劉遠舉：只要租購同權能落實，學區房就很可能降價

天下 07-19

文 |劉遠舉

7月17日，廣州市政府發布了《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》。該案的目的，是為了貫徹落實《國務院辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，積極支持租賃住房方式，加快構建租購併舉的住房體系，而這個方案立刻引起了輿論的熱烈關注，是因為其中有關於義務教育入學權利「租購同權」的內容。

這個方案規定「賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權。具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區積分入學安排學位條件的來穗人員隨遷子女，其監護人在本市無自有產權住房，以監護人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經登記備案的，由居住地所在區教育行政主管部門安排到義務教育階段學校（含政府補貼的民辦學校學位）就讀。

該方案最終如何影響房地產市場，還得看細則，而「具體細則由各區教育行政主管部門制定。（市教育局牽頭）」，還在進一步的制定之中。不過，既然原則確定，不妨揣測一下，由此導致的變化。

首先需要搞清楚的是，現在廣州各地也有租房有學位的政策，但是這種這種租房者往往被統籌到同學區相應較差的學校。從字面意義上看，這並不是同權。此方案給出的租購同權，應該是指同為戶籍人口，或者同為綠卡人口，無論租購，子女入學的待遇是完全一致的。

一個學區中所有的住房都是潛在的入學指標，以前只有通過出售激活，而出售門檻高，會限制潛在的指標被激活。好學校往往在老城區。老人往往故土難離，比如上海內環，有大量的老人拿著微薄的退休金，住著400萬的房子。但要他們搬到郊區住200萬的房子，換出200萬現金，他們肯定是不願意的，所以，這個學位無法盤活。但是，如果名義上租一間房給一家人呢？甚至是真的租給一家人，自己搬到500米外的非學區房呢？這樣一年可以增加3萬現金。顯然，這個門檻會低很多。這就把以前不能用的學位資源盤活了。

一個區域，本來可以用來入學的房子只有出售的那幾套，現在，所有的房子都成為潛在入學的機會，於是，可用於入學的房子就變多了。假設一個區域，對口頂級學校。有100套房子，只有5套出售。想讀這個學校，就得搶著5套房子。現在租購同權，潛在可以讀這個學校的房子就是100套。95套中，有肯定有沒讀書需求的人，就可以租一間，或者假裝租一間出來。顯然，入學的指標在住房這個前置性門檻上，稀缺性降低。

租購同權之後，肯定會有更多的新生獲得入學資格。不過，住房這個前置門檻的稀缺性降低，並不意味著教育資源更多。本來5個學生，現在變為100個學生，而且是同權的，怎麼辦呢？這就需要後續的篩選機制，比如教育系統抽籤、電腦排位。對家長而言，變化就是學區房價格下降，但同時要面臨更激烈的電腦排位等篩選。

對於教育部門，這意味著什麼呢？

學區房的價格，反映的是教育資源不均衡。十八屆三中全會公報提出了教育資源均等化，縮小校際差距的目標，並提出了教師、校長輪崗制度，所以，學區房高昂的價格，始終提示著一個地區的教育資源不均衡，對政府部門是一種政治與改革壓力。

十八屆三中全會給出了教育資源均等化的改革方向，提出「構建利用信息化手段擴大優質教育資源覆蓋面的有效機制，逐步縮小區域、城鄉、校際差距。統籌城鄉義務教育資源均衡配置，實行公辦學校標準化建設和校長教師交流輪崗，不設重點學校重點班，破解擇校難題。」

租購之差別，無非貧富，自然而然，富人少而窮人多，那麼，同戶籍、不管租購，都享有相同的入學權利。起碼是在同戶籍人群間，一定程度上均衡了教育資源。這在政治倫理上、公平性上，甚至人數對比上，都是講得通的，政府一視同仁，肯定理直氣壯。其最後的結果，也必然受到輿論的支持的，是一種政績。

當然也有不同觀點。有人認為，租購同權之後，買了學區房的人在孩子畢業之後，也不必像以前那樣再賣掉，可以用來出租，這樣會推高房子的租金，房租收益越多，房價則越高，所以，租購同權，只會更加抬高學區房的價格。不過，中國現在的房價早就與出租價格脫鉤了，房價的上漲主要取決於未來漲價的預期。

此外，中國中產家庭對教育的投資，其實並不見的多高，所謂學區房的高價其實是一種投資，以後賣掉還可以賺回來。所以，購買500萬的學區房，並不是說家長對孩子教育的預算會高到500萬。而且，即便租了學區房，並一定意味著能上到好學校，還需要過抽籤這一關。所以，租金的上漲必然是有限的。

另外，即便租金上漲，會從收益上推高房價，但與此同時，有入學需求的，除了購房，也可以通過租房解決，這必然消滅一部分購買需求。需求少了，顯然會降低房價。更重要的是，需求降低，會降低人們對未來該地區房價上漲的預期，這才是影響房價的最大因素。所以，租金上漲與需求下降，那個對房價更重要，就不言而喻了。

另外，有觀點認為，帶有優質學位的出租房，並不會有想像的多，很多老人要留給孫輩上學，所以依然會奇貨可居，租購同權衝擊就有限。但是，實際生活中，並不會有那麼多房東都需要入學的。從孩子小學畢業，到孫子讀書，中間要隔30年，起碼，這中間有20年是不用考慮學區房的。

所以，只要租購同權真正能落實，學區房的降價是大概率事件。顯然，這個政策會傷害不少已經購買學區房的人的利益。李嘉誠說過，房地產的三大要素是地段、地段、地段，地段是長期形成的自然、社會稟賦，上海的黃浦區，北京的老的東西城區，都是經過無數年代固化而成。相比之下，學區房的三要素是，政策、政策、政策，而且還都是短期政策，更何況，這個教育資源非均衡化的政策與十八屆三中全會給出的教育資源均衡化大方向是矛盾的。