雄安，高房價的釜底抽薪

新華網無人機隊航拍河北省雄縣。

18天10道令牌發過之後，北京的房價冷卻了下來。不過，和以往的所有限購一樣，這次的限購也是從需求側入手的，對於不增加供地的限售，炒房人自可一笑置之。可雄安新區來了，這可就不只是幾百公頃土地「放量」的小算計了。

炒房者的最大的殺器，恐怕就是城市邊上又建了一座新城。1993年浦東在全國率先嘗試「土地實轉、資金空轉」的土地開發模式，一舉激活這片曾是農田菜地河汊縱橫沉睡的土地。

有好事者翻出一張1993年的《新民晚報》，上面的廣告打出的是「3萬元擁有一個家」。那一年，確切地說1993年還是全國房地產的一個小高潮，全國人民南下海南炒地，房地產一片繁榮，熱風也刮到了上海，上海市中心的房子短暫地達到過6000元一平米。但很快海南地產泡沫破裂，冷風襲來，上海市中心的房子腰斬一半。

一個新區的建設提供了廣闊的土地和房源，這使得在相當長的時間內上海的房價都落後於北京。只是在2003年協議出讓土地全部取消後，上海的房價才直追了上來，並在相當長的時間裡領先北京。回顧那一段歷史，當然很難用精確的數據給出參考，畢竟彼時全國的商品房開發通行的都是協議土地出讓的自由市場經濟，任何一座城市都有著近乎無限制的土地供應，大城市處處工地，居民樓從市中心到郊區一環一環地向外擴充著。可在上海最繁華的外灘外，一江之隔的陸家嘴上摩天大樓拔地而起的陣勢，還是有力地平抑了上海的房價。

如果說「招拍掛」之前的深圳、浦東大開發還不足以為如今的雄安建城提供參照，濱海新區的建設卻是集中於2003年土地「大限」之後，2004年天津商品房均價3300元，十年後的2014年均價為10500元，上漲了2.2倍，遠低於鄰居北京的5.5倍漲幅。當然，作為弱一線城市，你盡可認為天津的人口流入弱於北京，但實際上並非如此，兩地10年間常駐人口均增長了一半左右。

浦東與浦西一河之隔，濱海新區中心距離天津中心城區卻有40公里的距離，兩個建成區之間隔著大片的鹽鹼灘和工業廠房。在交通不發達的時代這已經相當於另建一座城市了，此前兩地交通主要靠城鐵，通勤時長50分鐘，2015年高鐵貫通後通勤時間只需15分鐘了，兩地通勤班次頻繁，除火車外還有很多公交線路，兩地之間除了地理上的距離，似乎融為一體。

可北京與雄安，兩地相距110公里，基本杜絕了通勤的可能。天津與雄安的距離也是110公里，也不能通勤。遍查日本東京、紐約、巴黎等超大型城市的通勤距離，50公里是極限了，故而雄安的選址，絕不是衛星城的概念，而是一個完全獨立的城市。

或許正是因為建雄安的首要任務在疏解，中央才將眼光聚焦在一個無法實現通勤的地域。甚至，兩地之間距離超過了百公里，也不可能存在一個一家人中既有在北京通勤上班、又有人在雄安工作的區域。如果說勉強有地方符合要求，也只有兩地中心點河北固安了。

既然是千年大計，雄安之於北京乃至整個京津冀的影響是需要慢慢消化的，可未來的預期卻是時不我待的。再加入搶房大軍的時候，除了剛需、學區和改善型的購買者，只要摻雜了一點投資理念的買房子的人一定會想：是北京，還是雄安。同樣，天津的投資型購房者也面臨著同樣的選擇。

這個意義上，雄安的未來不僅牽動那些奔赴白洋淀卻鎩羽而歸的炒房者，以及周邊縣市的購房人，也與身處京津的居民們息息有關。

雄安新區甫一出生，就超越了此前設立的10多個國家級新區，直接跟深圳經濟特區、浦東新區看齊。新區的藍圖，深深注入了國家的權力意志。這種背景下，雄安新區不僅將改變華北城市格局，還將改變全國城市的格局。

2017年4月2日，河北省保定市雄安新區住宅建築鳥瞰圖。

如果北京的87家央企總部搬遷出去，享譽海內外的大學和科研機構也一家家外遷後，無疑會騰出相當的土地和辦公場所，甚至外遷人員的住宅。從供求關係來看，人分出去了房子騰出來了，可供建設的土地多了，邏輯上看北京的房價已經缺乏大漲的基礎。尤其是金融、教育乃至高端製造業等人潮洶湧的行業外遷後，大街上安靜下來，年前的面孔讓位於持重成熟的臉孔，這個城市的活力也就打起折扣，居住的郊區化趨勢也將明顯。而放眼全國，更是一線城市引領各地房價，其中北京的房價又是龍頭，北京的房價穩住了，其他地方會怎麼樣？

當身處南部太行山腳下的雄安成為超大型的城市後，曾經熱炒的北三縣，三河、大廠和香河，恐怕也將失去了方向，作為北京副中心通州的衛星城而失去了想像空間。更不用說作為不成功的開發區的唐山和曹妃甸。

可問題是，一片荒蕪中建一座全新的城市，且是千年大計的城市，其成敗也在於是否能以市場化的力量，真正形成創新創業的氛圍。雄安不炒房、不炒地，提供給創業者的將是廉租形式的住房。而創業者立業的根本，所謂「有恆產者有恆心」，勢必又將成功的創業者引領到周邊置業購房。

北京和雄安，一個千年大計中的雙城記，或許十年、二十年後才能見分曉。這期間左右房價的因素千變萬化，還真不是只掂量著雄安一個因素能判斷的。

（圖片來自網路）

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