大顛覆！中央圈定12城 樓市巨變！開發商、中介模式都將天翻地覆

就在昨天上午，中央又傳來一個樓市大消息：

近日，住房城鄉建設部會同國家發展改革委、公安部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、工商總局、證監會等八部門聯合印發了《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，要求在人口凈流入的大中城市，加快發展住房租賃市場。

目前，住房城鄉建設部已會同有關部門選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、瀋陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位。

此次《通知》明確要求，

第一：國企主導。

人口凈流入的大中城市要支持相關國有企業轉型為住房租賃企業，以充分發揮國有企業在穩定租金和租期，積極盤活存量房屋用於租賃，增加租賃住房有效供給等方面的引領和帶動作用。

第二：明確各地要搭建政府的住房租賃交易平台。

《通知》要求人口凈流入的大中城市，要搭建政府住房租賃交易服務平台，通過平台提供便捷的租賃信息發布服務，保障租賃雙方合法權益。住建部房地產市場監管司交易租賃和產權管理處處長沈悅表示，搭建這個平台，最主要的目的是解決租賃市場信息不對稱和假房源的問題，同時希望藉助這個平台，能夠進一步加強對於租賃市場的監管。

第三：多舉措增加租房供應。

土地政策方面，《通知》鼓勵各地通過新增用地建設租賃住房，在新建商品住房項目中配建租賃住房等方式，多渠道增加新建租賃住房供應。按照國土資源部、住房城鄉建設部的統一工作部署，超大城市、特大城市可開展利用集體建設用地建設租賃住房試點工作。

金融政策方面，《通知》要求各地加大對住房租賃企業的金融支持力度，針對租賃企業回款慢等特點，鼓勵開發性金融等銀行業金融機構加大對租賃住房項目的信貸支持力度，向住房租賃企業提供符合經營特點的長期貸款和金融解決方案等。

運營政策方面，針對住房租賃企業長期以來經營當中存在的一系列問題，《通知》進一步落實「放管服」改革：針對住房租賃企業在新建或改建租賃住房項目、工商登記、租住人員管理等方面遇到的問題，要求各地建立快速審批通道，探索實施並聯審批；明確住房租賃企業申請工商登記時，經營範圍統一規範為住房租賃經營；公安部門要比照酒店業管理方式，將住房租賃企業登記的非戶籍租住人員信息接入暫住人口管理信息系統。

第四：保障租戶的基本公共服務。

國務院辦公廳《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》提出「非本地戶籍承租人可按照《居住證暫行條例》等有關規定申領居住證，享受義務教育、醫療等國家規定的基本公共服務」，各地將全面落實這一要求。

第五：稅收減免

由於房屋租賃回報率偏低，大城市往往只有房價的2%左右，所以社會資金積極性不高，國家統一要求：對個人出租住房的，由按照5%的徵收率減按1.5%計算繳納增值稅；對個人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底之前可按規定享受免徵增值稅政策；對房地產中介機構提供住房租賃經紀代理服務，適用6%的增值稅稅率；對一般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動產，允許選擇適用簡易計稅辦法，按照5%的徵收率計算繳納增值稅。對個人出租住房所得，減半徵收個人所得稅。

開發商、中介模式都將巨變

對於住建部等九部委發布關於大中城市要加快發展住房租賃市場的消息，財經韜略點評如下：

1、未來試點城市土地拍賣中，租賃住房用地的比例將大大增加，在拍賣中「競自持率」也將成為一大趨勢。

這一方面可以增加租賃住房供應量，更重要的是將鎖定開發商的資金。起到「凍結熱錢的作用」。

2、開發商「快速拿地—快速開發—快速銷售—快速回籠資金」的模式在中心城市可能走向終結。

這種快速的資金周轉模式，給開發商帶來暴利，同時讓廣義貨幣M2快速衍生，帶來熱錢洶湧、房價快速上漲。而租賃模式最大的作用是「凍結熱錢」，讓開發商的資金周轉慢下來，M2的衍生也會慢下來，的確可以起到緩解房價上漲的作用。

3、未來房地產的主要機會在有人口增量的大中城市，而這些城市明確提出國企主導。

在上海的方案里，已經提出了「區級國有企業」將發揮提供租賃住房的主力軍作用。此次9部委又明確提出「充分發揮國企在穩定租金和租期上、增加租賃住房有效供給等方面的引領和帶動作用」。

4、中介行業也將天翻地覆。

9部委的文件提出「要搭建政府住房租賃交易服務平台」，理由是「為解決住房租賃市場中存在的虛假房源、信息不透明等問題，讓群眾安心租房」。這對於目前的安居客、Q房網、中原地產等中介企業，將是一大利空，意味著這個行業將發生巨變。

5、「超大城市、特大城市可開展利用集體建設用地建設租賃住房試點工作」，這一條最具爆炸性影響力。

此前商品房開發，必須經過征地環節。也就是農村集體土地要首先承受「城鎮國有建設用地」，然後才能建房子。征地之後，政府收取一道費用，然後開發商競買，土地成本大大增加，供應量也受到限制。如果讓集體用地建設租賃住房，意味著供應量將大增，而且成本將大大降低。說白了，有點類似於「租賃小產權房」。當然，這是政府批准的，農村集體組織提供土地，至少獲得分紅權，這將激發他們的建設熱情。

未來如果政府在這一條上發力，則可能對中心城市郊區樓市（集體土地主要在郊區）產生巨大影響，真的可以降低房價！

6、上述政策對於年輕人是重大利好，對於試點城市降低成本、增強競爭力也是重大利好。中心城市對人口的吸引力將大大增強，可能對普通中小城市產生抽水效應。

一線城市力推「購租並舉」住房制度，多個城市已經開始布局！

7月17日，廣州市出台「保障租購同權」樓市新政，明確符合條件的承租人子女可享受就近入學等公共服務權益，保障租購同權。許多業內人士將其看成是中國房地產市場發展的里程碑。

在不到一個月的時間內，上海、深圳等一線城市先後出台政策推動住房租賃市場發展，「購租並舉」的住房改革全面提速。

此前，上海、深圳等一線城市已先後出台加快租賃住房發展的政策。《上海住房發展「十三五」規劃》提出，「十三五」時期，上海預計新增供應租賃住房70萬套。本月上旬，深圳也提出，引導和規範房地產企業開展長租公寓經營。

值得一提的是，日前，上海首次宣布，推出用途為建設「租賃住房」的地塊。這一土地出讓模式也透露出大力培育住房租賃市場的信息。

去年中央經濟工作會議提出建立「購租並舉」的住房制度，今年5月住建部下發《住房租賃和銷售管理條例（徵求意見稿）》。可見，熱點城市住房供應正從「重售輕租」、「重市場輕保障」的供應體系，轉向構建「租售並舉」、「市場保障並行」的供應新體系。

住房租賃市場將成新風口？

鏈家研究院報告顯示，2020年、2025年，中國房產租賃市場租金規模將分別達到1.6萬億元和2.9萬億元，2030年預計會超過4萬億元。

據不完全統計，目前中國長租公寓品牌超500家，除專業運營機構外，房企逐漸壯大為另一支市場力量，已知有萬科、遠洋、龍湖、金地、碧桂園等房企邁入該行列。比如，萬科的泊寓、雷軍投資的YOU+、中航信託投資的魔方公寓等。

不過，這個規模巨大的市場蛋糕並不是那麼容易嘗到甜頭。優客逸家CEO劉翔認為，資金和房源是兩大難題。一方面，租賃企業缺乏相應抵押物，為提高市場競爭力又需要大量房屋改造升級資金，以往的金融政策缺乏配套支持。另一方面，房源獲取困難，分散的商品房在各地缺乏統一的改造標準，而集中的整棟房屋在少數私人經營者手中又存在合規性、安全性疏漏，可能造成劣幣缺乏良幣現象。

從長遠來看，租賃市場的發展和租賃權益大增會不會對高房價帶來衝擊？

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，租賃權益大增對於大城市的租房者來說，無論從經濟價值還是社會價值角度，都能夠看出租房的性價比在提高。此外，租賃權益大增有助於房地產市場轉型，對於很多企業來說，在存量資產的運營中租賃市場是一個較好的切入點。另外，租賃權益大增對於購房需求本身沒有擠壓的導向，但可以說是有分流的效應，這也是對沖高房價的一個重要舉措。

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