中糧京西祥雲，進擊的小鎮

題記：

世間所有的相遇，都是久別重逢。

——《一代宗師》

1

近期，發現一個特別值得玩味的概念，叫「新中產」。從中產中細分出來的表述，看似是一個營銷的噱頭，實則還真有些標籤化的特質。

年齡階段限定在80後，行為特質表現為理性、敢於消費、樂於消費、願意改善生活，並關係綠色、健康、安靜、親情、智能、鄰里和藝術。

新中產升級，85後！

對人群的畫像，往往來源於數據調查，但在調查中，人性中有一種主觀趨善避惡的動機，準確度也就需要先在腦子中畫一個問號。

70後，都變成老中產了

有一句老話說，今天的種種總是源自曾經的過往。雖有點三歲看到老的意味，不過通過回顧一些舊聞，倒是確實能理解80後的消費行為。

2

時間倒回到1996年，有一部電影在中國引發了觀影潮，電影對於現今的80後以及80後的父輩都很熟悉，叫做《廊橋遺夢》。這是一部講述愛情的電影。

留給永遠的未來，是底片上的凝視

當時處於愛情萌芽期的富剛，偷偷跑去了當時異常火爆的錄像廳，錄像廳里混雜著各種味道，在電影的原音中夾雜著嗑瓜子的聲音。就是在今天看來無法忍受的環境下。富剛還是在異常興奮中，看完了整場電影。

沒有勁爆的畫面，富剛多少有些掃興。但安放愛情的羅斯曼橋和那座生活平靜的小鎮，近一段時間，卻總是在他踏入五棵松金玉元寫字樓高檔辦公室的那一刻跳躍出來。

看著樓下穿梭的車輛，稱呼改為傑克的的富剛，陷入了深思。

3

在五棵松、定慧寺、金融街高檔寫字樓的精英，有著太多富剛式的焦慮。有愛人、有可愛的孩子、有體面，卻唯獨沒有內心的平和。於是一到周末就開始向外奔，奔向北京五環外冠以不同名稱的小鎮、古鎮、貓鎮。玩的時候很開心，回來面對周遭的環境又開始鬧心。

泛濫的小鎮，總是安放不下新中產躁動的心。其實，新中產對於小鎮的心心念之，綠色健康的居住訴求遠大於遊玩。對於他們來說，鄰里暢聊和藝術感受，更多是錦上添花的作用。

國內的城鄉小鎮或是近郊小鎮，絕大多數屬於外生型，作為一個生硬的景點，只會微笑喪失了吹拉彈唱的技能，留得住一次客，留不住回頭心。

如果容許我在小鎮規劃中發聲，我希望少一些拉大旗的小鎮，多一些住區化的小鎮。

4

如果我是單身，就算小區環境不是特別好，住的人雜，沒有配置活動場所，也沒有組織聯誼相親活動，也都無所謂。但如果已經結婚，有了一個小孩，還準備生二孩，住在這樣的環境里，是會有生無可戀的感覺。

所以，如果你是想要品質生活的人，又有著小鎮情懷的人，想要在五環買套房子，不妨聽聽我的理由。不要住在老舊的小區，整天為了修馬桶、換水表、跳閘的小事，耗費時間和精力。

最好是選擇一個類小鎮的住區，我們稱其為從度假到生活的變異，這類小鎮有著絕佳的自然生態，但不是以度假為主題，而是嫁接了眾多與生活相關的綠色、健康、新消費體驗、社群等生活類元素。

5

中糧京西祥雲讀到這個案名，總感覺像是缺了小鎮兩個字。從中糧競得的房山地鐵稻田北這塊地的特質來看，處於房山的高地，一側有永定河穿過，擁納著房山森林公園，很適合打造一座以綠色養老為主題的小鎮。

從生態屬性上的定性，不自覺中讓我陷入了一個誤區。在與當地的一個朋友聊天中得知，區域內的新居民有增多的趨勢，而且偏年輕化。對當地商場的品類及檔次，已經到了忍無可仍的地步。

中糧拿到了一手土地的好牌，牌雖好如何出牌才真正決定最終的勝負。在規划上，有著食品、商場、酒店等龐大生態的中糧，玩了一個大變活人的戲法。

把大悅城的商業從核心區導入住區、從線下導入線上，雖住在五環，仍能享受到二環的生活配套。從金融街歸家的80後潮媽，或是大悅城體驗店試穿試戴、或是在健身房揮汗、或是在書吧看書、或是在咖啡吧思考，不同場景的切換，其實是給了新中產向生活宣告精神自由度的多維出口。

對當地商場的品類及檔次，

已經到了忍無可仍的地步，幸好，移動大悅城來了

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中糧京西祥雲跟新中產玩的很是愉快，上半年未做推廣的前提下認購23個億，獨立IP浮游市集舉辦了6次。我有個朋友，說自己在這找到了心中的「湯姆叔叔的小屋」。

在售樓處做了一整面牆的書櫃，設計了讀書角，配置了咖啡吧，對於思想獨立、有著良好教育、精神與人格獨立的新中產，無疑投放了一粒精神的春藥，瞬間瘋狂，不能自拔。

因此，我們能夠做實一個結論，比物質更重要的是精神的充分供養。雖然市場行祥雲品牌的認知度還不高，但是以精神傳導的美譽度，就像《瓦爾登湖》一樣，會在眾多中產的心中泛起波瀾。

中糧京西祥雲的套路很是高深。

7

撩完了套路，還是要回到產品。中糧京西祥雲的戶型，和我的預期略低一些。

115㎡、125㎡、140㎡三種改善型戶型，增加20—30㎡的陽台空間贈送，明顯面向改善客群，從舒適度上做了空間的努力和提升。

亮點兒童房設計，設置可拆卸的隔斷，同時適配一孩、二孩家庭。整體戶型方正，沒有明顯缺角，藏風納氣，有利於身體健康。

整體戶型偏緊湊，在剛改面積的條件限制上，沒有浪費空間和省略必要的辦公、娛樂功能，這明顯也超越了新中產的期待。

新中產式戶型

我看過同等價位的產品，在新風除霾及智能控制系統上，同時達到高端的並不多。中糧京西祥雲是第一家引入華為HIIINK智控系統的項目，並為日後系統的升級預留了埠。與遠大新風及住戶同時簽訂的凈化協議，保證室內的空氣凈化率高達99.9%。

在綠色健康的營造中，中糧京西祥雲花足了心思。

8

在美國德州的馬爾法，緊鄰墨西哥的奇瓦瓦，全鎮僅有1900人，科恩兄弟導演的電影《老無所依》就在這裡拍攝。最初，人們來到這裡看「馬爾法神秘光」，每周都會舉行展覽、奏樂等社群活動。

小鎮馬爾法的紅色神秘光團

後來，古怪的搖滾樂隊開設了普拉達馬爾法奢侈品店，藝術家艾墨格林和德拉格塞特在偏僻處開設了仿製女裝店。此後文化陣營的追隨者陸續開設了書店、畫廊、美食店。這個有著自然獨特奇怪的小鎮，成了美國新中產的領地。

中糧京西祥雲用產品篩選新中產，為後期進行社群運營的打法，像極了美國馬爾法的成長形態，打了一手文化+生態的純粹生長型住區好牌。如今蜂擁而上的小鎮註定會經歷洗牌，或許中糧京西祥雲的小鎮變異，能助他們殺出一條出路。

薦號

還有她的小秘圈 「Real財經」

代表作品：

……

熟讀《萬曆十五年》，不如一窺《金瓶梅》

末路狂「花」賈布斯

勝天半子，不如成為繼子

你說今晚夜色那麼美，我說呸！

我把空調關了，等你說話……

……

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