誰說開發酒店一定要賺錢？上

導 讀

酒店高參曾經發過一篇關於青島酒店賣出4億高價的文章，我們都會好奇為什麼酒店能賣到這些高價，相信酒店高參專欄作家曹曹的文字會給你一定的啟發，文章將分為下兩個篇章，敬請期待。

曹曹

酒店高參專欄作家

「住個宿」公眾號創始人

在中國開發酒店，有三種之境界：

第一種境界，不知道酒店不賺錢，積極去做，屬於初生牛犢不怕虎；

第二種境界，知道酒店不賺錢，無奈去做；

第三種境界，知道酒店不賺錢還主動的去做，這叫明知山有虎，偏向虎山行。

你問：不賺錢還做酒店，有毛病吧？

下面就讓開發商們來告訴你，除了賺錢之外，開發酒店的10大常見目的：

開發酒店的十大常見目的

1、地產樣板間

2、拿地門檻

3、提升母集團形象

4、促進招商

5、接待平台

6、穩定的現金流

7、融資工具

8、避稅

9、多元化經營

10、個人情感

本期先為各位講述前5大目的：

1

地產樣板間，帶動地產銷售

案例：碧桂園

作為「地產樣板間、帶動地產銷售」這一功能來說，碧桂園不排第一，就沒人敢說自己第二了

我們熟知的碧桂園的樓盤是這樣的：項目體量大，位於一二線城市的郊區。這樣大且偏的項目，非常需要一個銷售噱頭，也需要一個相對完善的配套。

1994年王志綱為碧桂園提出「給你一個五星級的家」的口號；

2000年，順德碧桂園度假村酒店開業，開啟了「酒店+地產」的模式，碧桂園走上開掛的道路；

2007年，碧桂園在香港上市；

可以說，碧桂園獨特的「酒店+地產」的模式，是碧桂園集團樹立自身產品競爭力、實現快速發展的重要原因，而酒店在其中起到了功不可沒的作用。

碧桂園這幾年的酒店數量增長情況是這樣的：

截止2016年底，碧桂園集團酒店資產達到135億元，已開業酒店數量51間，年總收入17.08億元，平均下來，每間酒店資產2.65億元，每間酒店收入3349萬，另有11間酒店在建設中，毫無疑問，近150億的酒店資產，已經成為「客廳里的大象」而不容忽視。

財務表現如何呢？

2016年虧損0.81億

2015年虧損1.89億

2014年虧損2.36億

2013年虧損0.98億

就酒店談酒店的話，連續多年虧損的碧桂園還在孜孜不倦的做酒店，而且大部分酒店還位置那麼偏，一開始就知道不賺錢！

不賺錢為何要做呢？我們簡單的來算筆賬：

2014年碧桂園平均項目體量60萬方/個，假設因為酒店的存在而帶來的地產溢價在500-1000元/㎡，那麼整個項目可以實現的溢價在3-6個億，相當於凈賺1-2個酒店。

對比一下開發酒店的三種之境界，你覺得碧桂園是哪一種？

2

拿地門檻

案例：萬達

碧桂園選址是城市郊區，萬達是城市新區。

通過「酒店+寫字樓+商業」的萬達廣場城市綜合體產品模式，萬達迅速拓展了很多的新區地塊，實現了萬達和地方政府的雙贏模式，萬達地價拿地，地方政府得益於萬達廣場的快速可控開發而獲取政績。

在萬達廣場模式中，3大業態各司其職，酒店（往往是國際知名品牌）樹立高度、商業聚集人氣、寫字樓（銷售）往往是項目資金迴流的工具。

城市綜合體模式以及後來的旅遊綜合體模式讓萬達的酒店資產越來越龐大，官網這樣說「萬達是中國最大的五星級酒店投資及管理企業，已開業北京萬達索菲特、上海萬達瑞華、合肥萬達文華等102家高星級酒店，客房32400間，正在美國、英國、法國、澳大利亞、土耳其等國家建設8家五星級萬達文華酒店」。

截止到2016年底，萬達酒店的幾個數字。

酒店成為一種政績工程，我覺得萬達集團真的是功不可沒。酒店由原來城市綜合體的明星配套，到後來的標配，直到今天美麗依然不減，仍然是一些城市偏遠地區地塊出讓的前提條件。

3

提升母集團形象

案例：金茂

金茂在中國的地產圈內比較聞名，得益於兩件事兒：

1、2014年，金茂酒店以商業信託模式(Business Trust,簡稱BT模式)在香港實現上市

2、2015年，基於金茂品牌知名度更大，其母集團方興地產更名為金茂控股

。

全國範圍來講，金茂既沒有最大的酒店資產盤子，也沒有自己的酒店品牌，但金茂的品牌知名度如此高，跟簽約的酒店品牌有一定的關係。

三亞金茂麗思卡爾頓酒店

隨便看一下，金茂的酒店品牌都是耳熟能詳的國際大牌，你經常聽到的跟金茂關聯的短語經常是這樣的：金茂麗絲卡爾頓、金茂君悅、金茂JW萬豪……

而且，他們家酒店經營也交出了還不錯的一張答卷。

金茂酒店2016年全年實現營業收入24.51億元，同比增長3%，全年實現稅息折舊及攤銷前利潤9.21億元，同比增長2%。

金茂模式也成為很多大小開發商學習的榜樣，通過知名酒店來提升集團的知名度和品牌影響力是可行的，只是隨著品牌越來越多，這個邊際效益在遞減。

但是我們都還記得安邦收購美國華爾道夫的新聞，不是嗎？這個新聞讓安邦一度在國內外的新聞報道中達到刷屏的效果。

4

促進招商

案例：華夏幸福

華夏幸福定位為中國「產業新城的領導者」的華夏幸福，發跡於固安項目。

2013年的時候，我們特意訪談過固安工業園的管理層，問他們對酒店的看法，答案是「酒店不賺錢，但必不可少，很大的促進了園區的招商」。

大家可以腦補一下，在一個荒蕪偏僻待開發的區域，有一個國際的福朋喜來登（固安），和沒有這個酒店的畫面感。我相信，如果你是被招商的企業，有一個你認識的國際品牌會產生踏實和一定的幸福感吧。

廊坊固安福朋喜來登酒店

就是這樣，國際品牌的酒店既顯示了產業新城的開發決心和開發商實力，又作為一個必備的配套設施，促進招商的作用不言而喻。

固安福朋的運營顯示兩個功能很受歡迎，一個是餐飲，一個是泳池，前者是預料之中，後者是一個啟發。

我們發現，華夏幸福後續又簽了幾個國際品牌，喜來登，萬豪……

5

接待平台

案例：山水莊園

前段時間，這部如火如荼、老少咸宜的《人民的名義》我相信大家都看過了。所以，我覺得酒店/會所作為接待平台這個功能，就不用解釋了。

吃飯

?

打球

當然，我們說酒店作為一個接待平台，可不是像山水莊園這樣的，其中大多數是健康、陽光的接待平台，說回來，也是一個集團實力形象的體現嘛。

有些開發商會在酒店裡再設一個高端會所，比如長沙的運達喜來登，再比如萬達旗下的自有品牌酒店。

說明：

1、本文主要對象是四星、五星等高星級酒店；

2、本文數據來源為各集團公開的年度財報。

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