措手不及！樓市最大的「麻煩」來了！

2017年，可以稱得上是中國樓市的政策「調控年」，力度之大、波及範圍之廣可謂前所未有。包括限購、限價、限售、限貸、加息、規範市場等，就連租房市場也被納入政策調控範圍內。對於買房/租房的你來說，除了這些樓市「新動作」外，樓市最大的麻煩卻也悄悄地來了……

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動作一：租房者「有福了」！

房東攆人、中介費用高、開發商欺負人.....你一定有遇到過各類這種問題。

5月19日，我國首部專門針對住房租賃和銷售的法規——《住房租賃和銷售管理條例》（徵求意見稿）開始向社會公開徵求意見。

《條例》重點保障租戶的各項權益 為了建立購租並舉的住房制度，規範住房租賃和銷售行為，此次徵求意見的《住房租賃和銷售管理條例》，將近一半的篇幅重點放在了如何保障租房人的權利。

據統計，目前約有1.6億人在城鎮租房居住，主要是外來務工人員、新就業大學生等，然而，承租人總體處於相對弱勢的地位，合法權益難以得到保障。

為穩定住房租賃關係，保護租賃雙方權益，徵求意見稿在租金、租期、承租人居住權利保障等方面作了規定。

買房「陷阱」防不勝防：有捂盤惜售、散布漲價謠言的「炒作」；有發布虛假房源信息和廣告的「欺瞞」；有捆綁搭售、分割拆零銷售的「變相要價」。

意見稿明確列出了十一條房地產開發企業銷售禁止行為，並對「法律、法規禁止的其他銷售行為」進行了「兜底」覆蓋。

促進租金支付方式更為靈活的同時，意見稿還鼓勵租賃企業和出租人提供更長的租期。

意見稿鼓勵出租人與承租人簽訂長期住房租賃合同，當事人簽訂三年以上住房租賃合同且實際履行的，直轄市、市、縣人民政府應當給予相關政策支持；住房租賃企業出租自有住房的，除承租人另有要求外，租賃期限不得低於三年。對於租賃期限約定不明確，出租人解除住房租賃合同的，應當提前三個月通知承租人。

面對高不可攀的房價，不是大家不想租房，而是租房帶給大家的痛苦，幾乎每個人都可以寫一部血淚史詩了！現在，終於有人管了！為租房新政點個大拇指吧！

對租房者的一大利好已出台，調控方面也傳來了更猛烈的消息，對炒房客是一大打擊。

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動作二：炒房者「悲催了」！

5月21日，從河北保定傳來一個大消息：住宅的限售期可以長達10年！

2017年3月23日，廈門首創「限售」政策，宣布新購商品房取得房產證之後滿2年才能出售。隨後，至少有成都、福州、青島、廣州等25個城市跟進，推出了類似的「限售」做法，時間長度一般為2到3年。

據媒體報道，「保定公共資源交易中心」針對2017-30號宗地，專門出具「國有建設用地使用權出讓須知」，對競拍規則做出嚴格約束，首次採用「限房價競地價，限低價競房價」的「雙限雙競」出讓方式。這塊土地的最高土地限價1100萬元/畝；最高房屋銷售限價13000元/平方米。

首先，在最高土地價格（1100萬元/畝）範圍內，大家競相出高價，如果沒有超出最高限價，則價高者獲得土地。如果到了最高土地限價的時候，仍然相持不下。則在最高房屋銷售限價（13000元/平方米）的基礎上，比拼你能容忍的最低銷售房價。比如有開發商在接受最高土地價格的同時，承諾每平米的房子只賣1元錢，那麼恭喜你，土地歸你了（也就是價低者得）。

也就是說，未來的新房價格肯定會比較划算，會引來大量購房者。在這種情況下，政府提出要求，購房者在獲得房產證之後10年，才能轉讓。

那麼，我們應該如何和看待保定的「新房10年禁售期」？

1.設置較長的禁售期，有利於擠出投機者，真正落實「房子是用來住的，不是用來炒的」的中央精神。

2.限價制度下，應該有更完善的售房制度。

3.設置較長的禁售期（或特別印花稅），很有可能成為大城市的普遍現象。

10年內不能賣出，那麼投機炒房的基本絕跡了，因為持有十年，投機是不可能的，必須變成長期投資。槓桿的壓力增加，因為槓桿的時間成本會很高，一旦資金壓力大，不能隨時賣出房產，那麼買房前就要認真衡量。市場的變化會很大，誰也不能保證房地產上漲十年，因為十年時間很長，不確定性太長。

除了新房限售，有效阻止了炒房團的腳步，加息的來臨也是消費者面臨的一座大山。

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動作三：購房者「麻煩了」！

今天（5月23日），一年期Shibor報價4.3137%，上海銀行間市場的一年期貸款基礎利率（LPR）4.30%。一年期Shibor繼續高於一年期貸款基礎利率（LPR），這是一件過去43個月以來從未出現過的大事暗示，接下來央行或商業銀行也許就要動真格了！

這兩種利率到底是啥？

自2013年貸款基礎利率（LPR）機制正式運行以來，時隔43月後，1年期上海同業間拆借利率（Shibor）首超1年期貸款基礎利率（LPR）！

而這兩種利率到底是有什麼區別呢？簡單地說，Shibor利率是銀行間同業市場各銀行之間資金拆借的參考利率。貸款基準利率（LPR）是貸款市場上銀行針對最優質客戶執行的貸款利率。從本質上來說，LPR是一種由商業銀行自主決定的市場利率，但從歷史數據看，LPR的變化基本上受央行貨幣政策主導。

儘管央行貨幣政策處於較寬鬆的周期，LPR一直處在下跌通道，但始終都是高於1年期Shibor的。

這是因為，Shibor是目前利率走廊體系中的市場基準利率，是反映市場流動性的最基本指標，也是最市場化的資金價格。既然是市場基準利率，考慮到銀行從事的是資金的「低買高賣」，因而符合商業邏輯的應該是市場貸款利率（LPR）高於市場基準利率（Shibor），也就是可簡單理解為一件商品的成本價（Shibor）應低於售價（LPR）。

而現在同期限Shibor高於LPR，結合目前央行貨幣政策及1年來1年期Shibor走勢，若不上調貸款基礎利率，那麼其和1年期Shibor間的利差很可能會越變越大！貸款基準利率會上調，那麼根據貸款基準利率增減而來的房貸利率也勢必會跟隨上調！

利率上調，對你有什麼影響？

據媒體報道，5月22日起深圳建行取消房貸利率優惠，即建行首套住房貸款利率按不低於基準利率執行；消費貸款利率按不低於基準利率1.5倍執行。類似的，上海、深圳、廣州、杭州、天津等地也紛紛所上調。其中杭州首套房貸款利率基本上在9折至9.5折；上海的多家銀行將首套房貸利率由先前的9折上調到9.5折甚至基準。

那麼問題來了：

上浮至基準利率，你要多掏多少錢？

以購買一套總價500萬元的房子為例，首套房貸款350萬元。若以30年償還期、等額本息還款的方式，按照5年期以上貸款4.90%的基準利率計算：

若是執行9折利率優惠，購房者每月還款金額為17547.31元，30年利息總額約為281.7萬元。

上浮至9.5折之後，購房者每月還款金額為18057.78元，30年利息總額約為300.2萬元。每月月供增加510.47元，總利息額約增加18.5萬元。

若上浮至基準利率，購房者每月還款金額為18575.44元，30年利息總額約為318.7萬元。每月月供增加1028.13元，總利息額約增加37萬元。

顯然，此時買房的首付比例已經較大幅度地提高，房貸利率也已經提高，買房的成本迅速上升。並且現在已經不能享受槓桿和利息優惠等能長期提高收益率的政策。利率上升對消費者來說，他們的買房成本大幅上升，這在一定程度上能夠抑制買房行為！

誰都不希望房價暴漲暴跌，政府希望漲幅與居民收入增幅匹配，但結果一放鬆調控，加槓桿就是暴漲，現在是處於去槓桿階段，要想平穩還是挺難的，跌是大概率事件。

無論是出租房政策，還是保定限售十年，都堅持一個中央精神「房子是用來住的，不是用來炒的」！

註：部分內容來自每日經濟資訊

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