就在昨天，樓市曝出最大利空，房價下跌可期？

就在昨天，全國金融工作會議提到了這樣一句話：積極有序發展股權融資，提高直接融資比重。

這句話的關鍵詞是直接融資，而與之相對的是間接融資，它點名了未來房地產融資的方向。

目前房企的融資主要依賴間接融資。這種融資方式由於金融中介機構的參與，將社會閑置資金收集起來，然後集中投向房企，這種融資方式的好處是資金來源更為廣泛，風險更分散，但缺點也包含在其中，融資鏈條過長，一損俱損的結局很可怕。房地產已經風光了十幾年，風險已經逐漸臨近。

而直接融資，就是你借錢給我，我到期還錢，砍掉很多中間環節，出借的人能夠有更多收益，而借錢的人成本也會相應降低。

強調直接融資，不僅僅是改善融資環境，更大的意義在於貨幣層面。它排除貨幣乘數效應，投放基礎貨幣不會造成M2的過快增長。

貨幣乘數效應的威力有多大，我舉個例子。

央行投放1000萬貨幣，假如這些錢全都以工資的形式發給職工。如果大家都不動這筆錢，那麼銀行就可以利用這筆錢，留下少量的，比如100萬，剩下900萬以貸款的形式重新流向市場。

這樣一來，1000萬貨幣實際上發揮了1900萬的作用。不僅如此，獲得這筆貸款的企業還會在市場上花錢，然後這些錢進入第三個企業的銀行賬戶，銀行可以繼續把這筆錢貸出去。

這是一個不斷循環的過程，最初的1000萬貨幣能夠發揮相當大。這個過程就是M2不斷增加的過程。

其實M2的最初目的是給實體注入流動性，但沒辦法，實體實在太不賺錢了，短期內還無法支撐起增長。這些派生出來的錢順理成章進入了房企的腰包，房企有了錢自然要賣地蓋房，買得多了，蓋得多了，大家就會發現，房子已經實際反映了通脹水平，在這種情況下，大家為了保住財富也不得不跟進買房，結果就是大家買房不是為了住，而是為了把它當成資產儲備起來。

實物資產肯定比儲蓄要更加划算，這個道理大家都懂，但問題是房子這種實物資產太特殊了，它承載了人們基礎需求——住。這就決定了房子的金融屬性必須要得到遏制。

現在強調直接融資，最先難受的就是開發商，他們未來獲取資金的渠道將會收緊。

我想大家應該明白一點，現在的開發商賣房子是手段，現金流是生命線，而槓桿才是房企的終極方案。槓桿即債務，在房地產利潤率如此之低的情況下，房企要想擴大利潤，就得靠槓桿，靠債務。

舉個例子，王健林和馬化騰都是中國的頂級富豪，但他倆積累財富的手段完全不一樣，馬化騰靠的是頂級的產品，而王健林們則靠的是頂級的「財技」。

現在房企都去三四線掘金，依靠的是去年良好的銷售，但這些房企不僅在賣房子，還在買地，未來還會有新的房子被蓋出來，而我們都知道本輪三四線的需求是階段性的，銷售不暢將很快出現，回款難外加融資難，將極大地考驗開發商。

至於炒房客，他們的好日子也快到頭了。大量炒房客已經轉移至三四線城市，他們未來很難抽身，我在之前的文章中說過，三四線新房的想像空間未來肯定還有，但這只能讓開發商收益，他們把房子變成了錢，但房子到炒房客手裡卻很難再變成錢，你看他們能找到那些買他們手中二手房的人么？絕對不可能！三四線最大的問題就是二手房市場發育嚴重不足。

至於房價，我個人的意見是未來會繼續分化，三四線將會觸及拐點後一蹶不振，徹底熊下去，而一二線在接下來會大面積回調，請注意，這裡是「大面積」而不是「大幅度」。依據是貸款，銀行給個人房貸的額度在下半年可謂捉襟見肘，這種趨勢會一直延續下去，貸款額度和貸款成本都會加劇購房者觀望情緒，二手房的議價空間會繼續打開。

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