密集調控之下，房價真的要跌了？別太樂觀

國慶黃金周的樓市密集調控效果似乎已經立竿見影。

據媒體報道，儘管在部分城市集中籤約推動下，整體市場成交量同比明顯上漲，但在此基礎上，包括南京、武漢、北京、上海等城市的成交量則出現了明顯的下調。中原地產稱，從實際簽約看，受到新政影響的20個城市，成交量出現了明顯下調，實際跌幅達到了40%左右，而且限購城市購房人放棄購房意向的現象非常普遍。

傳統認知中的「金九銀十」就這樣在政策面前敗下陣來，但這是否就意味著高燒不退的樓市就此降溫，迎來拐點？中長期來看，中國樓市會呈現出怎樣的新特徵？小編大致梳理了目前各方機構對本輪樓市新政的觀點，供您參考。

01

本輪調控特徵：一市一策、供給端發力

華泰策略戴康團隊指出，本輪調控的最大特徵是差異明顯的「一市一策」。雖然當前樓市調控的嚴峻態勢與10年和13年相似，但這輪調控與前兩次有較大差異：10年的樓市調控是在通脹壓力背景下實施的總量調控，為抑制經濟過熱，調控中的濃重一筆是收緊貨幣政策進行總量調控；13年的樓市調控是在樓市過熱情況下以限購限貸為主要手段實施的結構性調控，從調控方式上看本輪樓市調控與13年有相似之處。

但不同的是，13年調控時，大多數城市採用「一刀切」式的限購限貸政策（非本地戶籍限購二套房，二套房首付比例提升至70%），而本輪調控各地限購限貸政策差異明顯，如杭州、天津僅對非本地戶籍限購，廣州、深圳對非本地戶籍和本地戶籍均限購，南京二套房最低首付比例最高划到了80%、深圳划到了70%，成都、鄭州則劃在40%。

為什麼要「一市一策」進行結構性調控？

戴康團隊認為，因為一二線城市要去槓桿防泡沫、但三四線城市仍要去庫存，實現「控一線，價格上漲停滯；穩二線，價格要平穩；活三線，去庫存」。當前各地樓市槓桿、庫存程度不同，一線城市房價收入比明顯高於其他城市、泡沫較大，但16年初以來一線城市庫存走低而二線城市庫存仍然較高，因而本輪樓市調控中不同城市限購限貸政策差異明顯。仍要繼續去庫存，決定了本輪樓市調控是結構性調控，大概率不會收緊信貸實施總量調控，貨幣政策將維持中性。

廣發證券首席宏觀分析師郭磊認為，這輪和前幾輪調控周期的唯一不同是地產供給端短板更明顯，政策應該會推動供給修復。本輪周期中土地供應減少明顯，1-9月100個大中城市住宅類土地供應同比減少10%；一二線重點城市減少更多，比如上海減少33%、北京減少80%，武漢減少31%。土地供應減少也導致新房存量下降的狀況在很多城市比較明顯，在克而瑞統計的一二線的25個重點城市中，庫存消化周期小於7個月的達11個。這在一定程度上助推了價格的上行。

因此，郭磊判斷，政策要抑制房價，一定會吸取3月調控的經驗教訓，在抑制投機需求的同時推動供給端修復，比如強調要完成全年供地指標、確保土地和新房供應等。實際上，供地減少的環境下才會產生「地王」，如果是供地大幅增加，則地王出現概率則明顯降低。

02

房價要跌？不會過快上漲≠不漲

方正宏觀任澤平團隊認為，2014-2016年這一輪房價上漲是在經濟下行周期下啟動的，主要是貨幣金融現象，受益於政策牛（放鬆限購限貸減稅）、水牛（貨幣超發低利率）、槓桿牛（放鬆限貸降低首付比），現在這三頭牛都走了：政策收緊、貨幣中性、降低槓桿。過去平均而言，一輪房價小周期上漲18個月，這一輪需求釋放周期也基本接近尾聲。總的來說，房地產小周期趨於結束，這一輪房價上漲接近尾聲。

但也有觀點認為，本輪調控政策只會降低熱點城市房價上漲的幅度，改變不了房價上漲的趨勢。

比如，華創債券屈慶團隊認為，出台房地產調控的城市均屬於房價持續大幅上漲，庫存較低的熱點城市。限購確實可以降低這些城市房地產的需求，但是在庫存較低的背景下，限購只是降低了邊際上房地產的需求，但是無法改變這些熱點城市房地產需求大於供給的事實。限貸則降低了房地產市場的槓桿空間，也會壓制購房的需求。但是在熱點城市，購房需求的根基來自老百姓的改善需求，也來自沒有投資渠道背景下的投資需求。

而從過去經驗看，限購只是改變房價上漲的節奏，一旦房價面臨下跌壓力之時，政府又會放開限購，房價又會加快上漲。有了此番經歷後，老百姓對限購政策導致房價下跌已經不報太大希望，因此也不敢真正看空核心城市的房價。

與上述觀點類似，廣發策略研究部門陳傑團隊認為，從2005年以來的房價趨勢來看，房價的回調存在一定的周期規律，而要用行政調控的力量來扭轉周期趨勢是有難度的。2005年以來，國內的房價幾乎一直保持上漲趨勢，而每隔三年左右會出現一次向下調整（08年9月、11年9月、14年5月），但調整幅度不大（每次回調的底部都是上移的）。本次地產調控加碼，可以借鑒的歷史是在2010年5月以後各大城市首次頒布「限購令」的時期，但當時也只是對房價形成了兩個月的短期抑制，其實並沒有真正扭轉房價上漲趨勢——在「限購令」頒布一年多之後（2011年9月），房價才出現了真正意義上的回調，且當時還疊加了央行貨幣政策收緊、經濟周期向下回落等因素的影響。

陳傑等人判斷本輪地產調控也是在和周期趨勢作對，因此想在短期內見效就還需要不斷加大調控力度，甚至需要貨幣政策的配合。過去每次房價調整的「正常」時間間隔是三年，而目前距離上一輪房價調整隻過了兩年四個月，因此在這個時點上啟動樓市調控也有點「和周期趨勢作對」的意思。結合2010年樓市調控的經驗，要想在短期看到效果是有難度的，除非政策高壓不斷加碼，甚至要配合貨幣政策的收緊。

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中長期趨勢：名義房價仍存上行空間

廣發證券樂加棟地產團隊分析了06-07-08年、09-10-11年、12-13-14年三輪房地產小周期後指出，城市名義房價（一手住房）的短期變化（1年之內）與庫存去化周期負相關。因此，調控政策收緊之後，成交量回落而庫存去化周期拉長之後，名義房價環比將會出現向下調整。基於成交回落幅度和庫存變化情況，參照歷史，對調控政策已經收緊的14個重點城市（統計範圍內有18個城市，但其中4個城市沒有可跟蹤的庫存數據）未來的房價短期調整時間點進行預測，詳見下表：

從中長期來看，該團隊認為，我國核心城市的名義房價未來仍將隨著這些城市的經濟總量和居民收入的增長而穩步攀升。以往研究指出，全世界各個國家或地區的核心城市，在沒有外部衝擊且經濟持續增長的背景下，名義房價在過去40年的時間內都是漲多跌少。同時，該團隊統計了最新世界核心城市的名義房價絕對值水平（按照最新匯率折算成美元/平米），從這個角度來看，我國部分核心城市名義房價中長期來看仍有繼續上行的空間。

04

土地供給加大或促進房地產投資

本輪調控會不會影響後期的房地產投資？華創債券屈慶團隊給出了否定的答案，並且認為反而會促進房地產投資，原因是調控城市的土地供給有望加大。

實際上，19個城市調控政策的一個重要的政策就是加大土地供給。今年以來，房地產銷售持續火爆，但是房地產投資回升的速度並不快，就是在於：對熱點城市，銷售改善，但是土地供給較少(土地供給少也是房價上漲的原因之一)，所以房地產投資回升的慢；非熱點城市，銷售改善的速度較慢，房地產投資自然更不會明顯的改善。按照19個城市調控政策，後期這些城市的土地供給會上升，自然會推動熱點城市房地產投資的更快的回升。

方正宏觀任澤平團隊認為，中長周期視角下，中國房地產尚有基本面支撐。城鎮化率56.1%，還有一定空間；城鎮化進入第二階段，人口從農村和三四線向一二線大都市圈遷移，未來房市將呈「總量放緩、區域分化」的新特徵；如果轉型成功，未來中國經濟有望實現中速增長。未來房市區域分化將越來越明顯，一二線人口遷入但土地供給慢，房市將日趨貨幣金融化，未來一二線房市三種前景：貨幣（貨幣供應增速、利率、信貸槓桿決定的綜合貨幣金融環境）中性，房價橫盤；貨幣超發，房價大漲；貨幣收緊，房價調整。（本文綜合自網路）

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