10個問答，更清晰的了解舊金山灣區的生活、置業

舊金山灣區的房產具有較高投資價值，並且憑藉悠久的歷史、獨特的地理位置和輕鬆舒適的生活環境，吸引了眾多華人移居至灣區。那麼，灣區的最熱門房產投資區域在哪裡？投資房產都需要注意什麼？

北京時間10月20日（周四）21:00，美國BQ地產集團總裁秦由棕，從舊金山灣區的歷史背景、地理位置、生活環境等幾個方面，為大家介紹舊金山灣區整體情況，並詳細介紹房產投資的熱門區域。直播結束後，專家進行現場的解答互動，以下是部分精彩問答。

問題1：請問我想買新房（抗震標準高），配套全，比較完整的新社區，請問灣區哪個地方新房比較多？尤其是成片規劃整體開發的新房？

答：成片開發的新房應該是在後發展起來的地區，現在發展起來大規模建房的就是Dublin，也就是我剛才提到的那個三谷地區，中文翻譯叫都柏林，那個地區現在都是新房子，美國有名的建商都在那邊建房子。再早一點，是在北邊的那個城市叫做San Ramon，San Ramon的城市在10年前大規模的建房，所以這兩個地區的成片的新房都是比較多。

其實灣區來講的話，2000年以後建得比較新的，2000年左右大規模發展的地區，還有一個是聖荷西的西南邊叫做常青谷，那個地方也是可以考慮和選擇的，環境也是不錯。至於抗震標準，在美國60年代就開始制定，越新的房子抗震標準會越高。

問題2：請問灣區氣候最好（不那麼曬不那麼干）的是哪片？是東灣，還是中半島？

答：中半島地區還有舊金山的氣侯會好一些，因為這兩個地方正好是臨近太平洋跟內陸海灣交界的地方，有一堵山，太平洋上的海風遇到山就變成冷空氣了，經常會有一些霧，所以那邊水氣比較多，比較濕潤。氣侯也會比東灣或者是更內陸一點的地區低幾度。所以如果想要濕潤不是特別曬的話，這是一個挺好的選擇。

南灣地區比中半島地區還有舊金山會高几度，有一些海風，那東灣地區跨過一個海灣，所以有很多濕氣都被水氣給擋住了，所以東灣地區相對來說比較熱一點，也會幹燥。

問題3：請問灣區的治安情況如何？

答：灣區是由100個城市組成的，所以在這邊有全美國治安排名最好的城市，也有在全美國治安排名最差的城市，所以好壞都有。那治安比較好的包括一些核心的地區，像Palo Alto，Atherton，Menlo Park，這些地方都是非常安全。

另外一些地區，你比如說像東灣的奧克蘭地區，那些地區治安就很差，晚上如果上街的話，很多人都有被搶劫的經歷。如果您自己居住選擇話，可以選擇稍微靠近核心地區比較近的地方。剛剛我提到的那幾個地方，Palo Alto，Saratoga治安都是非常好。像Cupertino，Fremont這種好學區的地方，大家也都是安居樂業，治安也不錯。三谷地區，像Dublin和San Ramon，因為是新區，進來的居民素質也都挺高，所以治安也都挺好的。

治安與當地政府的財政支出和投放的警力都有關係，在富裕地區或者在核心地區居民納稅金額都比較多，所以相對來說政府也比較重視，投放的警力也會比其他地區更多一點。奧克蘭地區的警察工資很高，但是還是招不到警察，因為那邊警察有生命危險，所以這個也是良性循環跟惡性循環的一個差別。好的地區，不出意外事件，治安會持續好下去。如果自己住，要找好一些的地區，如果投資的話，治安好的地區也會更加保值。

問題4：請問外國人在美國買房增值後賣出要交幾種稅？持有出租共有哪方面的費用？

答：外國人買房跟本地人買房沒有區別，你持有房產以後賣出去，還是要跟本地人同樣納稅的，只是有一個稅收優惠，就是說五年里住滿兩年，一個人有25萬的免稅額，一個家庭有50萬的免稅額。因為美國是合并報稅，就是你有可能其他的收入，例如賣房子的收入，工作收入，這個是要到每年4月15號之前，自己要把各種各樣的稅加起來，按照稅率的台階，這樣算下來要交多少稅。

至於賣房子本身交的稅，一個是增值以後的個人所得稅，第二個就是交接本身的物業轉移稅，這個不一定是賣方交還是買方交，因為灣區有很多縣，每一個縣都有一個大家約定俗成的規矩。比如Alameda縣就是買方來交，交縣政府的物業轉移稅，市政府的是一人一半。如果是在Santa Clara縣那就是賣方來交。所以物業轉移稅，還有個人所得稅，這兩種稅是可能會發生的。

持有出租房每年發生的那些費用，簡單來講，如果您是全現金購買的話，會發生的費用有一個地產稅，平均的一個稅率就是1.25%，就是價值的1.25。第二個就是你要買一個保險，一般房子買的都是火災保險，當然了如果說這個房子在洪水區的話，那買一個特別的洪水保險。如果您怕地震的話還是買一個地震險，但是地震險挺貴的，大部分人都不會買的。

如果買的那個房子是公寓這類共有產權的，那你要交一個物業管理費，物業管理費根據地區不同，從250美元可能到1000多美元的也都有。

如果您是貸款購買的話，那每個月的月供，這個也是要算進去，除此之外就是一些房屋維護的費用，比如說房子哪壞了，你可能去找一個人修一修，另一個選擇就是買一個叫做房屋修理的保險，那個一年差不多350美元—480美元，差不多就是這些費用了。

問題5：請問能介紹一下三谷地區，到底是哪幾個城市？

答：三谷地區它是在兩條高速路580和680交接處沿線的這幾個城市，最早發展起來的是在三谷地區最南端的叫做Pleasanton,這個城市距離Fremont比較近。緊接著發展起來的是北邊一個叫做San Ramon的城市，然後中間的這個Dublin是最近才發展起來的，所以三個城市，Pleasanton，San Ramon，還有一個叫Dublin。

問題6：請問舊金山灣區的哪個城市房產投資回報率最高？

答：這個問題涉及到房地產投資，我們知道房地產投資有兩種回報率取得方式，一個是買一個房子持有，最後收租金，以現金流取得回報，第二個是靠房屋升值取得回報。灣區這個地方房價比較高，所以現金流不好看，主要是房屋增值的回報。

如果說房屋增值的回報的話，那下面就要看你進場處在周期的哪個位置。如果說從谷底向上爬升的時候，我覺得整個外圍地區的一個回報率比較高，因為那時候是資產溢價，過度投機造成的，所以這些地區你可以買在稍微遠一點的地方。當房地產漲到一定程度的時候，這些地方都會補齊的。

另一個投資回報率高的就是買核心地區。在核心地區，房地產是一個資源，比如說斯坦福大學附近的地區，離谷歌公司，臉書公司都很近，這幾個地方大家都會搶這些房子。所以回報率也會比其他地區相對來說更多一些。

問題7：請問san mateo這個城市怎樣？

答：san mateo處在中半島地區，它旁邊就是有一條高速路，2號橋就是一個跨海灣的很長的一個大橋，然後在這個城市兩邊是兩條高速公路，一條是101，還有一條是280，所以交通是比一般城市方便的。

那交通比較方便的地區人口比較集中，所以我覺得這個地區還是很有發展的。san mateo地區也分東西，西邊會比東邊更好一點，北邊就是一個傳統的富人區，這個地區也是有潛力的，主要是他的一個交通位置，地理位置比較好。

但是它重點發展在什麼地區呢？有兩個，一個是西邊的傳統的一個住宅區，再有一個就是市中心這一塊的一個老城區的改造。老城區改造是政府一個長遠的計劃，要把這個計劃搞清楚了。如果賭這個老城區改造的話，風險是比較大。我覺得如果要投資的話，投資在整個的西部地區是更安全的。

問題8：請問買房出租，5年中要保證自住2年是什麼意思？

答：這個就是政府對於買房自己住有一個稅收優惠，就是說從你賣房的那一天開始往前推5年，如果你住滿了2年，一個人有25萬的免稅額，一個家庭有50萬的免稅額。

問題9：請問外國人怎麼貸款買房？要提供哪些材料？

答：涉及到外國人買房的話，因為美國做貸款的話，它需要有兩方面的條件，一方面就是抵押品，就是房子，你要有首付額。第二個就是要有美國的收入，這是大部分銀行都要求的條件，但是如果外國人在美國買房子，可能沒有美國的收入的話，只有有限的幾個銀行可以做，比如滙豐銀行，華美銀行，但是他們的政策經常會變，很多銀行現在也都不能做了。所以他們基本上的要求就是抵押品，房子你要放40%的首付，抵押品這方面的話，要有足夠的錢放進來。

第二個就是收入方面，收入分析的話，華美銀行他們可以說是不查收入，但是你要申報一個收入。滙豐銀行有自己的一個政策，他可能讓你進入它的一個理財賬戶，然後放一些錢。另外一個銀行可以做的是中國工商銀行，最近也是開展了外國人，尤其是中國人在美國購房的房貸業務，所以每個銀行都有他們各自的需要的材料。基本的材料，就是需要你的銀行存款證明，看你有沒有首付額，還有一些更多的資產在上面。另外一個就是信用，中國的一些水費電費帳單就可以當做是某種方面的信用。

問題10：請問美國現在的房地產處於周期中哪個階段？

答：這個是見仁見智的一個問題了，因為我個人也做一些房地產投資，所以我個人的感覺，現在處於比較高的這個階段了，房價比較高，處在爬升期。美國在灣區就是2009年開始觸底，7年拉升，到現在來說的話，上升的空間有限了。

但是跌受到了很多因素的一個影響，包括現在的美國的總統大選也都是有影響的，誰當總統11月9號可能才有一個結果。但是我看可能是在明年，也就是2017年初的時候，市場會有一些調整，那至少先從股市開始有一個調整，因為灣區這邊的房地產市場是跟產業相連帶的，就是科技產業，生物製藥還有風險投資，所以跟股市也有密切的關係。

所以股市發生振動，半年以後就會傳導到房地產，所以房地產相應來說也會有一個調整，所以我估計這處於房地產周期當的一個高點，處在一個持平期，然後往下怎麼走呢？

看今後的發展趨勢，如果特朗普當選總統的話振動的幅度會比較大，希拉里當選總統的話，也會有一些振動，但是相對來說是比較小。但是嚇你比，2009年那次跌幅，這一次調整應該不會有那麼大，相對來說是一個比較溫和的調整。

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