喊著房價下跌的人，早晚會哭著懇求房價漲起來

新聞 08-17

前言

房地產市場，是一個不成熟的市場，ZF做了企業的事：制定價格；企業做了消費者的事：追漲殺跌；消費者做了ZF的事，為國接盤。」今天的內容有點長，我們把核心觀點提煉一下。剩下的慢慢看...

第一節：香港！1997！今天的限購政策，在20年前的香港實施過。史稱「八萬五計劃」，為了體現優越性的良心之舉，卻用力過猛，社會動蕩，其後，哪些「被拯救的黎民百姓」竟然反咬一口，一片呼聲後結束政策。人性令人唏噓！但香港也重新穩定。

第二節：中國！2017！我們再度走到十字路口（內含大量圖表分析）。調控有可能在11月到2018年1月觸底，在2018下半年以後逐步鬆動，實現行政調控向市場手段調控方式的轉換。其標誌是，2018年8月份開始對房地產稅吹風，2020年立法完成。同時，房地產商的主要的拿地時間窗口集中在2017年中旬到2018年中旬。把握好能絕地反擊。

第三節：燕郊！回調40%！泡沫會消化一部分，燕郊等環京城市，上海周邊城市，以及深圳周邊城市，這種地方回調30%-40%，比如一線城市，像深圳，降20%左右，降到去年10月的水平，是合理的。降多了，有問題。國大，民富，消化這些泡沫，沒問題。

香港！

1997！

1994年至1997年，香港房價上漲了70%，大部分工薪階層根本買不起房，而有能力買房的精英階層，甚至也要用月薪的74%來還月供。而房價上漲帶來的租金上漲，也讓租房子住的民眾叫苦連天。

這個時候，香港社會輿論普遍是這樣認為的：

房價高漲主要是由於房屋供應不足造成的，因此，輿論要求香港ZF增加供應量，壓抑房價的升勢。

在這點上，是不是跟北上深的論調有些類似？

時任特首的董先生，體察了民情，在1997年出台了著名的「8萬5建屋計劃」，簡稱八萬五，希望以此幫助民眾解決住房難的問題。

具體內容是這樣的：

每年興建的公營和私營房屋單位不少於8.5萬個（以公營房屋為主導，每年建屋5萬個；私人房屋為輔，年建3.5萬個）；希望10年內香港70%的家庭可以自置居所（1997年有約50%的家庭擁有自置居所）；港人輪候租住公屋（相當於內地的廉租房）的平均時間由6.5年縮短至3年。

（是不是很眼熟，有種似曾相識的感覺）

然而，在1997年香港受亞洲金融危機的影響，一年時間房價暴跌50%，讓有房階層（大多中產往上）苦不堪言，好在1999年金融危機結束，房價又反彈了20%。

正當大家以為房地產要開始復甦的時候，以為可以鬆一口氣的時候，八萬五來了，很多香港人的噩夢也開始了。

1997年推行的八萬五，於2000年開始逐漸落成，其中2000年一年內就有85710套住宅建成，2001年更是有10萬個單位，遠超出8萬5的計劃。

後來，由於供應量遠超需求量，加上2003年非典的爆發，香港房價呈現出跳水一樣的下跌。

2013年8月24日，房價從最高峰的6170港元/平方英尺跌至1854港元/平方英尺，跌幅超過70%，這使得大部分在10年內購買房產的市民，都變成了負資產！

這不僅讓民眾花了數十年才累積得來的財富轉眼間化為烏有，而且樓市、股市大跌牽連香港百業衰退，許多已成了「負資產」的港人，由於在這期間失業，或者被大幅降低工資，導致無法供款，房子被銀行強行收回拍賣，業主不但要變成「無殼蝸牛」，而且失去房子後仍然要還欠銀行的債，不少人因一時想不開而燒炭、跳樓自殺，導致了無數的慘劇發生。

根據香港金融管理局的資料顯示，香港負資產問題最嚴重的時期為2003年6月，當時共有超過10萬宗負資產按揭，占所有按揭的22%，涉及金額1650億港元，按揭金額與抵押的比例為128%，而這些貸款的無抵押部分，則約值360億港元，意味香港銀行單在按揭市場便需承擔高達360億港元的不良貸款風險，也影響了香港金融市場的穩定。

最終，在民眾的呼聲下，2003年停止了這一項政策。

故事到這裡就結束了，我們也能從故事中發現非常多適用於當下樓市的道理。

比如，房價上升時，會有人埋怨買房難，房價下跌時，亦會有人埋怨財富縮水。

但是，房價不論如何上升，至少社會是穩定的，看看如今的香港吧，房價又突破了史上最高峰，但香港社會依然穩定。

可一旦房價大跌，尤其是下跌中發現了人為的因素，那麼被情緒控制的民眾就很容易出事情了。

我們的土地政策，很多都是從香港借鑒的，我們的經驗，也有很多是從香港學來的。

也許，經濟規律顯示，房價會受影響。

但是，我們的學費也不是白交的，2000年前後香港發生的事，我們一定比誰都清楚，也一定會比誰都注意。

既然經歷過，跌倒過，自然沒道理再在同一個地方摔跤。

因此，房價平穩，既不大漲也不大跌，既然是供地真正的目的，那我們也完全沒必要擔心，房價崩盤一類的極端現象。（更細緻的影響因素還有很多，暫且不提了）

中國！

2017！

時至今日，我們又走到了十字路口！因為我們面臨著一個比較複雜的環境，而看到的任何結論，一定是有特定的前提的。（比如，未來一二線城市的房價，站長依然認為還會有進一步下跌的趨勢，而三四線棚改任務預測要在兩年內完成，所以站長認為三四線房價短期內還是會上漲）

房子問題，說到底還是金融問題。我們要放在一個更大的背景下討論。

金融危機以來，受四萬億投資及大量外資流入的影響，央行資產負債表急劇上升，貨幣政策寬鬆是主基調。因此，企業依靠不斷提升負債的模式來發展，這樣情況下，微小的經濟波動都會使企業的風險倍增，而美聯儲的「加息」、「縮表」帶來的經濟衝擊巨大而不可估量，這樣的後果是我們承受不起的。因此，我們不惜代價捍衛我國的外匯儲備，在一定程度上保障了央行的資產規模，從而使貨幣寬鬆政策不會斷崖式改變。

房地產成為應對外部環境改變的唯一策略工具，除了可作為投資標的原因外，更重要的是房地產是唯一能與外匯規模抗衡的行業。 2014年7月份對我們國家來講是個重要的時間點，我國外匯儲備進入逐月減少的趨勢，2014年8月份是房地產行業重要的時間點，持續5年左右的限購政策放鬆了，去庫存成為我們的口號，房地產給了市場一個資金通道。

房地產也確實起到了應有的作用，在去庫存戰略實施下，大量資金流入樓市，外匯儲備流出的速度明顯放緩，再加上嚴格的外匯管控， 2016年初央行的資產負債表止跌回升，2017年我們國家的外匯儲備開始止跌回升。

本輪調控中房地產是帶有特殊任務的角色，不僅要把資金引導到房地產這一資金池裡面來，還要防止資金短期內流出。因此，與以往調控相比有諸多的不同，比如土地競拍出現了競自持和保障房的行為，居民購房除了限購升級外，還出現了限售的行為等以往調控中沒有出現過的情形。甚至很多人不理解為什麼本輪市場是在漲價的情況下實現的去庫存，結合我們的戰略目的來看，就順理成章了。

大量資金流入推高了樓市風險，熱點城市收緊成為必然。但是資金外流形勢依然嚴峻，房地產仍然要發揮對抗縮表的工具作用，因此對房地產市場不熱的三四線城市定向打開資金通道，這也是為什麼會出現市場和政策的巨大分化。當我們理解了這些，一切看起來就都理所當然了。

再看貨幣政策，對於中國來講，美國加息的傳導影響立竿見影。縮表也對中國造成衝擊，但是央行通過三個舉措（1.匯率貶值 2.嚴格外匯管控 3.降准、降息提高貨幣乘數）來穩定央行資產規模，以保證適當的貨幣流動性，但是這只是短期政策，從中美貨幣政策趨同性來看，中國未來也將面臨流動性緊張的局面。

樓市四重危機

第一重：全球經濟周期研判

經濟的發展過程中，經濟危機是周期性的，差不多每隔十年左右就要發生一次這樣的經濟危機，2017-2018年作為下一個危機臨界點值得關注。

1973年，第一次石油危機，油價暴漲造成美國滯脹，標普下跌百分之四十，日經百分之二十九，蔓延全球，主要國家生產停滯或者緩慢，日本緊縮金融政策，經濟滯脹；

1979-1982，第二次石油危機，國際油價飆漲，高物價，高通脹引發英國危機，隨後波及至歐美及日本，同期南美債務危機；

1990-1992，第三次石油危機，美國開始，隨後發展到加拿大、日本、歐洲與澳大利亞，同期，日本經濟崩潰；

1997-1998，亞洲金融危機，始於泰銖貶值，美國支持索羅斯及其財團發動針對中國的金融戰爭，終結於中國香港；

2008年至今，始於美國次貸危機，伴隨出現的歐洲債務危機，造成全球性經濟危機爆發；

2017-2018經濟危機？

第二重：貨幣政策與樓市小周期研判

當M1-M2剪刀差處於高點時，由於貨幣政策寬鬆，使得房地產市場熱度提高，商品住宅市場出現量價齊升的火熱態勢，此時就有相應的樓市收緊政策出台。反之，當M1-M2剪刀差處於低位時就會有相應的救市政策出台。2016年下半年以來M1-M2剪刀差持續位於歷史高位，2017年仍處於政策收緊期（按照該規律地產觸底期最早會在2017年7-8月到來，按平均周期來看，應在2017年11月-2018年1月）

第三重：房企融資償付期研判

目前多數房企的融資額度、融資渠道都受到限制，並且由於2016年的短期借債到期，同時疊加上2015年中期貸款的集中兌付（經驗判斷中期借貸周期為2年左右） 2017年下半年-2018年開發商將出現借貸兌付困。

第四重：政策時效性周期研判

從全國曆年政策來看，時效期主要集中在5-7個月，調控政策的時效性逐步降低，需要加強版的樓市調控措施為樓市降溫，鞏固樓市調控的階段性成果，另外，「十九大」剛好要在這個時間段召開，所以後續限制性政策集中出台的窗口期極有可能在2017年8月-10月。

結論：短期調控會轉變為長效機制

根據市場周期規律及房地產面臨四重危機，房地產調控有可能在2018年下半年以後逐步鬆動，實現行政調控向市場手段調控方式的轉換。

不動產登記系統目前已經在推廣，2018年全面實施有可能實現。房產稅也是長效調控機制的一個重要組成部分。十八屆三中全會首次正式提出加快「房產稅立法」，並推進改革。官方媒體也多次提房產稅，後期徵收名正言順。最可能是漸進式的推進，時間點應該在2019年8月份，選擇在市場高位提出。房產稅試點擴圍的城市行政調控會放鬆從官方口徑公布不動產登記制度和房產稅立法在2020年左右完成。

根據我們對於世界經濟周期規律、貨幣政策下的房地產市場周期、開發企業債務償付周期以及政策時效性的研判，四重危機有可能集中在2017年下半年到2018年集中爆發。如果四重危機集中爆發，對於我國房地產市場將是重大災難。屆時中國經濟和房地產市場類似2008年的情景，為了保證GDP6.5%的增速，經濟刺激和房地產救市政策出台是大概率事件。

燕郊！

回調40%

熱點城市房地產市場周期

分析方法主要採用3個步驟：第一步趨勢及周期分解；第二步波動周期的譜分析；第三步固定帶寬B-P濾波過程，最終得到特定長度的樣本城市商品住宅成交均價同比增速和成交面積同比增速周期對應的周期曲線並進行預測。並且，周期的結果已經包含了房地產政策對市場的影響。

內心OS：以上的解釋對小白沒啥用。我們只要觀察下預測的均價頂點和最低點就可以了；但是在具體操作上，為了穩妥，還是可以參考開發商拿地/推盤的動向。

以下這張圖片非常重要，是預測熱點城市下一輪房價最高點和最低點的窗口期。但只限於表格中提到的城市。三四線城市的置業者，不要作為參考！

看完銷售均價的波谷預測，再說說開發商拿地銷售的套路。

商品住宅價格處于波谷時，市場冷淡，房價出現下跌，企業要變危為機，積極拿地布局，拿地後嚴控開工和銷售的節奏，待市場回到波峰時，企業也將通過房價上漲獲得收益，從具體城市周期來看，主要的拿地時間窗口集中在2017年中旬到2018年中旬。

成交量處于波峰時，市場成交火熱，應利用這一時間窗口集中跑量去化。進入波谷期，成交遇冷，成交量出現明顯下滑，從具體城市周期來看，主要的去化收緊期集中在2016年四季度和2017年全年，去化窗口期主要在 2018年下半年以後。（投資者，換房者可以參考這個窗口期，在此時間前完成置換，或者買入）

局部房價泡沫會消化

對於房價，我認為這一輪上漲，中短期，比如三年，確實漲到頭了（目前說的是一二線城市，大部分政策還在通過棚改貨幣化安置去庫存的三四線今年還會漲）。

原因有幾個：

第一，調控了，短期政府不讓漲了，限購抑制了需求，限貸去槓桿了，看似那麼多人有錢投資，其實很多是因為加槓桿，銀行信貸寬鬆；

第二，是利率開啟了上行周期，加大了購房成本，銀行信貸在縮緊；

第三，這一輪暴漲，也讓該買的買了，該換房的換了，甚至是透支了部分原來三年內沒打算買房，因為預期房價要漲，提前入市購房的剛需和改善型需求，短期內能買的起房子的需求少了，需要時間積累；

第四，就是現在經濟還處在一個結構調整期，這兩年，我們的收入增長其實非常緩慢，購買力已經被透支了。

但是不是意味著房價泡沫會徹底破裂或者說崩盤呢？這個我是持保留意見的，我認為泡沫會消化一部分，比如我大燕郊等環京城市，上海周邊城市，以及深圳周邊城市，這種地方回調30%-40%，比如一線城市，像深圳，降20%左右，5.4萬/平米的均價，降到4.5萬/平米左右，那些10萬一平米的房子，降到8萬，這是完全可能的。

但這最多算是局部泡沫破滅，但不影響全局，更談不上崩盤，因為大部分一二線城市的需求，是真實存在的，雖然有很多投資水分，但這些投資客就算虧了，也不會跳樓，不會斷供，因為他們有一定的經濟基礎，至少是中產，是上班族，有收入來源，房子交了兩三成的首付，跟美國次貸危機前很多是零首付還是不一樣，所以也不要老生常談的以為，政府不允許房價跌，跌了銀行要破產，地方財政要吃土。

局部泡沫破滅，是中國經濟完全可以承受的，比如上一輪2010年開始的調控，溫州和浙江等投資炒作水分大的城市，鄂爾多斯等煤炭資源型城市，海南、北海等旅遊城市，都經歷了房價泡沫的破滅，但也沒見銀行破產，地方財政破產吧。

對於一些城市，通過三年的時間，緩慢降20%後，又累積了購房的能力，比如一線城市的剛需，每年攢個20萬，三年攢60萬，再加上父母親戚支持，也可以買的起300萬的房子，改善型需求也可以換的起七八百萬的房子，屆時，市場的購買能力，又恢復元氣了。

下一輪是不是又會開啟暴漲的輪迴呢，呵呵，要看下一輪的貨幣政策，如果又像這一輪這麼寬鬆的加槓桿，去庫存，恐怕又是一樣，但現在說為時過早了。

我敢肯定，這一輪並不是中國房地產周期的大頂。因為還有很多進城的人沒買房，學術點就是城鎮化進程沒有結束，這個趨勢是逆不可擋的，他們不是不想買，而是短期房價上漲過快，他們的儲蓄還夠不著，比如長沙房子，你漲到1萬，很多人可能覺得貴了，如果你回調到八千，那又有一大批人買的起了。

經濟短期陣痛但不至於崩盤

對於中國經濟，我覺得沒有大家想像的那麼悲觀，崩盤的概率還是不大。

先說長期被人詬病的中國依靠投資拉動經濟增長的問題，從1980年代開始，學術界就說中國是投資饑渴症，投資過度，透支未來，一直到現在，呵呵這個討論，真是經久不息。

到2000年代中國加入世貿組織開始，中國出口大增，經濟學界又說中國過度依賴外向型經濟，反正，投資和出口佔比過高，內需不足都被認為不可持續，現在又說出口靠不住，投資難以為繼，不管怎麼樣，都有批評和悲觀的聲音在。

先說投資，比如鐵公機，其實這些基礎設施投資還是很有必要的，當前的投資，在未來就會轉變為消費，比如高鐵，剛開始運行時坐的人還不多，大家覺得票價貴了，但隨著大家收入增長，慢慢支付的起了，而且又省時間，極大的提高了我們出行的效率。

反正沒人能夠解釋和預見過去三十年，中國增長的奇蹟。

到了今天，大家積累了三十年，儲蓄了這麼多財富，個人的負債不算高，我們就有消費的能力，還不至於倒退吧。

老是機械化的拿幾個參數對比，拿中國和美國日本比較，比如M2和GDP的值，金融業佔GDP的值，房地產總市值等等，然後得出中國的問題有多大，馬上要崩盤，我覺得也沒多大現實意義，畢竟發展階段不同，

每一次崩盤之前，都是經濟過熱，一片繁榮景象，然後通過加息，引爆泡沫破裂，但我們除了房地產過熱之外，好像總感覺實體經濟很虛弱。

因為積累的問題確實比較多，09年4萬億的投資有些盲目，後期資金跟不上，很多搞成半拉子工程，然後地方政府就舉債，現在債務也比較多，該淘汰的產能沒有淘汰，最後又搞成過剩，此外，房地產也有些拔苗助長了，比如現在的棚改，很多就是亂搞，把不該拆的都拆了，特別是金融也有些過熱，互聯網金融根本就不是什麼創新，小微企業融資成本一點沒下降，結果搞出來很多騙子，等等問題。

經濟學界對當前問題的討論，我相信監管當局心裡是一清二楚的，所以才提出了灰犀牛的概念，提出要防範系統性金融風險發生，整頓金融亂象，解決貨幣超發的問題，要去槓桿，尤其是國企負債率，該死的死，該合併的合併，還有地方債，不讓亂髮債，抑制房地產泡沫等等。

在這些問題全面爆發前，先建防火牆，先拆彈，顯然是在解決問題，如果視而不見，任由泡沫膨脹，最後等到經濟過熱，通過加息來解決的時候，那就是刺破泡沫硬著陸了，只能等著崩盤了。

現在我們還有機會，因為CPI低迷，短期不存在通脹的問題，今天公布的7月CPI才1.4%，連續好久都在2以下了，這就意味著我們短期不用擔心通脹，也不用加息，利率低好處太多了，企業和地方政府投資經營的成本就低，雖然美國加息縮表，我們可能會被動跟隨，但這個窗口期還比較長，對我們的影響至少是明年以後的事了，這就給我們處理這一堆問題留下了時間。

過去五年，我們也一直在搞轉型升級，雖然速度太慢了，在這個出清的過程中，局部會爆發一些危機，比如前幾年的溫州金融危機，內蒙、山西的一些煤炭過剩危機，今年又是山東省的企業債務問題，我覺得只要不是全國的危機，局部危機錯開爆發，然後慢慢解決出清，反而是好事，因為危機發生之後，調整完了，就是新經濟的開始。

各個行業的微觀層面，可以看券商研究機構的分析報告。

下面是很久沒提過的克強指數，確實是在回升。