中國城市的房地產泡沫究竟有多大？

在經歷了多輪調控政策，尤其是今年國慶期間多地調控後，目前中國房地產行業發展面臨「十字路口」。一些房企選擇「東進」；另一些房企選擇「西進」，欲在「白銀時代」挖掘區域城市投資價值。

在此背景下，有業內人士拋出問題，中國城市的房地產泡沫究竟有多大？在城市價值面臨大洗牌的今天，哪些城市會成為熱點並異軍突起？哪些城市的風險開始積聚與顯現？哪些城市的潛力沒有被充分挖掘？房企應當怎樣布局？這些問題是目前房地產行業的焦點話題，也是急需回答的問題。

《每日經濟新聞》記者通過對我國城市價值格局的深入研究與調查，採訪業界對中國城市價值的研究機構，試圖挖掘出新一線城市的投資、開發、運營價值，為房企與投資者提供一個戰略性參考坐標。

12月9日，中共中央政治局召開會議，分析研究2017年經濟工作。會議提出，加快研究建立符合國情、適應市場規律的房地產平穩健康發展長效機制。

在全國部分城市經歷了樓市的一輪暴漲之後，2016年末再提「長效機制」，其背景已然發生變化。2016年是中國房地產市場「城市熱度」分化更加明顯的一年。正因如此，9月30日以來的新一輪樓市調控，呈現出鮮明的「分城施策」傾向。

經歷了密集的政策調控，中指院最新發布數據顯示：全國100個城市新建住宅平均價格12938元/平方米，環比漲幅較上月回落0.77個百分點。其中廈門價格漲幅環比回落2.66%，回落最大；濟南、杭州、福州、廣州、武漢回落幅度超過一個百分點；北京、上海、深圳的下降幅度則在0.4%左右。「需求端重點城市的住宅成交量繼續下行，供應端房企推盤規模有所減少，政策取得了初步效果。」

從此輪調控的路徑和效果反應來看，結合中央政治局對「符合國情、適應市場規律」的引導方向，2017年的房地產「長效機制」顯然離不開對城市具體考量，城市則需要深刻探究在房地產調控之下，如何激活更多產業的發展潛力，尋得城市的長效價值。

當前的中國城市該如何考量？中國不同城市的價值情況是怎樣？城市的長效價值該如何尋找？

12月21日，由每日經濟新聞主辦的第六屆中國價值地產年會暨2016年中國城市價值白皮書發布會將在成都舉行，屆時將詳細展現中國的城市圖景。

五大因子考量城市價值

中國是一個人口眾多、疆域遼闊、資源總量豐富的大國，但受地理位置差異、資源分布不均及國家發展戰略傾向等多方面因素影響，不同區域、不同城市發展水平呈現顯著分化態勢。

「綜合判斷具體城市整體價值，及不同城市之間的價值差異，有助於社會各發展主體全面了解城市，在產業規劃、商業投資、置業布局等方面，為各參與主體進行城市選擇時提供參考借鑒。」中國指數研究院相關負責人表示。

對於如何考量中國城市的價值，該機構認為，基於經濟產業、人口規模、城市配套、支付能力及城市土地資源等五個方面的指標進行整體研究，在確定第二級指標因子時，兼顧總量與增速，同時考慮佔比等結構因素，能夠開展頗為可觀準確的研究。

在據此研究得出的《中國城市價值白皮書》里，上海、北京作為我國重要的經濟、金融和政治、文化等中心，擁有全國最優質、龐大的社會資源，對人口具有超強吸附力，經濟、人口規模大，需求旺盛。

深圳區位條件優越，財富人群數量增長迅速，居民購買力顯著增強；廣州在人口不斷流入以及大規模在校生等因素支撐下，城市價值也較大。

整體而言，一線城市價值位居全國前四位，形成第一梯隊。此外，位於長三角的南京、蘇州、杭州經濟規模表現也比較突出，且保持較高增速，人均可支配收入水平高，購買力強，城鎮化速度快，人口導入能力強，城市價值明顯提升。

武漢、天津經濟總量相對較大，人口凈流入及市場規模較大且增長迅速。

成都作為西南地區重要的省會城市，中國指數研究院認為，成都在經濟及人口兩大方面優勢突出，經濟總量及常住人口規模均居全國前列，且仍在保持較高速增長，城市發展有活力。同時，成都還是成渝城市群的重要中心城市，在國家大力發展城市群的利好規划下，未來該城市經濟、科技、對外交往及交通方面都將明顯增強，這些都會對城市價值提升起到積極促進作用。

中國指數研究院指數研究總監白彥軍分析指出，成都2015年GDP總量高達1.08萬億元，同比增長7.9%，在全國排第九位，高於杭州、南京；2015年第三產業則佔比52.8%。此外，2015年成都全市常住人口1465.8萬人，城鎮化率達71.47%，大量人口將為住宅市場帶來更多需求。

在白彥軍看來，支撐城市發展的還有支付能力，2015年成都城鎮居民人均可支配收入超過3萬元，超出全國平均水平。成都還是國內及對外交往的重要交通樞紐城市、成渝城市群的重要中心城市。

「在國家大力發展城市群的利好規划下，成都能得到重大發展機遇，城市經濟、科技、對外交往及交通等方面都會明顯增強，隨之，城市房地產市場發展能得到積極促進。」白彥軍指出。

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