法國人的以房養老是怎麼回事？「老人房」究竟是餡餅還是陷阱？

身在法國的你有沒有這樣的買房經歷

在某個中介網站突然看到一套豪華海景房

一看標價 才5萬歐

趕緊給中介打電話

卻被告知這個房子是vente en viager

也就是我們說的「老人房「

今天

我們就來聊一聊關於老人房的那些事兒

什麼是老人房？

從中文翻譯來看，老人房，其實就是老人賣的房子。

從法語名字來看，viager，意思就是終身的房子。

合起來看就是「老人賣的終身的房子「，意思就是老人到去世才真正讓出的房子。具體來說，法國老人有一種養老的方式，那就是如果他們有房子，可以提前找好房子的買家，然後由買家先付一部分購房款，類似於「首付「，然後每個月再支付給老人一筆房租，作為老人的生活所需，直到老人去世，這個房子就可以歸買家佔有了。

賣房子的人一般都是70歲以上的老人，法語里稱他們為crédirentier（享有年金權利的人）；買房子的人就是各種各樣的購房者，法語里叫做débirentier（需要支付年金的人）。

為什麼會存在老人房？

黑格爾說，存在即合理。所以，既然存在老人房，那麼就一定有它存在的道理。

對於買家來說，在簽訂購買合同的時候並不需要支付大額的購房全款，而只需要只付一小部分款項。這比較適合想要買房但是又一下子沒有足夠資金的人。同時，也比較適合想要貸款買房，卻因各種原因貸不了款的買房人(適合選擇vente viager libre，後面再具體介紹)。此外，對於買家來說，這也可以理解成每個月定期儲蓄一筆錢，而且還有希望通過這種方式撿到便宜（前提是賣方老人在簽訂合同後的很短時間就去世了）。

對於賣家老人來說，從簽訂賣房合同直到自己去世，每個月都會有人給自己支付一筆款項用於生活開銷，這樣很好的保證自己可以安享晚年。而且，一般想要把自己的房子以老人房形式賣出去的老人，都是沒有子女的老人，這樣一來，也解決了他們的房子的繼承問題。

老人房售價是如何定的？

原則上，跟一般的房子一樣是由買賣雙方協商確定的。但是特別的是，老人房的買賣除了需要考慮房子的市值以外，還要把賣家老人的歲數和健康狀況考慮在內。

具體說來，價格是由兩部分組成：一個是bouquet(首付)，一個是rente（房租）。

bouquet

在簽訂購房合同的時候呢，買家需要先支付一部分款項（極少數情況下，雙方也可以規定不用支付這筆款項），法語里叫做bouquet。

老人房的購房合同里往往會出現兩種非常有利於賣方老人的條款：

如果買家連續一定時間沒有按合同要求支付房租，那麼老人有權利收回房子

如果買家取消合同，老人有權利不退還bouquet的錢

房租rente

關於房租的確定比較複雜，一般要考慮按照法國老人的平均壽命來看，這個老人還可以活大概多少年。而且，如果是一對老夫妻共同賣老人房，那麼這個因素也要考慮進去，因為如果是兩個老人，那麼買家要支付房租一直到最後一個老人去世才停止。

合同里有時候還會規定每月支付的房租會根據政策的規定定期小範圍的變化。

這些買家都要注意喲！

通常來說，bouquet越高，房租越低；bouquet越低，房租越高。

各項費用都由誰來承擔？

嚴格來說，只有當老人去世的時候，買家才真正可以佔有這個房子。那麼，當老人仍然還住在房子里的時候，這期間一切修理和保養相關的費用都是由老人自己承擔的（除非是特別重大的裝修或者修理費用，也有可能需要由買家支付）。除此以外，水電瓦斯電話網的費用，還有居住稅也都是由老人自己來承擔。

對於買家來說，從簽訂購房合同之時起，每年的土地稅是由買家來承擔的，除非買賣雙方在合同中作出相反的規定。

老人房與一般房子有什麼不同？

如果我們購買一套正常的房子，那麼房子價格都提前定好了。而且買家和賣家的權利義務什麼的一般也在房子付款交接後基本就完成了。也就是說，一般情況下，交了錢領了房子鑰匙，那麼買家和賣家基本上就可以say bye bye了，從此各過各的日子，互相沒什麼關係了。

但是老人房不一樣。老人房的購買其實有點像購買彩票，你只有在開獎的時候才能知道這張彩票買得是賺了還是賠了。在法律上，我們稱這種合同為「射幸合同「。同樣的，簽訂了老人房購買合同之後，直到老人去世的時候，我們才可以知道自己這筆買賣是賺是賠。從合同簽訂之時起，直到老人去世這段時間，有可能是一年兩年，也可能是十年二十年，這段時間買家和賣方老人之間一直有著千絲萬縷的聯繫，兩方的權利義務自合同簽證至老人去世這段時間一直持續。而且，正是這段可長可短的時間裡，會發生很多事情。比如：

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如果中途老人突然發生一些健康問題，他不能獨自生活了，需要長期住院或者住療養院，怎麼辦？

這時候，雖然房子空出來了，但是買方必須在爭得老人同意之後，才能佔有房子。而且，由於這個時候老人並沒有去世，買方相當於提前可以佔有房子，所以老人很有可能會將房租上漲，讓買家補交一部分錢。

針對這種情況，在簽訂購房合同的時候必須要在合同里寫清楚怎麼處理。

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如果買家後悔了，不想繼續這份折磨人的合同怎麼辦？

這時候，買家可以將房子賣給別人，作為回報，新的買家應向他支付他之前所付的款項的相應款項。然後，由新的買家繼續支付每月房租。

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如果買家不按規定交房租怎麼辦？

如果發生這種情況，老人可以去法院告買家，要求支付房租（這個方法可能費時又費力）。或者還有一種比較狠的做法，就是在簽訂合同的時候，老人會要求公證人在合同里寫明如果到時候買家不支付房租，那麼他自己可以拍賣房子來抵銷欠款。最狠的一招就是前面我們說過的，在簽訂合同的時候，讓公證人在合同里寫明如果不支付房租，老人可以收回房子並不退還bouquet。

所以買家一定要好好看清購房合同每一條，看到合同里有clause résolutoire這幾個字的時候，一定要睜大眼睛喲。既然簽了合同，就按規則交房租，否則老人生氣了，後果很嚴重。

老人房到底是餡餅還是陷阱？

如果你覺得是個餡餅，那麼你可以上網搜一下一個叫做jeanne的神奇老太太和一個叫做francois raffray的律師的故事。

如果你覺得是個陷阱，那麼我也可以告訴你很多人通過這種方式發家致富的勵志故事。而且也有一部分人同時購入多套老人房作為投資，這樣一來，相當於將風險平均化，有點像買股票，同時買很多隻股，不一定哪一隻就賺瘋了呢。

既然我們說購買老人房有點像買彩票或股票，那麼它一定是有可能是餡餅也有可能是陷阱，有時候也要看人品呢！相對於普通房子來說，老人房還是屬於小數量的，所以可能我們會在某個老人房的網站發現，一旦有出賣老人房的廣告，很快就賣出去了。當然，中國買家也是少之又少，綜其原因，無非以下兩點：

怕賠：對購買老人房動過心的人有幾個不曾暗自問自己：萬一真碰上個像jeanne那個神奇老太太一樣活到122歲的老仙女呢？雖然，這筆買賣也有賺的可能，但是誰都怕萬一。對於普通購買者來說，輸不起啊！這不同於購買普通的房產，覺得價格合適不至於賠錢我們才會出手。畢竟，在你做出決定購買一個老人房的時候，你不可能先調查一番這個老人的家人都活到多少歲啊。而且，法國法律規定了，既然是「射幸合同「，那麼這個合同成立的一條件就是老人的歲數是不可提前預計的，也就是說，如果這個老人有重大疾病或者其它很嚴重的危及生命的健康狀況，那麼他是不可以簽證這樣的合同的。而且為了公平起見，法律還規定，如果老人在簽訂合同之後20天內去世，那麼合同就是無效的！

不吉利：老人房的一個特點就是只有當老人去世買家才真正佔有房子。但是，買家從簽訂合同之日起就需要不停地付錢。所以，正常買家的正常的想法其實是希望老人不要福如東海壽比南山壽命與天齊。但是，作為買家，總不能簽了合同之後天天盼著老人歸天吧？這也是有悖正常人的心理道德的。而且，就算老人去世可以佔有房子那一天到來了，住進去，會不會感覺不自在？這也是為什麼很多中國購買者將老人房叫做「死人房「的原因，聽著也夠瘮人的。

所以，說千句道萬句，購買老人房本身而言就是一種風險投資，you can you up。

當然，也存在一種可以規避風險的購買方式，那就是viager+vente à terme。也就是說，買賣雙方可以在合同里提前定好，交付多少個月的房租。如果老人提前去世，那麼買家仍然需要繼續向其繼承人支付房租；如果到了期限，老人並沒有去世，那麼買家也可以按合同規定停止交房租。

補充知識點

其實，老人房具體還可以分為幾種情況。比如前面我們介紹過，有一種情況是獨身老人出售老人房，那麼買家是在這個老人去世後才真正佔有房子；另一種情況是老夫妻兩人共同出售老人房，那麼買家是在最後一個老人去世後才能佔有房子。這兩種情況我們稱作：viager occupé（老人去世前是一直住在房子里的）。

當然，還有一些有錢的老人，他們有好幾套房子呢。自己住一套，那麼就把剩下的一套或幾套作為老人房出售，這種情況，買家可以從簽訂合同之時就可以佔有房子了，只需要每月按規定交房租就可以了，我們稱作viager libre。

正常來說，viager libre的房價是會比viager occupé貴25%到50%的。

結合前面我們說的規定避風險的購買方式，這裡又可以分為viager occupé à terme和viager libre à terme, 具體就不介紹了。

最後

祝大家

人品爆發 買啥都賺

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