內房股將迎來爆發期

內地房地產市場平穩發展，三四線城市去庫存的情況持續改善，自然帶動內房企業的業績向好，這都是市場眾所周知的事，但大家可能忽略了另一個內房股的爆升因素，就是2018年1月1日開始採納的新會計準則IFRS 15(國際財務報告準則第15號)。

這個新準則，其實並不是新鮮事，早於2014年已由國際會計準則理事會(IASB)與美國財務會計準則委員會(FASB)聯合提出，不過自由市場討論通常都是耗時的。究竟這個新會計準則，對上市企業的業績有幾大影響？

根據四大之一的KPMG報告，對此會計準則的描述如下︰該項新準則提供了一套框架，用以取代美國公認會計原則（US GAAP）及IFRS下現行的收入確認指引。它摒棄了US GAAP下對特定行業及特定交易的具體要求，這些要求過去也常常被採用IFRS的報告主體在缺少特定IFRS指引的情況下採用。該項準則引入全新的定性及定量披露要求，旨在說明財務報表使用者理解源自客戶合同的收入和現金流量的性質、金額、時間及不確定性。主體將應用「五步法」模型來確定收入確認的時間和金額。根據該模型的具體要求，收入應在主體將商品或服務的控制權轉移給客戶的時點（或過程中）以其預計有權獲得的金額予以確認。根據滿足特定條件的情況，收入應按以下方式確認：在一段時間內，以一種能夠反映主體履行履約義務的方式確認；或者在某一時點上，當商品或服務的控制權轉移給客戶時確認。

得益新會計準則

換言之，企業可將昔日在商品交付後才能夠入賬的收入，提前轉化。如此，對於製造期較長的大型裝備企業、從預售到交付往往歷時半年以上的房地產開發商，新會計準則所帶來的益處便不言而喻。

從識別合同、識別履約義務、確定交易價格、分攤交易價格，到最後確認收入這五個步驟中，不同的行業都有不同的步驟需符合，而房地產企業一般只需要符合第一、二及五的步驟便可確認收入。在舊準則下，樓盤雖可以預售，但一般確認收入必須在住宅交付後，這形成了時間差。其中，更諷刺的是這些預付款需要以負債列出。

因此，對房地產開發商來說，新準則之下，公司便不必等到交付住宅後才將預付款入賬，而是可以按工程進度分階段提早入賬，以合理地反映現實的收入情況。

博達投資 李賓

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