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宋朝的房地產市場有多火?

作者|吳鉤,《原來你是這樣的宋朝》作者


來源|本文摘自《原來你是這樣的宋朝》(長江文藝出版社2016年9月)

宋朝的房地產市場有多火?


歷史上,房地產市場最活躍的時代,非兩宋莫屬。當時的房地產換手率極高:「貧富無定勢,田宅無定主。」為滿足頻繁的房地產交易,宋朝城市滿大街都是房地產中介,叫做「庄宅牙人」。


為什麼宋朝的房地產市場這麼活躍?不必奇怪,宋代商品經濟發達,城市化方興未艾,人口流動頻繁,跟今天的趨勢一樣,宋人發跡後也喜歡往大城市擠。南宋的洪邁觀察到——


「士大夫發跡壟畝,貴為公卿,謂父祖舊廬為不可居,而更新其宅者多矣……自村疃而遷於邑,自邑而遷於郡者亦多矣」。一個人從農村搬到城市,首先必須解決的就是棲身之所,或購房或租房,催生了一個火爆的房地產市場。

宋朝的房地產市場有多火?



據包偉民的估算,北宋後期,汴京市區的人口密度約為12000-13000人/平方公里(單位下同);南宋淳祐年間,臨安府市區內的人口密度約為21000,咸淳年間,甚至可能達到35000。今天紐約、倫敦、巴黎、香港的人口密度大致在8500以下,東京與廣州市區的人口密度為13000,北京約為14000。換言之,宋代特大城市的人口密度居然超過了今天的國際大都市。


如此之高的城市人口密度,勢必導致大城市的商品房供不應求,房屋的銷售價與租賃價越推越高。北宋前期,汴京的一套豪宅少說也要上萬貫,一戶普通人家的住房,叫價1300貫;而到了北宋末,京師豪宅的價格更是狂漲至數十萬貫,以購買力折算成人民幣,少說也得5000萬元以上。


難怪宋人要感慨說,「重城之中,雙闕之下,尺地寸土,與金同價,非熏戚世家,居無隙地」。

宋朝的房地產市場有多火?



租房族


由於首都房價太高,宋政府又沒有為所有京官提供官邸,所以許多宋朝官員都買不起京師的房子,只好當了「租房一族」,有北宋名臣韓琦的話為證:「自來政府臣僚,在京僦官私舍宇居者,比比皆是。」


歐陽修官至「知諫院兼判登聞鼓院」,相當於上議院議長兼國家直訴法院院長,還是只能在開封租房子住,而且房子非常簡陋,他曾寫詩發牢騷:「鄰注涌溝竇,街流溢庭除。出門愁浩渺,閉戶恐為瀦。」

當過御史中丞(相當於下議院議長)的蘇轍,也買不起房子,一直住在出租屋。他的朋友李廌喬遷新宅,蘇轍寫詩相賀,同時也表達了他的「羨慕嫉妒恨」:「我年七十無住宅,斤斧登登亂朝夕。兒孫期我八十年,宅成可作十年客。人壽八十知已難,從今未死且磐桓。不如君家得眾力,咄嗟便了三十間。」


直到晚年,蘇轍才在二線城市許州蓋了三間新房,喜難自禁,又寫了一首詩:「平生未有三間屋,今歲初成百步廊。欲趁閑年就新宅,不辭暑月卧斜陽。」

宋朝的房地產市場有多火?


蘇轍


在那個時代,連宰相都要租房子。祝朱熹考證說:「且如祖宗朝,百官都無屋住,雖宰執亦是賃屋。」宋真宗時的樞密副使(相當於副宰相)楊礪,租住在陋巷,「僦舍委巷中」,他去世時,宋真宗冒雨前往祭拜,發現巷子狹窄,連馬車都進不了,「步至其第,嗟憫久之」。


直到宋神宗時,朝廷才撥款在皇城右掖門之前修建了一批官邸。這批官邸,只有副國級以上的宰相、參知政事、樞密使等官員才有資格入住。部長以下的官員,還是「僦舍而居」。


開發商


由於租房需求旺盛,宋朝城市的租賃市場一直很火爆,要是在宋朝大城市擁有一套像樣的房產出租,基本上就衣食無憂了,司馬光做過一個估算:「十口之家,歲收百石,足供口食;月掠房錢十五貫,足供日用。」


每個月15貫的租金收入還算是少的。南宋時,建康府(今南京)的「有房廊之家,少者日掠錢三二十千」,每天收到的房租至少有二三十貫。因此,宋朝的有錢人家,幾乎都熱衷於投資房地產(另一個投資熱點是放貸業)。現在的房地產開發商基本上都是蓋房子出售,宋代的開發商則是蓋房子出租。

宋朝的房地產市場有多火?



有些貪婪的官員,違規經營房地產業,如徽宗朝的宰相何執中,「廣殖貲產,邸店之多,甲於京師」,「日掠百二十貫房錢」,每日租金收入有120貫,月入3600貫,是宰相月俸的8倍。北宋「六賊」之一的朱勔更厲害,「田園第宅富擬王室,房緡日掠數百貫」。


但最具商業頭腦的開發商還得算真宗朝的宰相丁謂。他在汴京冰櫃街購置了一塊地皮,冰櫃街地勢低洼,經常積水,同僚都笑他傻。其實丁謂很聰明,他在宅基地附近開鑿了一個大水池,既可將積水蓄於一處,挖出來的泥土又可以用來墊高地基。然後又修建了一座橋,再向朝廷奏請開闢保康門為通衢,很快冰櫃街便成了汴京的繁華地段,地價與房價都蹭蹭往上漲。而丁謂的房子恰好處於商圈的要害位置,「據要會矣」。


宋朝政府是歷代少見的商業驅動型政府,眼看著房地產市場如此有利可圖,也積極投身進去,在都城與各州設立「店宅務」,專門經營官地與公屋的租賃。天禧元年(1017年),汴京店宅務轄下有23300間公租屋;天聖三年(1025年),京師公租屋的數目又增加到26100間。


宋政府設「店宅務」經營公租屋,目的有三:


一是分割房屋租賃市場的利潤,以增加財政收入。


二是將公租屋的租金設為專項基金,用於維持當地的公益事業。


三是為城市的中低收入者提供基本住房。


相對於私人放租的高檔房屋,「店宅務」的房租比較低廉,天禧元年開封府一間公租屋,每月租金約為 500文;到了天聖三年,在物價略有上漲的情況下,租金反而降為每間每月430文。當時一名擺攤做小買賣的城市底層人,月收入約有3000文,每月四五百文錢的房租,還是負擔得起的。

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房市調控


房子不僅是開發商與政府的搖錢樹,更是居民生存於社會必不可少的容身之所,因此,宋政府也不敢放任房價一再飆升,動用行政手段干預市場是少不了的。


今人見識到的「限購」政策,其實宋朝政府已經在使用了。宋真宗咸平年間,朝廷申明一條禁約:「禁內外臣市官田宅。」即不準中央及地方官員購買政府出讓的公屋,希望將申購公屋的機會留給一般平民。


宋仁宗天聖七年,宋政府又出台「第二套房限購」政策:「詔現任近臣除所居外,無得於京師置屋。」現任高官除了正在居住的房產之外,禁止在京師購置第二套房。

宋朝的房地產市場有多火?



由於兩宋時期大城市的房屋自住率不高,「租房族」數目龐大,宋政府將房市調控的重點放在房屋租賃價格上,時常發布法令蠲免或減免房租,如大中祥符五年(1012年)正月,「詔:以雪寒,店宅務賃屋者,免僦錢三日」。


不過,有時候,宋政府也會要求私人出租的房屋與公屋一起減免租金,如北宋至和元年(1054年)二月,仁宗「詔天下州縣自今遇大雨雪,委長吏詳酌放官私房錢三日,歲毋得過三次」。但是,這裡的「度」需要政府把握好,否則勢必受到業主的抵制、市場的報復。


南宋末有一位叫做胡太初的官員,就對政府頻繁放免房租的做法提出非議:「不知僦金既已折閱,誰肯以屋予人?積至塌壞傾摧,不復整葺,而民益無屋可居矣。是蓋不知貧富相資之義者也。」


意思是說,官府老是要求業主將租金打折,那今後誰還願意將房屋租給別人居住?就算租出去,房屋壞了,業主也必不願意掏錢修葺,最後租戶將「無屋可居」。官府的做法看似是恤民,其實是不知道「貧富相資」的道理。

宋朝的房地產市場有多火?



宋朝畢竟是商品經濟很發達的時代,人們對市場的定價機制並不陌生,如葉適認為,「開闔、斂散、輕重之權不一出於上,而富人大賈分而有之,不知其幾千百年也,而遽奪之,可乎?」


對富人的財產權,宋人也明確提出要給予保護,如蘇轍痛罵王安石:「王介甫,小丈夫也。不忍貧民而深疾富民,志欲破富民以惠平民,不知其不可也。」所以才有明白人站出來非議政府的減租政策,強調「貧富相資」的道理。


本文摘自《原來你是這樣的宋朝》(長江文藝出版社2016年9月),作者吳鉤。


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