屋漏水外。還應積極嘗試新工藝、新技術、新材料。

一、防水及施工工藝的革新，能大幅改善房屋的現有防水能力

在現有的防水材料和技術水平下，防水工藝的革新是提升房屋防水能力見效最快的一種方式。如以下幾種，

一次成型止水節工藝

有關機構經過調研發現，住宅衛生間和廚房滲漏問題很多其實是出現在立管根部。而新的一次成型止水節工藝，則是讓止水節直接安裝在建築支模板上，並與現澆板面一次澆搗成形。

這樣，止水節周圍的混凝土為均勻的一體，不易出現開裂的現象。這種工藝改變了傳統樓面管道安裝中採用預留孔洞的方法，避免了因預留孔洞在安裝中由於補洞不密實、收縮等原因引起的滲漏。

後澆帶新工藝

因傳統後澆帶施工工藝的弊端原因，使得地下室滲水成了住宅項目滲漏的重災區。不過呢，通過工藝的革新就能大大有效改善這一通病，如設計一套新型後澆帶模板，並在後澆帶的兩側形成兩道凹槽，在凹槽內放置遇水膨脹止水膠條。通過這種工藝操作，實際中的後澆帶處滲漏的問題基本得到根治。

門窗防水新工藝

對傳統外牆門窗邊縫防水工藝進行改良，首先用防水砂漿對門窗邊縫進行封堵後，再用防水塗膜進行一次密封；通過則種用防水砂漿與防水塗膜的組合取代傳統的聚氨酯，能夠大大的改善構造的防水密封效果。

這種密封效果良好的工藝特別適用於那些風壓較大、降水較多地區。

改進施工工藝

如改外牆單排腳手架為外牆雙排腳手架，這樣就能減少外牆的洞口數量，進而減少外牆滲漏的概率。

二、新技術的應用，能夠為房屋的防水性能帶來質的提升

新技術的發明往往是推動社會進步的原動力，同樣防水技術的創新，也會大幅提高項目房屋的防水性能。如以下代表性的這幾種，

混凝土自癒合技術

在混凝土中加入一種特殊材料，從而讓混凝土更加智能。這種材料能夠讓混凝土遇水時生長出晶體，填充混凝土中的結構縫隙，進而使得混凝土更加密不透水。大大強化了混凝土固化後的強度和防水性。

一次成型整體衛浴技術

如碧桂園、綠地的一些精裝修項目已經開始使用一體成型整體衛浴。其最大的特點就是不需要做任何防水處理，其衛生間（含浴室）在做地面時一次成型，避免傳統衛生間因工序繁瑣操作不當導致的地面滲漏和牆體滲透等問題。

可以說整體浴室基本上解決傳統衛生間滲漏難題。

門窗洞口防水一次性成型技術

如外門窗洞口企口結構防水一次性成型技術，也是很好的解決外門窗滲漏隱患。

三、通過材料的創新，提高房屋的整體的防水水平

防水材料是項目房屋防水工程的基礎和載體，那麼一些防水材料的創新及應用，也就意味著項目整體防水水平的提高。

泡沫混凝土。其是通過將發泡劑用機械方式充分發泡，並將其泡沫與水泥漿均勻混合，然後通過泵送系統進行現澆施工或模具成型，進而形成的一種含有大量封閉氣孔的新型輕質材料。其不僅可以很好的解決防水層的防水問題，而且還有很好的保溫效果。

三元乙丙橡膠防水卷材。其是由高分子聚合物、硫化劑、促進劑等經壓延或擠出工藝製成的一種高分子卷材。特點在於強度高、延伸率大，具有高彈性和極好的耐老化性能，而且正常使用壽命長。

作者：明源地產研究院 李春恆

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