外媒：中國樓市出現見頂跡象 或面臨滑坡風險

參考消息網1月13日報道美媒稱，一年多高燒不退的中國樓市在2017年似乎有面臨滑坡的危險。

據美國《華爾街日報》網站1月10日報道，中國房價在2016年前11個月上漲18%，延續前一年的反彈。這輪始於2015年的樓市熱潮發端於一線城市，並向中小城市蔓延。中國南方深圳市房價2016年上漲29%，較兩年前上漲一倍。上海房價上漲24%。中小城市房價也平均上漲9%。

但這只是去年的狂歡。目前的情況是，房價上漲動能突然減弱，並有見頂跡象。

最近幾個月里，中國地方政府紛紛利用限購抑制失控的房價。在去年12月舉行的年度高層經濟會議上，中央決策者將抑制房地產泡沫列為2017年主要任務之一。在中國這樣一個國家政策起主要作用的市場，政策變化是一個很好的市場風向標。

這將是一次頗為棘手的轉變，因為房地產市場在中國經濟的方方面面都扮演著至關重要的角色。房價暴跌將打擊財政收入主要依靠出讓土地的地方政府。同時，國有銀行在房地產市場也有巨大敞口，不僅直接與購房者和房地產項目相關聯，還因一些商業貸款以房地產為抵押而面臨風險。另外，國有企業在2016年大舉拿地，當時一些土地的每平方米價格甚至超過附近已建好的樓盤價格。

由於每輪房價上漲都必然伴隨舉債規模的攀升，平衡房地產市場就變得更加困難和危險。2016年前三個季度，與房地產相關的貸款增加了25%，銀行系統債務因此增加了4.32萬億元人民幣。房貸增速更是達到33%。雖然中國樓市的貸款比例似乎不高，僅為55%，但首次購房的槓桿要高得多。瑞銀集團估計，首次購房的貸款比例接近70%，考慮到全款買房在中國一度很普遍，這一比例是很高的。房價下跌將導致貸款比例達到危險水平，尤其是在深圳這種房價上漲太快的城市。

一些大型房地產開發商也背負了沉重的債務。中國資產規模最大的房地產開發商中國恆大集團，其包括永續債券在內的凈債務已增至2014年底的兩倍。包括碧桂園控股有限公司和融創中國控股有限公司在內的其他一些開發商的債務規模，也在樓市繁榮時期大幅膨脹。

考慮到房價飆升所積累的風險和對整體經濟的影響，中國房地產市場可能是全球最值得投資者關注的對象。新的一年，狂歡之後又將歸於落寞。

資料圖（新華社）

【延伸閱讀】業界：樓市回歸理性 一二線城市漸入「存量房」時代

中新社南京1月11日電 (記者 朱曉穎)11日在南京，地產界人士與城市發展研究學者分析探討中國樓市未來趨勢。在他們看來，經曆數輪調控，熱點樓市回歸理性，一線、強二線城市漸入「存量房」時代。

朗詩集團董事長田明持「審慎」觀點看待2017年中國樓市。他認為，去年10月以來，全國新一輪密集的樓市調控潮非常必要。

田明認為，從宏觀層面看，若經濟增長存在放緩壓力，房地產卻一枝獨秀、樓價和地價一味飆升，是非常危險的。

他觀察到樓市交易已出現新動向。去年，「北上廣深」每賣出的四套房中，只有一套是新房，新房成交量迅速下降。而在南京、蘇州、杭州等強二線城市，二手房成交量超過總量的50%，且曲線上揚、趨勢明顯。這意味著，中國一線、強二線城市步入「存量房」時代，未來，房屋持有、租賃市場將迎來大發展。

南京大學社會學院院長周曉虹舉例說，上海在1979年人均住房面積還不足3平方米，目前，中國城市人均住宅面積已達39平米，比德國等發達國家還要高，但指標繼續攀升會面臨空置率等風險。

亞東建設集團總裁劉成剛抱有類似的看法，房價過快上漲透支了消費者，剛需無法支撐。三四線城市仍有大量房屋空置，面臨較大去庫存壓力。

從業多年的田明堅信，「中國式」地產開發迎來轉型期。地產「黃金時代」過去了，人們所說的「白銀時代」不如稱其為「運營時代」。「拍地-蓋房子-賣錢」循環往複——這樣簡單粗陋的開發模式一去不返，東部發達地區正向「開發2.0版本」邁進。

國家統計局最新數據體現出樓市降溫。截至去年11月，15個一線和二線熱點城市房價趨穩，市場降溫迅速。多個一線、強二線城市樓市交易量應聲下跌。(完)

（2017-01-11 22:17:01）

【延伸閱讀】上海重慶再出樓市調控重拳 2017年房價是漲是跌？

中新社北京1月10日電 (記者 龐無忌)自去年底開始直至近期，「嚴」字當頭的中國樓市陸續傳出政策收緊的消息。上海和重慶打出2017年樓市政策收緊的「第一槍」後，有分析稱，未來中國熱點城市房地產市場持續收緊將是大概率事件，房市可能出現持續降溫和房價回落。

上海日前暫停了商業辦公項目網上籤約。上海市住建委表示，自1月6日起，市住建委會同相關部門對商業辦公項目進行集中清理核查，在此期間暫停此類項目的網上籤約。

在去年針對住宅的限購升級之後，上海商業辦公等「類住宅」項目受到熱捧。下半年調控進一步趨嚴後，這種「不限購」的「類住宅」更是逐步成為多數購房者置業的「主戰場」，商辦等項目頻頻出現在各區域成交榜單的三甲之列，針對性調控由此而來。

與之相比，多年來一直以平穩著稱的重慶樓市在最近兩個月似乎出現「異動」。有媒體報道稱，購房者組團「打飛的」前往重慶「炒房」，開發商亢奮、民眾熱議，重慶樓市出現大漲前的躁動。

對此，重慶房管部門接連出台政策。一方面，當地政府表示，1月向主城區投放1800畝商品房用地；另一方面，嚴控商品房預售，嚴格執行預售方案備案、嚴格規範銷售行為和嚴格執行預售方案並嚴厲查處違法違規行為，其中，「理由不充分、不合理，開發商不能調整預售價格。」

從2016年12月下旬開始，重慶新建商品房成交面積的確出現明顯升溫。但中原地產首席分析師張大偉指出，12月份重慶房地產市場成交量並未出現爆髮式上漲，成交的突然放量可能源於人為製造的恐慌。

數據顯示，2016年12月，重慶商品住宅銷售面積為226.75萬平方米，環比下降15.62%，同比增長43.08%。

張大偉指出，重慶房地產市場供應量大，外地需求炒作引發大波動的可能性小，而且當地的房價絕對值不高，不必過度憂慮。

他分析稱，當下樓市的基本面已經和2016年前三季度很不一樣：市場上資金價格在上行，貸款難度在增加，大多數城市不再具備樓市突然爆發的可能性。

2016年中央經濟工作會議明確「房子是用來住的，不是用來炒的」定位。住房和城鄉建設部也在隨後將「千方百計抓好房地產調控，確保房地產市場平穩健康發展」放在2017年各項工作的首位。

在這種從嚴從緊的基調下，許多地方也在持續跟進收緊樓市政策。如去年12月，浙江嘉興市實行住宅限購；武漢將限購範圍進一步擴大；鄭州樓市跟進「認房又認貸」，有房或有貸者購房，首付比例調至60%；濟南也再度收緊限購政策等。

世聯行董事長陳勁松表示，目前調控出現「雙殺」的效應，第一「殺槓桿」，第二「殺利率」。一般而言，房地產市場「量在價先」，隨著成交量的持續下跌，房價也會出現明顯下滑。「目前，我們一線城市門店登門率下滑68%，我們看到的是冰點，迅速降溫。」如果調控不變，久盤必跌。

CRIC中國房產信息集團在一份報告中指出，2017年房地產市場可能無法達到2016年的水平，商品房銷售面積、金額同比下降10%將成為大概率事件。(完)

（2017-01-10 14:30:01）