貸款買房的人必看！債務那麼高，如何保證槓桿不斷？

債務額多少不重要，現金流才重要！

槓桿長短不重要，槓桿不斷才重要！

如果槓桿是撬動財富的核武器，那現金流就是槓桿不斷裂的命門！

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現金流的構成

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個人貸款及費用

如果融資借貸是現金流的重要構成，那個人貸款的種類和費用如何呢？

貸款也有很多種分類，其中一種就是抵押貸款和無抵押信用貸款，我們就按照費用由低到高、額度由高到低等原則來一一說明，可略過文字，點擊大圖查看。

按揭房貸。目前，10年期以上的按揭房貸基準利息是4.9%/年，其利息甚至低於一些銀行理財產品的收益，穩妥妥的存在無風險套利的機會。我們一再強調，房貸是所有貸款當中額度最大、利息最低、時間最長、最易獲得的貸款，相當於國家給予公民的一項福利，對於首套首貸的人來說，一定要負債最大化、槓桿用足用夠——其標準就是你的月供現金流極限對應的債務額。貸款買房，把剩餘的錢用於投資、或補充現金流是高財商的體現。

房產抵押貸款。房抵貸跟按揭貸的區別在於是否有房產交易，前者以全款房作為抵押向銀行貸款，而後者是在房屋買賣過程（一手/二手）中向銀行抵押貸款，貸款額度一般是房屋評估價的70%左右。現在的房抵貸很多是3年/5年的循環貸，給定信貸額度、隨用隨還、按日計息、按月付息，利息一般上浮40%左右，按當下5年期4.75%/年的基準利率，就是6.65%/年左右。如何把一套全款房或正在月供的按揭房做出一筆按揭房貸利率的貸款呢？嗯，那需要一些技巧，也是一個系統工程。

按揭房再貸款。你5年前買的100萬房子，首付30萬，貸款70萬。而今房價翻倍漲到200萬，扣除70萬貸款，還有130殘值，理論上你可以把130萬殘值二次抵押給銀行獲取貸款，但實際操作中很難。所以按揭房再貸款的變通是，把銀行的尾款70萬還掉變成全款房，再房抵貸獲取資金；現在還有的金融機構以月供45倍左右給予主貸人借款，這實際上屬於信用貸，費用在15%/年左右。當然，在金融業發達的一線城市和沿海城市，二抵貸費用也有8%/年左右的，經濟越發達、金融越發達、費用就越低。

信用貸。凡是不用抵押、「刷臉」就能獲得的貸款都是信用貸，常見的有裝修貸/車貸/培訓貸/旅遊貸/不指定用途的消費貸等。信用貸的費用差異極大，在5.4%/年—18%/年之間，主要根據貸款人的學歷/職業/年齡/流水/芝麻等信用分/使用用途等綜合考量，公務員/醫生老師等事業單位/央企國企上市公司等就職的人員就能獲得更大額度、更低費用的信用貸，裝修/買車等指定用途的貸款利息就會更低。

信用卡。無論屌絲還是土豪，信用卡是最易獲得的銀行貸款了，只是額度高低不同，少的才3000元，高的可能達100萬。信用卡取現費用為18%/年（個別銀行實際更高，利息按日計算，且以前一日欠款額為基數，相當於利滾利，所以幾乎沒人取現補充流動資金），信用卡分期0.7%/月為主，合計就是15%/年左右，當然經常會有分期費率上的優惠。真正的信用卡玩家能把使用費用降低到按揭房貸的利率水平：套現違規的，但可以替親友代刷消費啊，即使返給親友0.6%的刷卡費（以前還有50元/30元的封頂POS機，現在則統一費率為單次0.6%）也是划算的。信用卡一般會有50天免息期，一年理論上可以使用最長期限7次（365天/50天），每次0.6%，一年的費率就是4.2%/年（0.6%/次*7次），費用簡直跟按揭房貸相媲美，缺點就是不斷的倒騰，並找到合適的親友。

網貸平台。互聯網貸款都是信用貸款，方便快捷、網上評估或事前給定額度，隨用隨取、按日計息，常見的網貸平台有：微粒貸、借唄、網商貸、京東金條、百度有錢花、小米貸款、招聯金融等。網貸額度一般在10萬以內，5萬的居多，但也有個別信用資質好的人有數十萬的額度（各平台一般會有自己的評估體系或大資料庫），費用0.018%/日—0.05%/日之間的居多，也就是6.5%/年左右—18%/年左右。

以上是個人貸款種類及費用的大致說明，但我們更要注重一些實操技巧：

1、如何突破個人房抵貸額度上限。

部分一線城市如京津滬等地，出於風控和抑制投機等考慮，會對個人抵押貸額度設置上限（如100萬或200萬等），此時就需要以企業為貸款主體，以經營貸的形式出現（符合金融支持實體的方針），此時額度理論上限1000萬，較好避免個人房抵貸上限的問題。但銀行同樣會考慮企業還款能力，需要企業有良好的現金流記錄。

2、信用卡還款如何與網貸平台結合。

信用卡一般會有50天的免息期，可到了還款日，因臨時大額支出或未到發薪日，沒錢還信用卡怎麼辦呢？信用卡是有最後還款日的，否則直接影響個人信用記錄，此時網貸平台的作用就來了：向網貸平台短期拆借幾日借款，且只支付了幾天的利息，同時又享用了信用卡的免息期優惠。

3、如何藉助信貸鬆緊期獲得更大額度。

信貸有鬆緊之時，在信貸寬鬆期更容易貸款，此時就需要提前統籌謀劃，盡量多的申請信貸額度；而在信貸緊縮期，錢更值錢，投資機會會更多，此時就有了抄底資產的可能。在一年當中，每年初至三四月份，一年新的額度剛開始釋放，更容易申請貸款，而到了年中尤其是年底，額度大多用盡，貸款就比較困難，要了解並利用信貸的這個潮汐周期。

4.如何控制徵信查詢次數不影響信貸。4.如何控制徵信查詢次數不影響信貸。所有銀行在放貸前都會查詢貸款人的徵信情況，但銀行在貸款尤其是大額貸款時（按揭房貸/房抵貸），還會查看貸款人徵信被查詢的次數（如半年不超過5次等），許多人經常申辦網貸額度（每申請一次，徵信就被查一次，就有了一次徵信被查詢的記錄），從而讓徵信查詢次數過多影響貸款，保險的做法當然是銀行貸款前半年不做任何貸款額度申請了 。

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現金流籌劃原則

其重要性順序如下：貸款額度>貸款期限>貸款費用，同時還要參考貸款的便利性和本息歸還的方式等，總結一句話就是借更多的錢（維持現金流不斷裂）、借更長時間的錢（能穿經濟的繁榮蕭條周期）、借成本更低的錢（讓收益更大或虧損更少）。

貸款額度

只有錢多才能投資、經營，並維持很長時間的現金流，毋庸置疑貸款額度應放在首位。

在貸款的申請上，有了信貸額度先不要使用，再去辦理其他貸款（貸款在審批時，查不到負債或負債較少，更容易獲取貸款），以此能申請更多的貸款及信貸額度。

我們的原則就是把儘可能多的錢留在自己手裡，其順序就是：到期本息歸還>三年還本>一年還本>按月付息>等額本息>等額本金。其順序就是：到期本息歸還>三年還本>一年還本>按月付息>等額本息>等額本金。

貸款期限

貸款的使用期限當然越長越好，這會讓我們的投資決策著眼於長周期，而這直接影響投資的收益率。

長期來看，貨幣是貶值的（短期幣值會受信貸周期影響，當信貸緊縮期時，市場中的錢會緊張，會出現通貨緊縮，此時錢就更值錢），但債務額和利息費用卻是鎖定的，負債相當於在享受貨幣貶值（超發）的紅利，按揭房貸當然要選擇30年等額本息了。

貸款費用

貸款費用只涉及你能否使用的起，而貸款額度和期限則決定你是否有上牌桌的機會，因此最後考慮費用。

是的，極高收益的項目很少存在，即使存在也輪不到我們，比我沒有錢有權的人太多了，我們可以從另一個角度來考慮費用的高低：最便宜的貸款是按揭房貸，6.5%/年左右；小企業銀行貸款綜合費用在12%/年左右；消費貸/消費分期費用會更高。

而幾乎無風險的投資收益中。所以，6%/年左右的貸款可以大量使用（公務員/事業單位/央企國企等員工有時能獲得利息6%/年以內的信用貸），8%/年左右的貸款也是可以使用的，10%/年以上的貸款則要酌情使用，12%/年—18%/年以上的貸款只能做短期資金周轉（俗稱的過橋資金）。

貸款獲得的便利性及還款方式都是應酌情比較。

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進入信用評估體系

來源：米筐投資

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