地產大亨神來之筆：YOYOGA，商業地產孵育出瑜伽「獨角獸」

把12年瑜伽故事裝入商業地產，我們要用智能場館讓隨時瑜伽成為可能。未來我們將以雙品牌的模式運營，優勝美地作為城市旗艦店而YOYOGA將以社區全功能智能瑜伽教室進行推廣和運營。

— 楊泓

楊泓

就是這樣一位地產大亨，近期發起了YOYOGA社區全功能智能瑜伽教室眾籌項目，短短4天內眾籌金額瞬間突破300萬元，據悉楊先生髮起的眾籌項目中所詳盡展示的YOYOGA是優勝美地瑜伽旗下的新品。

這樣距離您僅需10分鐘的全功能智能瑜伽教室，能夠給您提供以減壓塑形、力量培養、運動修復等全方位健康運動方式。

同時為社區及社群提供便利優享、智能體驗的健康生活方式空間。

便利、智能與優課，作為YOYOGA 的核心價值，瞬間解決距離遠、上課人多、習練環境亂、針對性差、價格昂貴、收費不靈活的幾大消費者痛點。

那麼究竟YOYOGA如何解決如上所說, 靠何吸引眾人?

論談實力背景、講述人生情懷，樓市資本論記者帶您探尋地產大亨是如何打造這隻瑜伽「獨角獸」的。

樓市資本論：楊總您好，業界一直有稱您為「地產大亨」，特別是「官舍」這個品牌在業界有著很高的知名度，您能結合地產相關內容，介紹下自己的創業經歷嗎？

楊泓：我是從2008年開始，獨立創業做商業地產的。

之前，從1996年到2008年，我一直在偉業顧問集團（「我愛我家」控股股東）工作。

這是一家房地產行業的綜合性服務商，主要業務包括房產項目的早期定位、營銷策劃、銷售代理、以及二手房銷售和租賃等。

到2008年離開，我在這家公司一直做了十二年。

這十二年里做的都是以住宅為主的物業，因為在中國房地產高速發展初期階段，住宅產品是主流。

而所謂「商業地產」這個概念，在2008年，都還沒有特別清晰。

商業地產在當時，也沒有太多人關注，只是作為整個房地產行業的一種微類型存在。

商業地產看似簡單，但實際上，它有非常強的市場邏輯。因為它要平衡物業出租者、租賃者以及消費者三者間的關係，才能達到一個共贏或者多贏的一個格局。

相比較於住宅類物業，只是買原材料，加工生產再銷售，這樣簡單的方式。

商業地產需要考慮的維度更多，需要平衡的東西也更多。

就我個人來說，對商業地產更感興趣，更願意為此而做一些事情。

一想清楚，從08年我就決定自己開公司，創業來做商業地產，並創立了自己的品牌「官舍」。

我對「官舍」的定義就是一個小而美的商業。

第一，從體量規模來說，是小的，它不是那種動輒幾萬平米，十幾萬平米大的那種Shopping Mall。

我們現在最大的「官舍」是2萬平米，最小的大概是3千平米。

所以從體量上來說，官舍是小的，但是，它又很美。

北京亮馬橋 官舍

這個美，是指它的各個方面及維度上都是精緻的，比如說它的空間規劃和設計，會更考慮到人的審美傾向及更高品質的空間感受。

還有，其中的商戶也要美，主要指商戶的品質，要非常、非常高。

另外，在管理服務上，也以五星級酒店式的服務管理心態，去體現這種美。

所以，「官舍」就是這樣一個「小而美」的地產商業品牌。

而對於這樣一個小而美的商業官舍，我們並沒有追求其發展速度的快，或者說在發展速度方面單一維度的快，而是以全身心的態度來精心打造這個產品，因為一個精品商業的形成，它不是一蹴而就的，不是像賣樓盤那樣。

開盤前，狂拉廣告轟炸一通，開盤當天，售樓處很火爆，然後房子就一搶而光，這事就結束了。

商業不是這樣的，它很需要耐心，要一天一天、一個月一個月，一年一年這樣精緻的去雕琢。

所以，從08年到現在，這麼多年，我們只做了四個「官舍」項目。

從發展速度上講，完全沒辦法跟那些可以高速複製的商業地產品牌比，但是對每一個官舍，我們確實都傾注了非常大量的心血，去來打造這種小而美。

並且官舍的這種小而美也不是一個可以高速複製，完全標準化的產品。

每一個官舍，都是不同的小而美，會根據每個項目自身的這種特點去打造，如建築形態、所處的區域地理位置及周邊消費人群，甚至時代的特點都會考慮到。

這樣下來，每一個官舍的氣質、內在的東西和每一個官舍的業態組合都會有一些差別，都會有一些不同於其他官舍的地方，但是從整體上，又有一個近乎於一致的東西。

就是相對於大眾，「官舍」更強調對小眾人群的這種粘性。

也因此，「官舍」得到了大家的認可。

樓市資本論：楊總，您對當下很熱門的商業地產轉型怎麼看，做服務會是商業地產未來的大方向嗎？

瑜伽加商業地產會是怎樣一個發展前景呢？

楊泓：說到商業地產轉型，其實它不是今天才發生，因為商業地產作為房地產的一個微類型，從一開始它就不斷地在發生著變化。

最早在國家計劃經濟體制下的，從商委控制的整個商業網點，到後來開發商參與到商業地產領域，到現在不斷出現的，像街鋪、Shopping Mall等，它一直在發生著變化。

另一個，近些年商業地產所提供服務的比重正越來越高。

因為，社會分工發展的大趨勢，大家肯定希望有更多的事情是通過別人對自己的服務來完成，我們付錢就OK了。

所以在商業業態裡面，這個服務所佔的比重，以及服務類型的多元化都在逐年的升高，而且近兩年熱議的還有體驗。

體驗比服務又更進了一層。

除了服務，消費者還要體驗你提供服務的環境，服務品質的好壞。

這些年從商業服務，這個瓶子裡面到底裝的是什麼酒，一直在悄悄的發生著變化，很多微妙的變化。

優勝美地瑜伽 亮馬橋館

像以瑜伽為代表的健身業態，對於商業地產來說，它出售的就是服務，而且更多的是一個體驗型的服務。

所以，這樣的瑜伽以及健身業態進入的商業地產，目前已經不僅是大勢所趨，也很普遍化，屢見不鮮了。

因為，中國這麼多年的發展下來，大家從短缺經濟到商品經濟、市場經濟，從沒東西可買，到選東西買，然後到享受服務，再到享受更高層次關注健康類的體驗型服務，大家對商品和服務的需求已經到了目前這樣一個升級和提高的時間節點上。

但是也還有很多值得反思的地方，比如，健身瑜伽這類的服務業態，他的相對坪效其實是低的。

它為了達到一個更好的服務品質，讓消費者有更好的體驗。它為此支付的空間成本相對於當前的業態環境，並不能直接產生收益。

所以這樣一個，相對坪效不高的業態，它需要跟商業空間，比如Shopping Mall有更強的關聯，它們互相才能有更好的，雙贏的結果。

也就是說從商業地產購物中心的角度來說，把身在其中的瑜伽健身這種業態做一個什麼樣的定位，是產生租金、利潤呢，還是對購物中心目標人群的服務和體驗的一個很好地補充，和對全民健身意識升級的大趨勢、大方向的提前布局和把控，這是作為商業地產開發商來說，必須要想的問題。

優勝美地瑜伽 深圳美倫官舍館

那麼像瑜伽健身這樣的業態，也要考慮到它進入到這樣的商業地產裡面，能夠獲得什麼。

這個購物中心的人流是否是他所需要的目標人群。

以及為了獲得這部分目標人群，所支付的代價是什麼。

這個話題是會長期存在的，也需要各方去動腦筋，下功夫。

樓市資本論：楊總，您這邊正在推廣YOYOGA這樣一個新的產品，和之前的優勝美地有哪些不同，您能詳細介紹下嗎？

楊泓：YOYOGA是一個新的產品，這個產品是在優勝美地瑜伽這個品牌運營了近12年的這個基礎上，我們再花了15個月左右研發出的一個新品牌。

從優勝美地瑜伽6個中文字到YOYOGA這6個英文字母，這裡面蘊含了很多我們的想法。

未來，優勝美地瑜伽這個品牌代表的是我們的瑜伽城市旗艦店。

YOYOGA這個品牌，則代表我們的社區全功能智能瑜伽教室。

也就是說，我們希望在布局上，這兩個品牌是互為補充的或者有組成一個生態的思路和考慮。

YOYOGA實景圖

YOYOGA相對優勝美地來說，它是一個更社區化的產品。

首先它的面積要比優勝美地系列小很多。

其次從面對的人群來看，優勝美地更多的是針對瑜伽中高級習練者和重度愛好者。

YOYOGA我們希望主要瞄準，瑜伽小白型的用戶、初級習練者以及一些除了瑜伽外，還有其他兩到三種運動愛好的人群。

那我們才希望用YOYOGA這樣的一個，看上去更年輕、更有時代特點，而不是那種端著架子、高大上、正襟危坐的名字。

這就是 YOYOGA從定位到品牌名字的由來。

樓市資本論：楊總，聽了您的介紹，我們對YOYOGA很感興趣，就其商業模式還有其他一些獨特優勢嗎？未來的一些發展規劃呢？

楊泓：其實YOYOGA的商業模式，除了剛才說的它的定位，是在社區里、一個小面積（不會超過100平米）。

它的選課，不是像大館旗艦店那樣，類似電影院排片，有課表。YOYOGA不是排片的，像滴滴專車一樣，根據用戶的需求，消費者可以隨時來，選擇課程和上課的老師。

更類似於一個私教化的產品，不過這種私教不僅僅是一對一的，也包括一對二，一對三，這樣的精品小班私教。

YOYOGA實景圖

而且YOYOGA同時也把瑜伽的消費門檻，儘可能的降到了最低。在結合互聯網等運營後，成本降低了。

就是說它的單價，要比我們旗艦店的單價，會便宜很多。在此基礎上，還提供單次消費的方式。

這樣一來，對於瑜伽小白用戶、初級習練者，以及有多項運動愛好的人群來說，YOYOGA就是一個非常便利且容易的，進入瑜伽領域的一個通道。

YOYOGA我們現在確定的第一個首發城市是北京。

我們兩間優勝美地的旗艦店已經在北京經營很多年了，我們的老師資源和優勝美地瑜伽學院也是在北京。

所以在北京我們各方面的資源都是最豐富的。

另外，北京的瑜伽習練人群相對也是非常大的，也非常成熟。

YOYOGA首發北京的兩個島型區域市場市場，一個是大望京，一個以雙井為核心的泛CBD區域，所以這是我們作為YOYOGA選址的戰略。

在未來一年內，YOYOGA會開到四十家店。

同時YOYOGA也會逐步進入到除北京以外的，這種瑜伽消費能力很強的一些中心城市和一線城市。

樓市資本論：對於YOYOGA加優勝美地這麼好的項目，楊總有沒有一些資本方面的規劃呢？

楊泓：在前面說的總體布局下，我們確實很希望能夠和資本市場儘早的有所對話。

因為，我認為瑜伽是目前中國在體育市場裡面最大的一個藍海。

未來，全球最大的瑜伽習練人群也一定是在中國。

所以這個藍海是絕對會承載、誕生一個獨角獸的公司。

我們希望優勝美地加YOYOGA，就是這個行業、這個板塊裡面的獨角獸公司，所以在這樣的規划下，我們期待儘早的與資本市場來對接。

目前我們正在北京做首發十店的眾籌。

通過這個眾籌，不僅是希望籌十家店的期初投資，更多的是希望籌到人。

這些人能和我們一起對瑜伽優勝美地、YOYOGA這個事業共同支持、共同發展。這是我們特別希望通過眾籌做到的。

接下來在YOYOGA整個發展的道路上，我們其實還會有更多的可能性來和資本市場進行合作，包括股權融資、城市合伙人等方式。

樓市資本論：楊總，您最後在給大家做個總結？

楊泓：哈哈，綜上所述，我們希望將YOYOGA打造成在這個時代，和這個時代貼合最緊的一個瑜伽的產品。

我們希望通過YOYOGA，能夠有更多的人以更便捷、更容易等個性化的方式進入到瑜伽的市場裡面來。

最後，我希望我們一起共同努力，把中國的瑜伽市場培育打造成全球最大的瑜伽市場，這一天也一定會到來。

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