小心做了年度最佳交易，中環霸主香港置地2萬塊在上海買了個菜場

昨天，上海土地市場發生了一件有趣的事情。香港置地以2萬多元一平米的樓板價在上海買了一個3000方的社區商業（RC2,室內菜場)用地 ，也就是俗稱的菜市場。這個菜市場就在浦東內環內，博山路和乳山路的交叉口。

這件事情有兩個乍看之下十分詭譎的地方。

一個是買家香港置地。

香港置地，HongkongLand（跟我念，夯康lan全都念第一聲）是香港中環的最大地主，坐擁中環45萬方的商辦面積。中環的土地有多貴，可以參看：樓板價540,000/㎡ | 恆基兆業拿下香港中環史詩級地王。這一部分價值就幾千億。

此外夯康蘭還在半山開發了許許多多的超級豪宅，都是幾十萬一平。

也就是說香港置地在香港只在最貴的地方出沒，而香港又是世界最貴的地方之一。

而他卻出現在了浦東洋涇浜畔。

另一件事情就是菜場用地拍到了2萬

這應該是上海幾年來唯一一次出讓的菜場用地，還吸引了8家開發商，除了香港置地還包括許多知名房企，在爭搶下拍賣價也一路走高，直到突破2萬。

把香港置地+菜市場+20000一平米樓板價合在一起，乍看一下就是一個詞形容

不可思議

but，其實仔細一想，這個交易其實太划算了。

堪稱上海年度最佳地產交易。

WHY?

你以為人家的菜場是這個樣子

BUT 菜市場其實也可以長成下面這個樣子。看看鹿特丹的地表顏值最高菜市場，簡直炫到劃破天際

同樣是菜市場，這兩個東西價值能一樣么？

再來看看香港置地買的這個菜市場位子，位於十字路口的交叉處，昭示性通達性都非常好。

而且僅僅與其接壤的就是旭輝與香港置地合作的浦東旗艦綜合體項目旭輝置匯廣場，擁有10萬辦公、13萬商業及1600個車位，旁邊的豪宅都已經10萬多被搶完。可以說，HKL拿下這個項目擁有可怕的協同效應。

更可怕的是它的輻射半徑，浦東的內環內的大部分地方可以說是商業的不毛之地，整個洋涇、聯洋、碧雲社區的40-50萬人，在這個項目沒開業之前，只能跑到IFC正大或者金橋國際去。

40萬-50萬的高消費人群啊！10萬的房價啊！

而他們附近的商業卻長這個樣子。

再翻看了神書《上海菜市場設置與規範》，樓典知道了菜市場是指

專門用於銷售蔬菜、蛋品、家禽、肉食品、水產品、豆製品、調味品、熟食鹵品、腌臘製品、水果、糧油製品等各類農副產品的經營場所。

這樣來看，置地這個菜場就能做太多東西了。

精品的蔬菜、精品的肉類、精品的海鮮

這些都是客單價可以做的非常非常高的東西，而且許多的高端的購物中心都已經入駐類似的業態。

久光樓下的牛排店可以人均消費百元而且大排長龍，靜安嘉里坪效最高的f&b不是什麼米其林餐廳、而是木桑水產。

這個菜場的一樓就是可以堆滿這些牌子，小切割租金租到20以上都是合理的

而作為主力的精品超市（市場），比如盒馬鮮生，永輝超市，Gmart，市場上都有可能給到5-6塊的租金。更別說這種可以輻射40-50萬中高收入人群的不可複製地段

更加優越的是，菜場的建安成本、利息成本都是遠低於傳統的商業的。而且可以吸引人流

在2017年，在上海的內環，2萬多塊的成本就可以建好租5-6塊的甚至更高的商業用地。這個回報，是傳統項目的2倍。

這樣來看，2萬塊錢一點都不貴

名副其實的上海年度最佳商辦交易。

最後 小小曝光下香港置地這個最貴菜市場的設計——

人家就是要做菜市場中的愛馬仕旗艦店。

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