當房屋出現質量問題的時候，業主到底應該找誰來解決問題呢？

北京栩銳律師事務所經常接到有關房屋質量出現問題應該找誰來解決的諮詢電話。有人說找物業，物業不管讓找地產；地產說已經交接給物業了，還是得找物業。地產、物業互相踢皮球，業主夾在中間不知道如何是好，只能以拒交物業費來進行「無聲」的抵抗。

那麼，當房屋出現質量問題的時候，業主到底應該找誰來解決問題呢？今天，栩銳律師就來聊一聊房屋維修的那些事兒。

一、房屋主體結構質量不合格的，購房人有權拒收、解除合同和要求賠償損失。

《解釋》第12條規定：「因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用後，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。」這裡的所謂主體結構質量不合格包括兩種情況：

1、房屋交付前未經驗收或經驗收不合格。依據現行法律規定，房屋建成後交付使用前，建設單位應組織勘察、設計、施工、監理等各方對工程質量一起進行驗收，驗收合格的應該簽署質量合格文件；並申請規劃、公安消防、環保部門對房屋進行檢查，出具認可文件或者准許使用文件；最後由建設單位向工程所在地的建設行政主管部門備案，取得房屋建設工程竣工驗收備案表。

《建築法》第61條規定：「交付竣工驗收的建築工程，必須符合規定的建築工程質量標準，有完整的工程技術經濟資料和經簽署的工程保修書，並具備國家規定的其他竣工條件。建築工程竣工經驗收合格後，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。」

《城市房地產管理法》第27條規定：「房地產開發項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規範。房地產開發項目竣工，經驗收合格後，方可交付使用。」

因此，購房人在辦理商品房交接入住手續時，應要求出賣人出示該商品房的《建築工程竣工驗收備案表》，查驗該工程是否經驗收合格。如果出賣人不能出示該商品房的《建築工程竣工驗收備案表》，說明該工程未經驗收或者驗收不合格，購房人有權拒絕收房，由此引起的延期交房責任由出賣人承擔。如果出賣人超過約定的期限房屋仍然未能驗收合格，購房人可以解除合同並要求賠償損失。

2、房屋交付使用後，不論是否在保修期內，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格。這裡的所謂主體結構質量不合格，是指房屋地基基礎工程和主體結構工程不合格。房屋地基基礎工程和主體結構工程是建築工程的基礎和主體，如果一棟樓房在地基基礎工程和主體結構方面出現質量問題，即使其他部分施工質量再好也難以保證整個樓房的質量和安全。因此，《建築法》第60條第1款規定：「建築物在合理使用壽命內，必須確保地基礎工程和主體結構質量。」商品房交付使用後，購房人認為主體結構質量不合格的，可以依照有關規定委託工程質量檢測機構重新核驗，確屬主體結構質量不合格的，購房人有權退房，給購房人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。但這裡必須提醒購房人注意，委託核驗的工程質量檢測機構必須具備相應的資質，且委託哪個機構來檢測買賣雙方須經協商達成一致，如雙方協商不成應申請法院指定檢測機構，否則單方委託的檢測機構如果得不到另一方的認可，其檢測結果則沒有法律效力。

二、「兩書」很重要

房地產開發企業一般在交樓的同時會交付業主《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。

前者系房地產開發企業對所售商品住宅承擔質量責任的法律文件，載明了工程質量監督單位核驗的質量等級、保修範圍、保修期和保修單位等。而後者是房地產開發企業告知業主如何安全、合理、方便使用所售住宅的法律文件。一般會載明房屋平面布局、結構、附屬設備、配套設施、詳細的結構圖（註明承重結構的位置）和不能佔有、損壞、移裝的住宅共有部位、共用設備以及住宅使用規定和禁止行為等事項。

商品住宅交付使用後出現質量問題找誰來解決，上述兩書就是解決問題的重要依據。

自業主收樓之日起在保修期限內的房屋質量問題，除因業主擅自拆改房屋結構造成的質量問題外，都可以要求房地產開發企業承擔房屋維修責任。但是有時開發企業在商品住宅售出後，委託物業管理單位維修的，要在《住宅質量保證書》寫明委託單位，此時，業主亦可要求物業公司來承擔維修責任。

三、房屋維修範圍及保修期限

在正常使用條件下，房屋建築工程的最低保修期限具體如下：

1、地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；

2、屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外牆面的防滲漏，為5年；

3、供熱與供冷系統，為2個採暖期、供冷期；

4、電氣管線、給排水管道、設備安裝為2年；

5、裝修工程為2年。

上述房屋保修期限的起算時間均為房屋交付之日起，因此，業主在發現購買的商品住宅存在施工質量問題時，務必及時向開發企業主張維修責任，由於業主自身怠於行使權利而造成超過保修期限的，將不能得到法律支持。

四、超過保修期限的房屋質量維修問題

超過保修期限的房屋需要維修的，要根據該房屋的產權性質來判斷。如果發生在單個業主家中的，屬於業主的專有部分，業主可以自行聘請維修人員或要求物業公司提供特約服務來對其進行維修，當然費用由業主自行承擔；如果發生在房屋的共有部分，亦可要求物業公司對其進行維修，費用則應由關聯業主按各自擁有的權屬份額共同承擔。如果共有部分或者公共設施、設備需要大修、中修、更新、改造的，經業主大會依法通過，可以啟動物業維修專項基金來進行。

五、房屋維修與物業服務費用的關係

在本文的開頭提到了有業主因為房屋質量問題得不到解決而拒交物業服務費的情況，那麼最後，我們就來具體解釋一下上述做法是否有法律依據。

根據《物業服務收費管理辦法》的相關規定，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。而物業服務成本通常包括以下9項內容：

1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

3、物業管理區域清潔衛生費用；

4、物業管理區域綠化養護費用；

5、物業管理區域秩序維護費用；

6、辦公費用；

7、物業管理企業固定資產折舊；

8、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

9、經業主同意的其它費用。

可見，物業服務企業提供的物業服務並不包括房屋維修服務。當然，業主可以與物業服務企業簽訂特約維修服務合同，約定由物業公司提供房屋超過保修期的維修服務，業主支付維修費用。

綜上，當住宅房屋發生質量問題時，業主應首先查看手中的《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，確定該房屋在保修期限內，且不存在《住宅使用說明書》中規定的房地產開發企業不承擔維修責任的情況下，向房地產開發企業或物業管理企業（明示委託物業公司的）主張權利。

切忌以拒交物業服務費用來表達對開發企業不作為的不滿情緒。因為根據《物業管理條例》第六十七條的規定，對經催告後仍逾期不交納物業服務費的，物業服務企業可以向人民法院起訴。

北京栩銳律師事務所在此溫馨提示廣大業主，莫要將房屋維修與物業管理混為一談。一旦業主惡意不交納物業服務費而導致被訴，敗訴的結果幾乎是必然。希望本文能為有上述困擾的業主們，提供一些解決問題的方向和方法。

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