美國房產經紀人的真實人生：中國買家是個新挑戰

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張口一串兒墨西哥語，還能聊中國古詩，不僅賣房子，還會修房子、修車，甚至陪你「參加夏令營」，提供「隨叫隨到五星級生活服務」……隨著《北京遇上西雅圖之不二情書》的熱映，「洛杉磯資深房產經紀人」一角激發了很多人對美國房產經紀人的興趣。

偉業我愛我家集團提供的數據顯示，截至2015年，中國客戶已經成為美國房產的第一國際買家。僅2015年，中國買家就在美國購買了大約3.5萬套房產，總價值共計約286億美元。而房產經紀人在其中扮演的角色越來越重要，80%的房產交易都通過當地房產經紀人完成。

國外的房產經紀人和國內的中介到底有什麼不一樣？他們在海外置業中又扮演了什麼樣的角色？

在美國要當房產經紀人有多難？

「如果非讓我對比的話，中國的買賣雙方與中介，更像商家與客戶的關係，而美國的客戶和經紀人則是信託關係，有點像律師和自己的代理人。打個比方，美國的經紀人更像是兼具法律、房地產、經濟等綜合知識於一身的職業經理人。」 偉業我愛我家集團副總裁胡景暉對《中國經濟周刊》記者表示。

美國房產交易中，不管是新房還是二手房，地產商基本不直接與客戶見面，房屋買賣交易通過房產經紀人公司和經紀人完成。

顯然，找到一個靠譜的美國房地產經紀人對中國買家來講非常重要。

「選擇了這個行業，才知道比考會計師還難。」來自紐約的房產經紀人Cici告訴《中國經濟周刊》記者。

Cici畢業於哥倫比亞大學，在當房產經紀人之前是一名會計師。海外房產經紀人的教育水平都比較高，其中不乏畢業於名校的人才。因為房產經紀人在美國是一個較為體面的職位。有數據表明，美國90%的房產經紀人都有大學學歷，45%的人還擁有碩士學歷，20%的人更是有私人助理。房產經紀人的收入也較為可觀，隨著工作年限、經驗的積累，從業多年的經紀人的年薪比醫生、大學教師的還要高。

但是，成為一名合格的房產經紀人還要通過嚴格的考試。

Cici表示，從事經紀人這一工作之前，要完成6門學科、180小時的課堂學習，其中包括現代房地產學，當地州房地產法、代理法、合同法，房地產金融學等內容。學校課程完成後，還要經歷4小時的全國和地區的考試，合格後，再通過美國聯邦調查局的背景調查，簽約經紀人公司才頒發執照，之後必須經過4年以上工作才可以獲得經紀人資格。為保證專業水準和服務質量，房地產經紀人每年還必須參加考試，接受再教育，執照每兩年申請重新換髮。

有媒體統計，在10個領到執照的經紀人中，半年後只剩下7人，一年後只剩下4人，再過3年，只有1人成為優秀的經紀人或者開了房產經紀公司。胡景暉表示，「美國的房地產經紀公司是少而精，提供專項服務，因此房地產經紀人的個人業務能力出色；國內則是規模化管理，中國房地產經紀公司經過十多年發展，基本形成了我愛我家、鏈家和中原三足鼎立格局。」

「互聯網+」幫客戶找靠譜經紀人，不光帶著看房，還聯繫水、電、氣

亞洲協會和羅森諮詢公司的研究顯示，2010年到2015年間，中國人在美國購買商業房產的金額至少為171億美元，購買住宅的金額至少達930億美元。

當來自中國大陸的客戶逐漸成為美國置業的主力軍後，大家發現美國房產市場當前存在的最大痛點在於信息不對稱——買家找不到優質的經紀人，經紀人找不到成熟的買家。因此，一個「互聯網+經紀人」的海外置業新時代開啟了。

目前，不少國內大型房地產商、中介公司，以及投資移民機構都推出了海外置業服務，例如我愛我家的「海外有家」就覆蓋了50多個國家，綠地集團與美國開發商Forest City Ratner Companies展開合作。這些項目的共同特點是以O2O平台為核心，一改傳統平台只展示房產項目和海外房源的模式，以「專業的買家顧問」為定位，以「產權真實、交易安全、價格合理」為服務原則，通過線上、線下聯動的垂直發展模式，把完整系統的海外置業知識、專業可靠的海外經紀人服務和安全優質的海外投資項目整合成一體，用 「互聯網+經紀人」的形式幫助買家進行海外置業。

胡景暉表示，對於我愛我家的海外置業平台來說，他們希望聚合國內有購房需求的客戶，在平台上找到持有牌照的專業華人經紀人，然後前往當地看房。

房產經紀人除了帶客戶看房、談判，還自動承接了很多售後服務工作，比如翻譯和解釋文件，尋找保險公司，房屋檢查，聯繫水、電、氣和垃圾管理公司，提供學校以及各種各樣與在美國安家有關的信息和情報等。

美國經紀人：中國人支付的房價遠高於其他國際買家

「對於國內買家而言，美國房產購買是一個高金額、低頻次的交易行為，而且很多中國買家對於市場價格、交易流程、法律法規等不可能有深入了解。因此，對很多房產經紀人是一個新的挑戰。」經紀人Andra告訴記者。

Andra表示，中國買家集中的住房市場也是全美房價最貴的地方，包括紐約、洛杉磯、舊金山和西雅圖。而且中國人看重優質小區，不僅要求房子大，學區和其他配套都要最好的。這些因素使得中國人支付的房價遠高於其他國際買家。數據顯示，中國買家最喜歡的是加州，2015年在美國購買的房產35%位於加州，其次是華盛頓州(8%)和紐約州(7%)。

金融專業出身的經紀人Sam發現一個很有意思的特點，「多數中國客戶都有著貨比三家的購買習慣。我知道在國內房地產交易中，客戶很多情況下有和中介談傭金的慣例。這種習慣自然也衍生到美國房產交易中。」

在美國，百萬美元的房產交易，返佣可以談到1萬美元左右。當買家了解清楚當地房價房源和交易流程後，經紀人對於他們來說是可以隨時更換、隨意替代的。一旦經紀人有意或是無意地拒絕買家返佣要求後，許多買家就會選擇默默地跳單。

因此，很多海外經紀人根據中國人已經形成的房產投資理念，用自己的專業經驗幫助客戶快速選房，並為客戶提供一條龍服務。

Sam向記者介紹，美國經紀人中 「有的人對金融投資非常敏感，有著十幾年的股票投資管理經驗，是美國難得的千萬級房地產經紀人；有的人專精地產法，擅長處理房地產糾紛，置業過程中遇到再棘手的法律問題也能幫客戶妥善解決。可以說，大家八仙過海各顯神通，希望幫助購房者真正實現海外無憂購房、輕鬆置業。」

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