誰說開發酒店一定要賺錢？盤點10大常見目的

現在酒店流行兩個詞兒，叫「精準」和「創新」。大家卯這勁兒的，要把僵化了幾十年的高星級酒店市場攪動起來，這樣想想，對未來充滿了希望。

在中國開發酒店，有三種之境界：

第一種境界，不知道酒店不賺錢，積極去做，屬於初生牛犢不怕虎；

第二種境界，知道酒店不賺錢，無奈去做；

第三種境界，知道酒店不賺錢還主動的去做，這叫明知山有虎，偏向虎山行。

你問：不賺錢還做酒店，有毛病吧？下面就讓開發商們來告訴你，除了賺錢之外，開發酒店的10大常見目的。

1.地產樣板間，帶動地產銷售

案例：碧桂園

作為「地產樣板間、帶動地產銷售」這一功能來說，碧桂園不排第一，就沒人敢說自己第二了

我們熟知的碧桂園的樓盤是這樣的：項目體量大，位於一二線城市的郊區。這樣大且偏的項目，非常需要一個銷售噱頭，也需要一個相對完善的配套。

1994年王志綱為碧桂園提出「給你一個五星級的家」的口號；

2000年，順德碧桂園度假村酒店開業，開啟了「酒店+地產」的模式，碧桂園走上開掛的道路；

2007年，碧桂園在香港上市；

可以說，碧桂園獨特的「酒店+地產」的模式，是碧桂園集團樹立自身產品競爭力、實現快速發展的重要原因，而酒店在其中起到了功不可沒的作用。

碧桂園這幾年的酒店數量增長情況是這樣的

截止2016年底，碧桂園集團酒店資產達到135億元，已開業酒店數量51間，年總收入17.08億元，平均下來，每間酒店資產2.65億元，每間酒店收入3349w，另有11間酒店在建設中。

毫無疑問，近150億的酒店資產，已經成為「客廳里的大象」而不容忽視。

財務表現如何呢？

2016年虧損0.81億

2015年虧損1.89億

2014年虧損2.36億

2013年虧損0.98億

就酒店談酒店的話，連續多年虧損的碧桂園還在孜孜不倦的做酒店，而且大部分酒店還位置那麼偏，一開始就知道不賺錢！

不賺錢為何要做呢？我們簡單的來算筆賬：

2014年碧桂園平均項目體量60萬方/個，假設因為酒店的存在而帶來的地產溢價在500-1000元/㎡，那麼整個項目可以實現的溢價在3-6個億，相當於凈賺1-2個酒店。

對比一下開發酒店的三種之境界，你覺得碧桂園是哪一種？

2.拿地門檻

案例：萬達

碧桂園選址是城市郊區，萬達是城市新區，通過「酒店+寫字樓+商業」的萬達廣場城市綜合體產品模式，萬達迅速拓展了很多的新區地塊，實現了萬達和地方政府的雙贏模式，萬達地價拿地，地方政府得益於萬達廣場的快速可控開發而獲取政績。

在萬達廣場模式中，3大業態各司其職，酒店（往往是國際知名品牌）樹立高度、商業聚集人氣、寫字樓（銷售）往往是項目資金迴流的工具。

城市綜合體模式以及後來的旅遊綜合體模式讓萬達的酒店資產越來越龐大，官網這樣說「萬達是中國最大的五星級酒店投資及管理企業，已開業北京萬達索菲特、上海萬達瑞華、合肥萬達文華等102家高星級酒店，客房32400間，正在美國、英國、法國、澳大利亞、土耳其等國家建設8家五星級萬達文華酒店」。

截止到2016年底，萬達酒店的幾個數字 ：

酒店成為一種政績工程，我覺得萬達集團真的是功不可沒。酒店由原來城市綜合體的明星配套，到後來的標配，直到今天美麗依然不減，仍然是一些城市偏遠地區地塊出讓的前提條件。

3.提升母集團形象

案例：金茂

金茂在中國的地產圈內比較聞名，得益於兩件事兒：

1.2014年，金茂酒店以商業信託模式(Business Trust,簡稱BT模式)在香港實現上市；

2.2015年，基於金茂品牌知名度更大，其母集團方興地產更名為金茂控股。

全國範圍來講，金茂既沒有最大的酒店資產盤子，也沒有自己的酒店品牌，但金茂的品牌知名度如此高，跟簽約的酒店品牌有一定的關係。

隨便看一下，金茂的酒店品牌都是耳熟能詳的國際大牌，你經常聽到的跟金茂關聯的短語經常是這樣的：金茂麗絲卡爾頓、金茂君悅、金茂JW萬豪…

而且，他們家酒店經營也交出了還不錯的一張答卷：

金茂酒店2016年全年實現營業收入24.51億元，同比增長3%，全年實現稅息折舊及攤銷前利潤9.21億元，同比增長2%。

金茂模式也成為很多大小開發商學習的榜樣，通過知名酒店來提升集團的知名度和品牌影響力是可行的，只是隨著品牌越來越多，這個邊際效益在遞減。

但是我們都還記得安邦收購美國華爾道夫的新聞，不是嗎？這個新聞讓安邦一度在國內外的新聞報道中達到刷屏的效果。

4.促進招商

案例：華夏幸福

定位為中國「產業新城的領導者」的華夏幸福，發跡於固安項目。

2013年的時候，特意去訪談過固安工業園的管理層，問他們對酒店的看法，答案是「酒店不賺錢，但必不可少，很大的促進了園區的招商」。

大家可以腦補一下，在一個荒蕪偏僻待開發的區域，有一個國際的福朋喜來登（固安），和沒有這個酒店的畫面感。我相信，如果你是被招商的企業，有一個你認識的國際品牌會產生踏實和一定的幸福感吧

就是這樣，國際品牌的酒店既顯示了產業新城的開發決心和開發商實力，又作為一個必備的配套設施，促進招商的作用不言而喻。

固安福朋的運營顯示兩個功能很受歡迎，一個是餐飲，一個是泳池，前者是預料之中，後者是一個啟發。

我們發現，華夏幸福後續又簽了幾個國際品牌，大廠喜來登，懷來的Joyview by Clubmed…

5.接待平台

案例：山水莊園

前段時間，這部如火如荼、老少咸宜的《人民的名義》我相信大家都看過了，所以，我覺得酒店/會所作為接待平台這個功能，就不用解釋了。

吃飯、打球、學外語...

當然，我們說酒店作為一個接待平台，可不是像山水莊園這樣的，其中大多數是健康、陽光的接待平台，說回來，也是一個集團實力形象的體現嘛

有些開發商會在酒店裡再設一個高端會所，比如長沙的運達喜來登，再比如萬達旗下的自有品牌酒店。

6.穩定的現金流

穩定的現金流對酒店本身，以及母集團都有太重要的作用了，我們只講倆。

首當其中的，足夠的現金流是酒店（及母集團）正常運營的保證，這麼說吧，一個酒店可能出現年度有利潤，但賬上沒錢的情況。風險就在於沒錢不能支付日常支出與債務費用，最後導致「成長性破產」。

另外，現金流還能貸款！下文的「融資工具」會提到酒店資產抵押貸款，其實現金流也能貸款啊。當一個企業經營的好，現金流穩定，那麼雖然沒有抵押，但是依然能保證按時還款的話，也可以貸款，這叫現金流貸款。

有現金流的感覺，就像偉大領袖主席的這首詩《手裡有糧》所說的：手裡有糧,心裡不慌,腳踏實地,喜氣洋洋。

7.融資工具

酒店作為一個融資工具還是很合格的，融資主要分兩個階段，借錢建設自己（開發貸款）和借錢周濟親戚（經營期借款）。

開發貸款

目的：酒店建設

貸款年限：常見5-10年

額度：酒店總投資額的50%，最高70%

抵押物：土地使用權等

授信額度影響因素：母公司背書，項目位置，品牌，未來收益預期等

案例：2009.4，三亞半山半島洲際酒店5億元開發貸款獲得中國工商銀行海南省分行批准，為鹿回頭公司開發的洲際酒店提供資金支持。

經營期貸款

目的：酒店裝修，資金用於其他

貸款年限：未知，好像短的長的都有

額度：資產評估價值的60%左右，常規做法「高評高貸」，通過較難估值的藝術品提升酒店整體的資產價值

抵押物：酒店產權

授信額度影響因素：現金流，母公司背書，資產評估價值

案例：華天酒店

酒店融資本是個好事兒，也有玩兒過頭的。借了還不上，最後資產被拍賣。

8.避稅

開發商的一般做法是把酒店和地產項目一起，用加大藝術品投入的形式加大酒店投資，並將酒店成本打入地產項目整體開發成本，通過減少賬面開發利潤的方式，達到避稅的效果，酒店和商業地產項目同時開發時可用這種方法來進行處理。交稅前，地產跟酒店為同一公司，之後可以分開，因為酒店運營期一般要獨立核算，有利於自身經營，通常避稅科目是土地增值稅和企業所得稅，除此之外，酒店經營期還可以避稅，主要是避所得稅。

9.多元化經營

選擇酒店作為多元化經營的嘗試，可以說是行業發展大趨勢下，企業戰略調整的結果，有點拗口。

遇到過幾個真實的例子：

佛山的陶瓷企業，現狀企業經營很好，但考慮到未來環保問題可能對主業造成的影響，準備做點綠色無污染的，後來就看上了度假酒店；

溫州的某地產企業，很低調也很有品質，看到了休閑度假髮展的大趨勢，打算進軍度假領域，從民宿和小型度假村做起；

內蒙古的某能源企業，原來就有幾家酒店，僅僅是作為內部接待，後來發現酒店經營還不錯嘛，就考慮要不要做個中檔連鎖品牌算了，請我們幫他考慮品牌戰略的問題。

講真的，這類的項目我好喜歡，因為這些業主：喜歡創新&相對理性。

10.個人情感

因為個人情感原因而去建酒店的，在所有原因中佔比沒那麼高，但是個個都很獨特。

有想做藝術品的。2014年一開發商很想在陽朔整一個小型精品，檔次上可以飄忽不定，但是打定主意要放上幾噸紅木，勵志要把收藏和酒店結合在一起。這其實不新鮮，海棠灣的原凱賓斯基（現萬達文華），大堂全是木雕，老闆是東陽人。

也有想留資產給子孫後代的。陝北一能源老闆（土豪），計劃在西安北郊主動建一酒店，準備留給兒子做資產。我們左測右測回收期太長，奉勸他如果留資產的話，能不能去市中心找個位置啊？

最終他有沒有採納，我就不清楚了……不過09年的時候，我們確實成功勸退了一個準備在海南五指山的某住宅區整一個五星級酒店留給女兒當資產的東北老闆，現在想想都好有成就感。

當然，這種勸退是有很大的合作風險的（關係到簽單和收款）。

還有個人真愛的。15年的時候，我跑了很多次貴州，有個初次見面談單的老闆說他要在貴陽的新區做一個阿曼！！！他太喜歡阿曼了（一般功成名就有bigger的人多喜歡阿曼，我就欣賞不來）。後來談了一個上午，老闆終於讓我們按照市場出一套方案。離開會議室後，同行的美女說，她整個上午都捏著一把汗，好擔心我們談崩。

類似於這樣的例子還有很多，歸納起來，該類目的下的開發商的共性為：私企老闆（有錢任性）、第一次開發酒店（英勇無畏）、項目大都沒按照原構思進展（遇到了專業的酒店顧問和有良知的酒店品牌）。

文末碎碎念：

終於講完了酒店開發的10大常見目的，不過還不全，類似於資本化運作這樣的比較專業的我就沒放上了。誰說開發酒店一定要賺錢？可是，出來混，總是要還的！各種非市場因素一起加碼催生的結果就是酒店行業野蠻大生長，以至於大家談酒店就「色變」。但是人類是有智慧的，更何況是我們酒店人，結果就是，大家越來越理性了，想作為藝術品或者留個資產給後人的這種目的越來越少見了，有錢任性的依然存在，政府再讓開發酒店的時候，我們也會討價還價了，而那些不賺錢但又必要的目的留了下來（比如帶動地產），如果一定要開發，也不是擼起袖子就直接幹了。現在酒店流行兩個詞兒，叫「精準」和「創新」。精準定位、精準管理、注重坪效…產品創新、市場創新、模式創新、跟資本市場對接…大家卯這勁兒的，要把僵化了幾十年的高星級酒店市場攪動起來，這樣想想，對未來充滿了希望。

說明：

本文主要對象是四星、五星等高星級酒店；

本文數據來源為各集團公開的年度財報；

文中所有公司均與「住個宿」無商業利益關係；

文章為原創，轉載需徵得公眾號同意。

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