河北雄安新區房價走勢：可能先揚再穩後抑

4月1日下午，新華社發布了中共中央、國務院決定設立河北雄安新區的通知。4月1日晚上，一大波外地購房者已經殺到雄縣，準備買房。

雄安新區被定義為「具有全國意義的新區」，雄安新區及其周邊房價走勢如何？這可能是目前普通人最關心的話題。我們就從雄安新區的小氣候和中國房地產市場的大氣候兩方面來分析。

一、雄安新區的定位和實際功能

官方強調，疏散北京非首都功能是京津冀協同發展的「牛鼻子」，雄安新區的核心定位，就是要將原本在北京或者可能集聚到北京的一部分「非首都功能」（實際上主要是經濟功能）及相關資源引導到此處，改變京津冀地區全部重要經濟、金融、商業資源高度集中在北京的狀態。

在整個京津冀地區，雖然此前已有天津濱海新區，但濱海新區產業結構仍以工業為主，在高端產業尤其是服務業等方面，沒有起到疏導北京城市功能的作用，而河北省又正好缺少一個具有較大影響力、輻射力和帶動力的區域高端經濟和產業中心，這就形成了建設雄安新區的區域經濟條件。

從某種程度上說，北京城市功能尤其是「非首都功能」的過分集中，原因之一就是河北省整體缺少具有競爭力的產業中心。所以京津尤其是北京從某種程度上成為了河北的「省會」，河北的人口、資源持續大規模流向北京，進一步加劇了北京的城市壓力。

河北省全省常住人口超過7000萬，其中冀中南地區人口5000多萬，大致和安徽人口體量相當，將北京作為京津冀地區的經濟中心的功能移出，為河北省再造一個「經濟省會」。考慮到河北省臨近京津和安徽臨近滬寧杭的背景類似，雄安新區的想像力，大致相當於再造一個合肥。

二、雄安新區的短期房價走勢

目前，雄安新區涉及的三個縣，全域房產交易和過戶均已凍結。將來雄安新區採取怎樣的房產開發和管理模式，還有待觀察。雄安新區區域，未來有沒有新建商品房供應、商品房供應量大小，外界尚不得而知。

圖註：雄安新區涉及的三個縣，房屋買賣已經停止

但可以預見的是，雄安新區如真正建設落地，並繼續實施現有的商品房土地和供應機制，雄安新區因其自身的產業基礎、周邊輻射力和距離京津更近的區位優勢，其房價至少會明顯高於合肥、武漢等相對較強勢的二線城市。

在社會流動性整體還比較寬鬆的背景下，各路熱錢繼續追逐環京、環滬、環廣深等一線城市周邊地產的熱潮，還沒有完全退卻，雄安新區獲批後，雄安新區周邊尚未限購的縣市，在短期內有較強的房價上漲動力。

三、雄安新區的中長期房價走勢

從中長期來看，雄安新區的建設目標達成，其實質相當於就是一個較強的二線城市。所以雄安新區自身和周邊的房價，也會遵循強二線城市房地產市場的基本規律。雄安新區核心區的房價姑且不論，但至少新區周邊的房價可能走出「先揚再穩後抑」的趨勢。

不同城市的房產，價格堅挺程度有區別。但從大背景來看，決定房地產市場走勢的，還是人口結構和流動性情況。從中長期角度來看，中國長期計劃生育導致老齡化壓力大，青年人口規模在快速萎縮，這對住房需求造成長期壓力；從2016年開始，全球在貨幣寬鬆下的流動性過剩趨勢開始出現較明顯的逆轉，在流動性泛濫情況下的全民加槓桿，可能會逐漸轉化為全民去槓桿，屆時缺乏充分基本面支撐的二線城市，房價上漲態勢就難以持續，轉而面臨較大的下行壓力。

簡單地說，雄安新區的房價可以對標較強的二線城市，其周邊的房價也可以對標強二線城市的周邊郊區。目前，市場上大的流動性背景決定強二線城市的房價可能已接近見頂，雄安新區及其周邊，在中期也同樣可能見頂，但時間比一般強二線城市滯後一些。

此外，「雄安新區」除了經濟意義外，更有政治意義，雄安新區的落戶政策和房地產管理政策料將全國最嚴，這也會對當地的房地產購置需求造成實質性的限制。由此，既不能無視新區建設帶來的重大機遇，但也不宜在中長期範疇對新區的房價有過高的預期。

作者：元淦恭 原智谷趨勢資深研究員

責任編輯：張德筆

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