買房不懂分攤面積 和鹹魚有什麼區別？

今天周六，上海最高溫度36度，不知道身在魔都的各位作何感想，是不是快要熱的被融化了？本編聽著窗外的蟬鳴，在陣陣熱浪之下，順便應和著來了段Bbox。還是熱，還是熱，不知道各位有沒有自己的freestyle。（笑哭臉）

好了好了，回歸正題，還是正兒八經起來。記得周四和大家說過得房率這個梗（點擊藍字可跳轉）。那麼今天接著說可以和得房率組CP的一個話題，它叫做公攤面積。

按照以往大家的認知，可能許多人會認為，只要不是自己家裡的面積，都是屬於公攤面積，為了避免大家對公攤面積的錯誤解讀，公攤面積的概念還是很有必要和大家說一下。

公攤面積具體包括：

電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、值班警衛室等，以及為整幢房屋服務的公共用房和管理用房的建築面積，還有公共建築之間的分隔牆，以及外牆（包括山牆）面積的一半。

其中獨立使用的地下室、車棚、車庫等和為多幢房屋服務的管理用房、公共用房以及作為人防工程的地下室都不計入共有共用建築面積。

與本幢房屋不相連以及為多幢房屋服務的變電室、設備間、水泵房、門衛房等管理用房，也不得公攤到本幢房屋內。

舉個栗子：小區物業在某一棟樓里設置了物業辦公室，而該物業辦公室服務的是整個小區，那麼該辦公室的面積就不計算在該樓住戶的房屋公攤面積里。

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公攤面積要怎麼攤

公攤面積過大，勢必降低房屋的性價比;過小，則影響居住的舒適度。那麼公攤面積如何攤才算合理？

目前有一個可以考量的概念，即住宅樓公攤係數。住宅樓公攤係數計算方法為:

公攤係數 = 總的公攤面積 / 總的建築面積；各單元實際公攤面積 = 公攤係數 X 各單元的建築面積；每戶的公攤面積 = （每戶面積/該單元的面積）X 該單元的公攤面積

其中，需要公攤的面積要由產權部門測繪隊實地測量。一般來說，高層樓房的公攤面積要大於多層的公攤面積。高層公攤係數一般在0.18～0.26之間，而多層的公攤係數則在0.11～0.16之間。

不過，每個樓盤，甚至一個樓盤各幢房子的情況都不一樣，因此房屋的公攤面積要實地測量，要根據房屋的使用功能和相關配套情況來定，沒有限定的範圍。

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高層公攤會更大嗎

樓層越高公攤就越大的問題，主要還是在於公共空間的設計，和總戶數關係並不大。

以小於21m的多層住宅為例，建築設計防火規範中規定可以採用敞開樓梯間，正常多層住宅只設置一部樓梯。走廊與樓梯間合用，即便是帶電梯的洋房，電梯和樓梯普遍也共用樓梯間或極小的走廊，加上總戶數較少，設備井所佔用的面積也是較小，總的公共面積非常小。

而十二層以上的住宅，按住宅設計規範規定需要設置兩部電梯，樓梯間設置需要為防煙樓梯間。鑒於可以選擇一棟樓兩個單元，每個單元設置一部電梯來滿足對應要求，這個規範其實並不是很影響公攤面積。

但當高度上升至54m時，每個單元每層的安全出口不應少於2個。兩個安全出口意味著需要設置兩部樓梯，無論是兩個獨立的樓梯還是一組剪刀形樓梯，佔用面積顯然都是要高於1部樓梯。

而且兩個樓梯間前室如果共用還需要滿足不低於6平方米的規定，如果樓梯間前室與消防電梯前室共用則需要滿足不低於12平方米的規定。僅僅是電梯、電梯前室、兩部樓梯、樓梯前室，就已經達到30平方米以上。加上電井、水井、暖井以及走廊、連廊，高層每層的實際公共面積會遠高於多層。

雖然總戶數的增加一定程度的稀釋了入戶大堂之類的戶均公攤面積，但層高較高的樓棟，大堂普遍會更大，這一點點稀釋並不能彌補上邊講到每層樓公共面積的增加。

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公攤會有哪些缺陷

商品房建起來，總是要有過道，要有樓梯、有電梯，有管線井，計算公攤是一件看似無可厚非的事兒，那為什麼要說公攤的缺陷呢？

一切還要從政策說起，在我國除大多數地區，政策都是允許在房屋銷售的時候按照建築面積（套內面積+公攤面積）進行結算。而且還制定了一套複雜的公攤面積計量方法，卻沒有制定公攤面積的合理區間或者上限。

這就會出現一個非常大的問題：房屋銷售時只講建築面積，公攤面積要麼避之不談，要麼閃爍其詞，讓人搞不清楚實際面積多大。在買房選擇的時候非常困難，因為會出現同樣的89平方米小三房，實際面積相差出一間房的可能。

甚至是，同樣一個項目，出現部分樓棟公攤大，部分樓棟公攤小的問題。在房價如此高昂的今天，高的公攤更成了買房難的隱形推手。

全國人大代表林燚曾經也在人大會議上提出過關於公攤面積的質疑和建議，其中說到：對於新建的現房銷售，應當按照套內的建築面積去計價，取消公攤面積，與國際接軌。

現在公攤面積有多大仍然是開發商測量的，而且各地沒有什麼統一標準和規範，無論用何種方式計算房價，公攤面積對購房者來說都是個謎，經常引起買賣雙方的爭執。

所以，對於這明顯的公攤缺陷，也希望相關部門能對政策進行大面積的改善和推廣。

最後，有一點想告訴大家的是：

買房要向開發商了解公開數據，要在購房合同中約定具體公攤面積。避免購房過程中各種不必要的麻煩。

---圖片授權基於CC0協議

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