地產投資增速支撐A股

國內房地產市場整體上自去年四季度以來出現了一些數據的背離。房地產銷售同比增速在房地產調控政策的抑制下逐漸下降，但房地產投資完成額同比增速卻在住宅用土地供給支撐下繼續回升。因此，我們認為來自房地產市場調控因素對經濟的拖累可能沒有想像中的大。

國內房地產銷售和投資增速的背離，曾出現於2000年至2002年。當時的房地產市場大背景是住房制度改革，由住房實物分配製度全面轉向分配貨幣化，絕大部分的住房需求由公共住房轉向商品房市場。由於這一段時期仍處於宏觀的通縮期，居民對新的住房制度接受程度還不高，商品房銷售增速在短期上沖之後逐漸下滑，但房地產投資增速卻不斷上升。此外，貨幣政策在這一段時期保持寬鬆，房地產投資資金來源的增速持續回升，也推動房地產投資增速不斷提升，房屋新開工面積同比增速在這一段時期維持在30%左右。

我們認為，當前的房屋銷售增速和房地產投資增速的背離可以得到延續。「有保有壓」調控下，年內土地供應情況將明顯好轉，土地購置費趨勢上行或推動二三季度地產投資增速總體保持平穩。全年來看，地產投資並不會一路拐頭向下。「因城施策」意味著總體住房銷售增速不會下降太快，銷售回款使得房地產開發商能夠部分滿足後續的投資對資金的需求。在房價上漲壓力較大的城市，增加住宅用土地供給也是以往調控時從來沒有出現過的政策。一季度一線城市住宅類土地供應同比增加188.5%，三線城市也高達50%，100大中城市住宅用土地供給合計增長35%。根據4月6日中央地產新政，各地要根據商品住房庫存去化周期調整住宅用地供應規模。考慮到大部分一、二線城市庫存去化周期都在18個月以下，部分一、二線城市已出台計劃明確上調年內土地供應面積，其中超過一半城市上調幅度在20%以上。同時，當前土地溢價率仍處高位，也對土地購置費穩步提升形成一定支撐。土地供給好轉背景下，土地購置費或繼續高速增長，並對年內地產投資增速形成持續有效支持。

因此，市場因房地產調控而引發的對經濟下滑的擔憂將逐漸消除。金融市場流動性從月初偏緊的節奏到目前略有轉暖，表明流動性短期有所緩和。疊加中國A股納入MSCI新興市場指數的短期利好推動，A股階段性反彈仍值得期待。

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