現房銷售到底好不好？

作者：美房網主編

這兩年房產市場，土地市場十分火爆，很多城市在土拍規則中都加入了現房銷售的政策，土地拍賣到一定溢價百分比就得進行現房銷售。例如濟南在「4·19」新政中提及土地的政策為：「引導企業理性競價。結合土地出讓溢價率提高項目預售條件，居住用地出讓溢價率達到100%以上（含），項目主體結構完工後方可申請辦理商品房預售許可；溢價率達到150%以上（含），項目竣工驗收通過後方可申請辦理商品房預售許可。設定居住用地出讓最高限價，當競買人報價超過最高限價時，按競基礎設施或公益設施建設進行出讓。」

主編在網上搜索「土拍」和「現房銷售」的關鍵詞，各地土拍市場畫風如下。

針對這樣的政策，很多人擔心現在熱點城市房屋供應量已經不足，而現房銷售將導致開發商最近拿到的土地至少需要24個月之後才能上市供應，將會進一步加大城市房屋供需矛盾。但另一方面此政策會對目前大熱的土拍市場稍加降溫。我們應如何看待這樣一個被人為扭轉的市場呢？我們先來看下期房銷售形成的原因。

期房銷售形成的歷史性原因

商品房剛剛出現的時候，我國還實行的是福利分房制度，當時人民住房十分緊缺。即使後來引進了保障房制度也遠遠跟不上城市化的速度，所以才導致了商品房+房屋預售的制度，用來緩解人民的住房緊缺問題。可以說房屋預售制度為我國的房地產市場發展做出了非常大貢獻。

期房的詬病

「期房銷售」+「快周轉」開發模式雖然大大增加了產品供給，但是在實際開發過程中出現了許多問題，最常見的問題就是房屋質量問題，甚至會出現爛尾的風險。因為我們在購買期房的時候，房子一般是沒有成型的，開發商承諾的小區配套也沒有建設起來，一切都只是建立在未來。

歷史總要往前走

為了解決這樣的問題，政府也在努力，例如加大地產開發監管力度，例如需要開發商投入開發建設的資金應達到工程建設總投資的25%以上，並已經確定施工進度和竣工交付時間才會給開發商辦理預售證等等。

遠觀未來，在市場供需平衡的時候，現房銷售的出現是自然而然的事情，也是必然要建立的制度。因為期房只是未來，只有現房才能保障購房者權益。

而現在現房銷售政策出台的背景是土地市場過熱，熱點城市供不應求，是通過政府之手人為讓市場走向現房銷售，還遠遠未達到市場自發形成的時間節點。政府的目的是通過「現房銷售」政策來抑制開發商的資金流轉速度，增大開發成本，從而給土地市場降溫。但是對目前城市房屋供應量不足的情況下，不算是一件好事，在短期來講屬於無效供應，甚至會進一步刺激購房者的買房熱情。

但是從長遠來看，現房銷售對於整個房地產市場的健康發展，對於購房者利益來講則是一件好事。

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